나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140256 [1] 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제8층 제814호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140256 [1] 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제8층 제814호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2024타경140256
• 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 2, 제8층 제814호 (가산동, 우림라이온스밸리 2차)
• 용도: 지식산업센터

서울남부지방법원 경매5계 2024타경140256 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 2, 제8층 제814호 (가산동, 우림라이온스밸리 2차) | 감정가: 1,324,000,000원 | 최저가: 847,360,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 서울남부지방법원 2024타경140256 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140256 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제8층 제814호

용도: 공장 (아파트형 공장)

감정가: 1,324,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

1.1. 2. 물건 상세 내역

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 68.47㎡ (약 20.71평)

토지지분: 68.47㎡ (약 20.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 272.24㎡ (약 82.35평)

건물지분: 272.24㎡ (약 82.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 물건 현황 및 입지 분석

1.2. 1. 소재지 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "독산역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트형 공장, 공장, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(독산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

1.2. 3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2006년 5월 26일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 및 복합판넬로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 본건(제814호)을 포함한 일련번호 가-라 4개 호실은 현재 아파트형 공장으로 이용 중에 있습니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.

1.2. 4. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 평지 위에 정방형으로 조성되어 있으며, 아파트형 공장 및 지원시설 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m-25m)(2021-10-28), 일단의 공업용지조성사업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨법에 따른 가축사육제한구역, 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한지역, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 국가산업단지, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 공공시설구역 및 산업시설구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 철도안전법에 따른 철도보호지구, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한 및 관리 사항이 적용되고 있습니다. (서울시 남부교육지원청 및 육군수도방위사령부에 대한 확인이 필요합니다.)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리분석 개요

본건은 부동산 임의경매로 진행되었습니다. 임의경매는 채무자의 담보권 실행에 따른 경매 절차로, 일반적으로 권리관계가 비교적 명확한 경우가 많습니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차 진행 시 소멸될 가능성이 높으나, 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 현황 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다. 본 제공 정보만으로는 상세한 권리분석이 제한적이므로, 반드시 법원 문건 및 등기부등본 등을 통해 최종 확인하시기 바랍니다. 임대차 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 가산동 일대는 가산디지털단지의 핵심 지역 중 하나로, 대규모 아파트형 공장과 IT 기업들이 밀집해 있어 활발한 비즈니스 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 오피스텔과 근린생활시설이 함께 발달하여 직주근접성이 우수하며, 독산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중되어 있습니다. 다양한 업종의 기업체들이 입주해 있어 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 인근 생활 편의시설

독산역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 주변의 공장 및 오피스텔 거주자들을 위한 식당, 카페 등 근린생활시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 및 수도권 다른 지역으로의 이동도 수월합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 주요 리스크 요인

* 임대차 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 토지 이용 제한: 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제가 적용되므로, 향후 건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 경기 침체나 해당 지역 산업 트렌드 변화에 따라 임대 수익률이나 자산 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2006년 준공으로 건물 연식이 18년 이상 되어, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 탐색 결과, 본건 건물과 직접적으로 인접한 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산업 단지 특성상 일부 시설에 대한 민감도는 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 투자 매력 요인

* 우수한 입지: 독산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 가산디지털단지의 핵심 업무 지구에 속해 있어 직주근접성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요: 다수의 IT 및 산업 시설이 밀집한 지역 특성상, 아파트형 공장에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하고, 향후 건물 활용에 있어 유리할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세 조사를 통해 추가적인 시세 차익 또는 수익률 개선 가능성을 탐색할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

1.8. 1. 최종 의견

본건 서울남부지방법원 2024타경140256 (1) 물건은 서울 서남부의 주요 산업 및 업무 중심지인 가산디지털단지 내에 위치하며, 독산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트형 공장으로서 안정적인 임대 수요와 함께, 주변 상권 및 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 다만, 임대차 관계 미확인, 복합적인 토지 이용 규제, 건물 노후도 등의 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 충분한 현장 조사와 권리 분석을 통해 이러한 리스크를 관리할 수 있다면, 장기적인 관점에서 안정적인 투자 기회가 될 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계