나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150017 [1] 서울특별시 양천구 신월동 122-2 로하스빌 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월1동주민센터 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제1층 제101호로서
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장(전유부,갑)상 "제2종근린생활시설(학원)"이나, 기준시점 현재 주거용(후첨 "건물개황
도" 참조)으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장(전유부,갑)상 "제2종근린생활시설(학원)"이나, 기준시점 현재 주거용(후첨 "건물개황
도" 참조)으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150017 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 122-2 로하스빌 제1층 제101호

용도: 집합건축물대장상 근린상가(학원), 현황 주거용 추정

감정가: 145,000,000원

토지면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

건물면적: 45.64㎡ (약 13.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진 (진OO)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월1동주민센터 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 까치산역이 근거리에 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

본건은 동측으로 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 08월 30일 접수된 양천구(서울특별시)의 압류 (을5 주택임차권 접수 2023-07-04, 권리금액 145,000,000원, 말소: 인수)가 말소기준권리인 갑5 압류(2021-08-30)보다 후순위이므로, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매수인이 인수하게 됩니다.

인수되는 권리:

* 임차인: 진진화 (진 화)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017년 07월 26일

확정일자: 2019년 09월 17일 (2021년 07월 13일 추가 확인)

배당신고일자: 2023년 07월 04일

대항력: 있음

비고: 을5 주택임차권 등기되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다. 보증금 145,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: PIAOCHENGLIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 05월 16일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

기타 권리:

* 소유권보존 (갑1, 2016-03-29)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2017-05-26)

* 압류 (갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑10 등): 말소기준권리 이후의 압류들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 강제경매 (갑9, 2024-12-18): 채권자 진진화, 권리금액 145,119,500원. 이 권리는 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 양천구 신월동 지역은 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상적인 상권 형성은 보통 수준입니다.

건물 내 제1층 제101호의 경우, 집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설(학원)"이나, 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 학원 운영 목적의 상가임대차와 달리 주거용 임대차로서의 권리 분석 및 명도에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 주거단지와 더불어 기본적인 편의시설 및 교육시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 및 혐오시설 유무는 현장 확인 필요)

대중교통 이용이 가능한 수준이며, 차량을 이용한 외부 접근도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 JINJINHUA (진진화)가 존재하며, 보증금 145,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 인수 금액이 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이나, 실제 주거용으로 사용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 향후 원상복구 또는 용도 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제3종 구역(공항소음), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설과 관련된 제한이 존재합니다. 이는 건축 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매를 신청한 채권자이기도 한 특이한 권리관계를 가지고 있습니다. 감정가는 1억 4천 5백만원이나, 인수해야 할 임차보증금이 1억 4천 5백만원에 달하여 실질적인 매수인의 초기 투입 비용 및 위험 부담이 큰 물건입니다. 건물 용도 불일치, 공항 소음 지역 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

주변 시세 대비 저평가되었을 경우, 또는 임차인과의 원만한 합의를 통해 명도가 순조롭게 진행된다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

임차인이 경매 채권자이므로, 경매 절차의 진행 및 종결 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가인 145,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금'인 145,000,000원을 매수인이 부담해야 할 가능성이 높으므로, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 명도 가능성 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.