나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140256 [3] 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제8층 제817호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "독산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 공장, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(독산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상13층 건물 내
제8층 제814호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2006.05.26)
외벽 : 석재 및 복합판넬 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가 - 라 공히 아파트형 공장으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 정방형 토지로서, 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건물 남서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 중로1류(폭 20m-25m)
(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255
호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부
교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공공시설구역<산업집적
활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140256 (3)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 2 (가산동) 우림라이온스밸리 2차 제8층 제817호

* 용도: 지식산업센터 (아파트형공장, 지원시설)

* 감정가: 687,000,000원

* 토지면적: 33.39㎡ (약 10.10평)

* 건물면적: 132.80㎡ (약 40.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 별도등기 (물건명세서 참조)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상13층 건물 내 제8층 제817호

* 사용승인일: 2006년 5월 26일

1.1. 입지조건

2.

3.

* 주위 환경: 서울특별시 금천구 가산동 소재 독산역 북서측 인근에 위치하며, 아파트형공장, 공장, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 독산역이 소재하여 교통 여건은 양호함.

* 도로 상태: 본 건물 남서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 좋음.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (중소기업은행, 2019-10-31 접수)

* 말소되는 권리:

* 을구 3번 근저당권 (중소기업은행, 2019-10-31, 480,000,000원)

* 을구 4번 근저당권 (중소기업은행, 2022-04-12, 2,500,000,000원)

* 을구 5번 근저당권 (이근창, 2024-08-13, 300,000,000원)

* 갑구 7번 가압류 (기술보증기금, 2024-08-21, 1,623,825,200원)

* 갑구 8번 가압류 (신보2023제6차유동화전문, 2024-08-24, 1,200,000,000원)

* 을구 5-1, 을구 5-2 (5번 근저당권 가처분)

* 을구 4-2 (4번 근저당권 일부 이전)

* 갑구 9번 임의경매 (중소기업은행, 2024-11-06, 3,608,800,000원) - 본 경매 사건

* 갑구 10번 가압류 (포스코4차산업혁명펀드의, 2024-12-02, 865,711,987원)

* 갑구 11번 압류 (금천세무서장, 2025-01-10)

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상, 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권 설정등기(별도등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 해당 지상권의 구체적인 내용과 효력은 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

2.

3.

* 지역 특성: 가산디지털단지의 중심부에 위치하여 IT, 제조, 유통 등 다양한 산업 시설이 밀집해 있습니다.

* 배후 수요: 단지 내 상주 인력 및 주변 오피스텔, 주거 단지의 수요를 기반으로 합니다.

* 유동 인구: 독산역을 중심으로 유동 인구가 많아 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 산업 지원: 국가산업단지 및 산업시설구역으로 지정되어 관련 업종의 집적이 용이합니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교통: 지하철 1호선 독산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 다수 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육 시설과의 관계를 서울시남부교육지원청을 통해 확인하는 것이 필요합니다.

* 주차: 건물 내 실내 411대, 실외 56대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 별도등기 인수: 가장 중요한 리스크로, 대지권의 목적인 토지에 설정된 지상권(별도등기)을 매수인이 인수해야 합니다. 이 지상권의 내용, 범위, 지료, 존속기간 등을 상세히 확인해야 하며, 이에 따른 제약이 클 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 파악되지 않고 임대료 및 보증금 또한 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 임차인과의 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 약 69.7억원에 달하여, 낙찰가의 하한선 설정 및 법원 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 가산디지털단지 경쟁: 해당 지역은 지식산업센터 공급이 많아 공실률이나 임대료 경쟁이 심화될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

본 물건은 서울 금천구 가산동의 가산디지털단지 내에 위치한 지식산업센터로, 독산역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다수의 권리가 설정되어 있으나, 경매 개시 결정 채권의 근저당권이 말소기준권리가 되어 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 별도등기(지상권)와 임대차 관계 미상이라는 점은 반드시 추가적인 확인과 신중한 검토가 필요합니다. 유동화 물건이라는 특성 또한 권리 분석 및 명도 시 각별한 주의를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 독산역 역세권: 지하철 1호선 독산역을 편리하게 이용할 수 있는 위치적 장점.

* 가산디지털단지 중심 입지: IT, 첨단 산업의 중심지로 관련 기업의 수요가 꾸준함.

* 편리한 교통망: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 비즈니스 활동에 유리.

* 지역 발전 잠재력: 지속적인 개발 및 산업 집적화를 통해 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 감정가는 687,000,000원이지만, 인수해야 하는 지상권의 가치, 명도에 소요되는 비용, 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성, 유동화 물건의 특성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

1.9. 혐오시설 유무

2.

3.

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 본 물건이 위치한 가산디지털단지는 주로 산업 시설, 오피스, 상업 시설 등으로 구성되어 있으며, 이는 일반적인 비즈니스 환경에 부합합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.