나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148298 [1] 서울특별시 금천구 독산동 889-32 소원베스트빌3차 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148298 [1] 서울특별시 금천구 독산동 889-32 소원베스트빌3차 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경148298
• 주소: 서울특별시 금천구 문성로 25-3, 제2층 제202호 (독산동, 소원베스트빌3차)
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매5계 2024타경148298 | 소재지: 서울특별시 금천구 문성로 25-3, 제2층 제202호 (독산동, 소원베스트빌3차) | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 228,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경148298 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148298 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 889-32 소원베스트빌3차 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 286,000,000원

토지면적: 18.68㎡ (약 5.65평)

토지지분: 18.678㎡ (약 5.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2021년 4월 1일

1.2. 물건 현황 및 입지 조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

일반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 4월 1일에 사용 승인된 5층 건물 중 제2층 제202호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

토지는 2필지가 일단의 가장형 토지로, 인접 필지 대비 등고평탄한 상태이며 공부상 다세대주택 및 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다. 동측으로는 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있으나, 접면 도로(독산동 889-5, 889-35)는 사유 도로입니다.

1.3. 권리 분석

등기사항전부증명서상 압류 및 주택임차권 등이 등기되어 있는 것으로 확인됩니다. 따라서 해당 물건의 권리 관계는 반드시 추가적인 확인이 필요하며, 인수되는 권리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

임대 관계는 현재 파악되지 않아 미상입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 문성중학교 북서측 인근 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변으로 다세대, 다가구 주택이 많아 기본적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진입도 가능합니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설들은 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 검색 결과, 주변에 숙박시설(호텔, 모텔) 및 상가들이 분포하고 있으며, 학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추어진 지역입니다.

본 건과 인접한 지역에서 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

독산동 889-32 토지의 경우, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

독산동 889-3 토지 또한 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

교육환경보호구역 및 상대보호구역에 대한 세부 사항은 남부교육지원청 확인이 필요합니다.

공부상 토지 이용 현황과의 차이는 없는 것으로 나타났습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가적인 시간, 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

등기부상 확인되는 주택임차권 등기 등은 법적 검토를 통해 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

동측으로 접한 도로가 사유 도로인 점은 향후 도로 이용이나 유지보수에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

교육환경보호구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 대한 추가적인 확인 및 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이나, 내부 하자 여부 및 관리 상태에 대한 실질적인 점검이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동의 주거 지역 내에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 다세대주택입니다. 문성중학교 북서측에 자리하고 있으며, 기본적인 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 다만, 등기부상 임차권 등기가 존재하고 임대 관계가 불분명하여 권리 분석과 명도 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다. 또한, 사유 도로 접면 사항도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 위험 요소들을 철저히 검토하고 해결한다면, 안정적인 주거 시설로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로, 건물 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

향후 지역 개발 및 지하철 역세권 개발 등의 잠재적인 가치 상승 요인을 고려해볼 수 있습니다.

철저한 권리 분석과 원활한 명도 진행을 통해 안정적인 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계