나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140256 [2] 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제8층 제815호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "독산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 공장, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(독산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상13층 건물 내
제8층 제814호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2006.05.26)
외벽 : 석재 및 복합판넬 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가 - 라 공히 아파트형 공장으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 정방형 토지로서, 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건물 남서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 중로1류(폭 20m-25m)
(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255
호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부
교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공공시설구역<산업집적
활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 금천구 가산동 680번지에 소재한 우림라이온스밸리 2차 내 지식산업센터입니다. 도로명주소로는 서울특별시 금천구 가산디지털1로 2입니다. 해당 물건은 건물 제8층 제815호이며, 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매로, 채권자는 중소기업은행(OOOOO)입니다.

본건 건물은 2006년 5월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지식산업센터로, 지하 2층, 지상 13층 규모이며 총 273호로 이루어져 있습니다. 제시된 감정평가액은 722,000,000원입니다.

매각물건의 토지 면적은 35.06㎡(약 10.61평)이며, 토지 지분 또한 35.06㎡(약 10.61평)입니다. 건물 면적은 139.44㎡(약 42.18평)이고, 건물 지분 역시 139.44㎡(약 42.18평)입니다.

특이사항으로는 유동화물건이라는 점과, '별도등기'가 존재한다는 점입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역에서 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 아파트형공장, 공장, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 산업 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

교통 상황 측면에서는, 차량의 진출입이 용이하며 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 현재 아파트형공장 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다. 건물은 남서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 일부 도로, 중로1류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 11월 23일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(을7)으로 확인됩니다. 본건 등기부등본상 현재까지 파악된 바로는 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 존재하지 않습니다.

따라서, 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 다수의 가압류(기술보증기금, 신보2023제6차유동화전문, 중소기업은행), 임의경매개시결정(중소기업은행), 압류(금천구, 금천세무서장) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나, '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이, 대지권의 목적인 토지에 설정된 지상권 설정등기(을구 17번, 별도등기)는 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 그대로 인수해야 하는 권리입니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리 분석상 특이사항으로, 반드시 인지해야 합니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되었으며, 임대 관계는 현재 미상인 것으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 예상치 못한 점유나 권리관계가 존재할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

현재까지 파악된 등기부채권 총액은 약 3,965,791,991원으로, 이는 본 물건에 상당한 채무 부담이 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 서울의 주요 산업 및 IT 집적지로, 수많은 지식산업센터와 기업들이 밀집해 있습니다. 독산역을 중심으로 형성된 상권은 해당 지역 종사자들을 위한 다양한 근린생활시설, 식당, 금융기관, 편의시설 등을 갖추고 있어 기본적인 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 판단을 위해서는 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다. 지식산업센터 밀집 지역의 특성상, 관련 업종의 기업체 및 종사자를 대상으로 하는 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

교통 측면에서 본건은 지하철 1호선 독산역과 도보로 접근 가능한 역세권에 위치하고 있습니다. 또한, 독산역을 중심으로 운행되는 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

생활 편의시설 역시 우수합니다. 본건이 소재한 우림라이온스밸리 2차 건물 내부 또는 인근에 다양한 상업 시설, 은행, 음식점 등이 밀집해 있어 직장 생활 및 일상생활에 필요한 편의를 쉽게 누릴 수 있습니다. 또한, 주변에 오피스텔 등 주거 시설도 분포하고 있어 직주근접 수요를 충족시킬 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '별도등기'로 인한 토지 지상권 인수 의무입니다. 매각으로 인해 해당 지상권이 소멸되지 않고 낙찰자가 그대로 부담해야 하므로, 이는 부동산의 실질적인 가치를 크게 하락시킬 수 있는 중대한 요인입니다.

또한, '임대관계 미상' 및 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 명도 과정에서의 불확실성을 내포합니다. 현재 점유자가 누구인지, 어떠한 권리에 기반하여 점유하고 있는지에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요하며, 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

채권이 유동화되어 관리되는 물건이라는 점은 채권 회수 및 관련 절차 진행 과정에서 일반 물건보다 복잡성이 따를 수 있음을 시사합니다.

마지막으로, 등기부상 채권 총액이 약 39.6억 원에 달하는 점은 채권자들의 적극적인 권리 행사 가능성을 높이며, 향후 추가적인 경매 신청이나 권리 변동 가능성을 배제할 수 없어 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 독산역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 지식산업센터로서, 산업단지 내 활발한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않는 '토지 지상권'이라는 인수 부담은 본 물건의 가치 평가에 있어 가장 결정적인 감점 요인입니다. 이 지상권의 존재는 낙찰자가 부담해야 할 실질적인 추가 비용 또는 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

또한, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서의 위험성을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

결론적으로, 본 물건은 입지적 장점에도 불구하고 인수해야 할 중대한 권리 부담과 명도 관련 불확실성이라는 치명적인 리스크를 안고 있어, 잠재적 낙찰자는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

본 건은 독산역 역세권이라는 강력한 교통 및 입지적 이점을 가지고 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 임대 수요 확보와 자산 가치 유지 및 상승의 중요한 기반이 될 수 있습니다.

금천구 가산동 일대는 잘 구축된 산업 클러스터를 형성하고 있어, IT 및 제조 관련 기업들의 입지가 활발합니다. 이러한 환경은 공실률이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 요인으로 작용합니다.

투자를 고려하신다면, 본 물건의 감정가(722,000,000원)와 더불어 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 매물 현황을 면밀히 조사하여 정확한 시세 파악이 선행되어야 합니다. 특히, 본 물건의 경우 '별도등기'로 인한 부담 가치를 정확히 산정하는 것이 투자 수익률을 예측하는 데 핵심적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정평가액 722,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰자가 인수해야 할 '토지 지상권'의 부담 가치를 최우선적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 부담은 없습니다.

그러나, 토지 지상권의 구체적인 가치 평가 및 낙찰자에게 미치는 영향에 대한 정확한 분석 없이는 합리적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 본 물건의 경우 보수적인 관점에서 접근하여, 감정가 대비 상당한 비율로 할인된 가격으로 입찰가를 설정하는 것을 권고합니다.

정확하고 전략적인 입찰가 산정을 위해서는, 본 보고서에 명시된 인수 부담 및 권리 관계에 대한 전문가의 심층적인 권리 분석과 함께, 실제 현장 답사를 통한 철저한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.