나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150017 [1] 서울특별시 양천구 신월동 122-2 로하스빌 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150017 [1] 서울특별시 양천구 신월동 122-2 로하스빌 제1층 제101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경150017
• 주소: 서울특별시 양천구 곰달래로9길 9, 제1층 제101호 (신월동, 로하스빌)
• 용도: 근린상가

서울남부지방법원 경매5계 2024타경150017 | 소재지: 서울특별시 양천구 곰달래로9길 9, 제1층 제101호 (신월동, 로하스빌) | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 145,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울남부지방법원 2024타경150017 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150017 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 122-2 로하스빌 제1층 제101호

용도: 근린생활시설 (현황 주거용 추정)

감정가: 145,000,000원

토지면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

토지 지분: 29.25㎡ (약 8.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.64㎡ (약 13.81평)

건물 지분: 45.64㎡ (약 13.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 진OO

감정평가서 요약 요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월1동주민센터 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 5층 건물 내 제1층 제101호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

이용상태

집합건축물대장 상으로는 '제2종근린생활시설(학원)'로 등재되어 있으나, 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태 등

동측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이

집합건축물대장 상 용도는 '제2종근린생활시설(학원)'이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되어 공부상 용도와 현황 이용상태 간 차이가 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 내역은 파악되지 않았습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 신월1동주민센터 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 곳으로, 인근 버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 가까워 서울 시내로의 접근성이 좋습니다. 차량 접근 또한 용이하며, 동측으로 6미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 일반적으로 강제경매의 경우, 최고가 매수인의 인수주의가 아닌 소멸주의를 따르는 경우가 많아 권리 분석이 비교적 용이한 편입니다. 채권자는 '진OO'입니다. 다만, 경매 절차상 낙찰로 인해 선순위 권리는 소멸되고, 후순위 권리는 말소되는 것이 원칙이나, 세부적인 권리 관계는 입찰 전 반드시 법원 공고 및 현장 조사 등을 통해 정확히 확인해야 합니다. 등기부등본 상의 권리 내역과 함께 유치권, 임차권 등 특이사항 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지는 주거지대가 밀집한 지역에 속해 있으며, 다양한 종류의 근린생활시설이 함께 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다. 제2종근린생활시설(학원) 용도로 등록되어 있으나 현재 주거용으로 이용 중이라는 점에서, 상가 및 주택의 복합적 수요가 존재할 수 있습니다. 주변 상권은 대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 지역 주민들의 일상적인 소비 활동을 충족시킬 수 있는 소규모 점포 및 편의시설이 자리하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 생활 편의 시설 접근성이 좋은 편입니다. 인근에 신월1동주민센터가 있어 행정 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 시 지하철 5호선 까치산역을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 이동에 유리합니다. 주변에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 공부상 용도와 현황 이용상태의 불일치입니다. '제2종근린생활시설(학원)'로 등재된 건물이 주거용으로 사용되고 있어, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 또한, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있어 건축 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 임대 내역이 미상인 점도 명도 진행 시 추가적인 변수를 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구라는 입지 조건과 더불어 편리한 교통망을 갖춘 주거/상가 복합 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 1억 4천 5백만원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다. 하지만 공부상 용도와 현황 이용상태의 차이, 공항 소음 및 군사시설 보호구역 등 각종 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크 요인들을 명확히 인지하고, 낙찰 후 예상되는 명도 및 행정적 절차에 대한 충분한 대비가 가능하다면, 실수요자 또는 투자자에게 고려해 볼 만한 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 : 현재 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라 : 지하철역 및 버스 정류장이 인접해 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 및 상업 기능 혼합 지역 : 향후 지역 개발 및 수요 변화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 실수요자 접근성 : 현황 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 실수요자의 전입 및 거주 목적 투자도 고려 가능합니다.

다만, 공부상 용도와 현황 불일치, 각종 법규 제한 사항 등 잠재적 리스크를 면밀히 검토하고, 취득 후 예상되는 명도 비용 및 원상복구 비용 등을 고려하여 신중하게 투자 결정을 내리시길 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계