나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79101 [1] 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1054-5 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79101 [1] 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1054-5 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경79101
• 주소: 경기도 남양주시 와부읍 도곡길 45-5
• 용도: 근린주택

남양주지원 경매1계 2024타경79101 | 소재지: 경기도 남양주시 와부읍 도곡길 45-5 | 감정가: 1,424,977,360원 | 최저가: 698,239,000원 | 용도: 근린주택

1. 남양주지원 2024타경79101 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경79101 (1)

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1054-5

용도: 주상복합

감정가: 1,424,977,360원

토지면적: 354.00㎡ (약 107.08평)

건물면적: 584.76㎡ (약 176.89평)

건물 제시외면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 물건 기본 정보 (화도읍 차산리 구분건물)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 (구체적 주소 및 건물 정보는 일부만 제공됨)

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 15층 건물내 3층 303호

이용상태: 아파트

설비내역: 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등.

토지 이용상태: 완경사지대내 부정형상의 토지로 아파트 건부지 이용중.

건물감정가: (본 보고서에 구분건물만의 별도 감정가는 명시되지 않았으나, 본건(1054-5) 감정가에 포함된 것으로 추정됨)

1.3. 입지조건

본건(와부읍 도곡리)은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 "덕소중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 학교, 주상복합건물, 단독주택, 근린생활시설, 놀경지 등이 혼재하는 지역으로, 차량 접근이 가능하며 인근에 경의중앙선 "도심역" 및 노선버스 이용이 편리합니다. 남측으로는 왕복 2차선 도로, 동측으로는 세로(가)에 접해 있습니다.

한편, 구분건물이 소재한 화도읍 차산리 지역은 "차산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 근린생활시설, 주상복합, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 동측 인근 수레로를 통과하는 노선버스를 이용할 수 있습니다. 아파트 단지 남동측으로는 왕복 2차선의 진입도로와 연결됩니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 구OOOOOOO입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다. 일반적으로 임의경매는 선순위 권리가 말소되는 경우가 많으나, 상세한 권리관계는 현장 조사 및 등기부등본 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.5. 상권분석

와부읍 도곡리 소재 본건은 학교 및 주거, 상업시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설이 입점할 경우 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다. 덕소중학교와 도심역 인근으로 유동인구가 예상되며, 상가 및 주거 용도로 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

화도읍 차산리 소재 구분건물은 아파트 단지 내 상가 또는 주거 용도로 활용될 수 있으며, 차산초등학교 및 인근 주거 단지의 배후 수요를 확보할 수 있는 상권입니다.

1.6. 생활정보

교통면에서 경의중앙선 도심역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호하며, 다양한 노선버스가 운행됩니다. 덕소중학교, 도심초등학교(상대보호구역으로 지정되어 있음) 등 교육시설이 인접해 있어 학군이 양호한 편입니다. 주거 환경은 주상복합, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

화도읍 차산리 역시 학교(차산초등학교)가 인접해 있으며, 버스 노선을 통해 지역 내 이동이 가능합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건(와부읍 도곡리)은 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구(취락구조), 개발제한구역, 상대보호구역(덕소중학교, 도심초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

구분건물(화도읍 차산리)은 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(차산초등학교), 역사문화환경보존지역(이순지선생묘 보호구역외곽경계로부터 300미터 이내의 지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)입니다.

1.8. 건물 개요

본건(와부읍 도곡리)은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 3층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 목재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 이루어져 있습니다.

지하층은 사무실 및 창고 등으로, 1-2층은 근린생활시설(사무실 등)로, 3층은 주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 소화전, 일부 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 지1층(체력단련장), 1층(학원, 소매점), 2층(학원)으로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황과는 차이가 있습니다.

구분건물(화도읍 차산리)은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 3층 303호로, 아파트로 이용 중입니다. 내외부 마감은 일반적인 아파트 수준이며, 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 토지이용계획 및 제한상태에 명시된 다수의 규제입니다. 와부읍 도곡리 소재 본건은 개발제한구역, 자연녹지지역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 묶여 있어 토지의 활용 및 신축, 증축, 용도 변경 등에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 개발제한구역은 토지의 가치 상승을 제한할 수 있습니다.

화도읍 차산리 구분건물 역시 역사문화환경보존지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당하여 환경 및 문화재 보존과 관련된 엄격한 규제를 적용받을 가능성이 높습니다.

두 물건 모두 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 임차인과의 분쟁이 발생할 수 있습니다. 제시외 건물 포함 매각이므로, 제시외 건물에 대한 권리 관계 및 명도 이슈도 확인이 필요합니다.

1.10. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1054-5 소재 주상복합 건물과 화도읍 차산리 소재 아파트 구분건물을 포함하는 경매 물건입니다. 와부읍 도곡리 물건은 교통 및 교육 시설 접근성이 양호한 지역에 위치하나, 다수의 개발 제한 구역으로 묶여 있어 개발 행위에 제약이 큽니다. 현재 이용 상태(주상복합)를 유지하며 임대 수익을 기대하거나, 추후 규제 완화 시 가치 상승을 노려볼 수 있습니다.

화도읍 차산리 아파트 구분건물은 일반적인 아파트로서의 가치를 가지겠으나, 역사문화환경보존지역 등 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

1.11. 투자 포인트

와부읍 도곡리 물건의 경우, 경의중앙선 도심역과 덕소중학교 인근이라는 입지적 장점을 활용할 수 있습니다. 현재 주상복합으로서의 기능(근린생활시설, 사무실, 주택)을 유지하며 안정적인 임대 수익을 창출할 가능성이 있습니다. 또한, 장기적인 관점에서 수도권 규제 완화 정책에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

화도읍 차산리 구분건물은 실수요자라면 거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

본건은 복수의 부동산을 포함할 가능성이 있으며, 각 물건의 개별적인 현황, 권리관계, 주변 시세, 규제 현황 등을 면밀히 분석한 후 신중한 투자가 요구됩니다. 특히, 제시외 건물 및 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

법원 정보

남양주지원 경매1계