나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79385 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 산100-15 가동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2024.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "경춘선(천마산역)" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 남서측으로 경춘선(천마산역) 및 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 5필지 일단으로 도시형생활주택(3개동) 골조공사중이며, 일부는 도로 예정지임.

인접 도로상태

공히 일단으로 북서측 및 남서측으로 폭 약 5M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 보전녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(보 전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본 법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따 른 도로(도로일부포함), 일련번호(2): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설 립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기 본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 일련번호(3),(5): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관 한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상: 외국인 등/용도:주택))))<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) , 일련번호(4): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관 한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상: 외국인 등/용도:주택))))임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 5필지 일단으로 도시형생활주택(3개동) 골조공사중임.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록 및 관련 공부상 지목이 임야, 도로, 대지 등이나, 현황 5필지 일단으로 도시형생활주택(3개동) 골조공사중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건은 기준시점 현재 남양주시청에 확인 결과 2021년 4월 신축허가(도시형생활주택 단지형 다세대, 3개동)를 득하였고, 기준시점 현재 골조공사중 건축이 중단된 것으로 현장 관계인 으로부터 탐문조사 되었으며, 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태이니 경매진행시 참고하 시기 바람. -본건은 기준시점 현재 후첨 "사진용지"와 같이 소유자가 점유 및 관리하고 있다는 공고 문이 건물에 부착되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람. -본건은 건축이 중단된 현상태 등을 고려하여 30개호수를 일괄로 감정평가하되, 귀 원의 요 청에 의거, 본건 토지에 별도등기가 있음으로 인한 토지가액을 별도로 감정평가하였으며, 대지면적과 도로예정 면적은 채권자측에서 제시한 자료에 의하되, 도로예정 면적(742㎡)은 공부상 대지면적(2,101㎡)과 실 대지면적(1,359㎡)의 차이로 하였으며, 정확한 면적 등은 측량을 요할 수 있으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "경춘선(천마산역)" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남서측으로 경춘선(천마산역) 및 시내버스 정류장이 인근에
소재하여, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브, 경사지붕지붕 제가동 5층건중 제1층 제101호
외 29개호수로서,


외벽:골조공사중,
내벽:골조공사중,
창호:-.

이용상태

본건 공히 골조공사중임.

설비내역

본건 공히 골조공사중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 공히 남서측 하향완경사지내 평탄히 조성된 5필 일단의 세장형 토지로 다세대주택 및
근린생활시설 부지로 골조공사중임.

인접 도로상태등

본건 공히 남서측으로 폭 약 4-5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):
보전녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(보
전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본
법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),

기호(2):
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설
립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기
본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),


기호(3),(5):
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, <추가기재>건축법
제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),
기호(4):
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>,

공부와의 차이

본건중 일련번호(1) 제가동 제1층 제101호는 귀 제시목록상 대지권의 비율과 등기사항전부증
명서상의 대지권비율이 상이하니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 소재지, 지번, 호수, 면적 등은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서에 의거하였음.

- 본건은 기준시점 현재 남양주시청에 확인 결과 2021년 4월 신축허가(도시형생활주택 단지
형다세대, 3개동)를 득하였고, 기준시점 현재 골조공사중 건축이 중단된 것으로 현장 관계
인으로부터 탐문조사 되었으며, 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태이니 경매진행시 참고
하시기 바람.

-본건은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 집합건물로 등재되어 거래사례비교법에 의하되,
공정률, 각 동별로 대지권 비율이 상이하고, 집합건축물대장 미등재로 인하여 각 호수별 공
용부분의 차이를 반영하기 어려운 점, 건축이 중단된 현상태 등을 고려하여 30개호수를 일
괄로 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건은 골조공사중 건축이 중단된 상태로 집합건축물대장, 건축물현황도 및 도면이 등록되
지 않은 상태이며, 후첨 "내부구조도" 등은 외부관찰 및 채권자측이 제시한 현장조사보
고서 등을 참고하였으며, 정확한 면적 등은 측량을 요함.

- 본건은 기준시점 현재 후첨 "사진용지"와 같이 소유자가 점유 및 관리하고 있다는 공고
문이 건물에 부착되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 토지에 관하여 별도등기 있음
3. 2021년 4월 신축허가(도시형생활주택 단지형다세대, 3개동)를 득하였으나 다세대주택 및 근린생활시설 골조공사 중 건축이 중단된 상태로 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임
4. 본건은 공정률, 각 동별로 대지권 비율이 상이하고 집합건축물대장 미등재로 인하여 각 호수별 공용부분의 차이를 반영하기 어렵고 건축이 중단된 상태로 30개 호수를 일괄 감정평가하였고 집합건축물대장, 건축물현황도 및 도면이 등록되지 않은 상태로 정확한 면적 등은 측량이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

남양주지원 2024타경79385 (1)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 화도읍 묵현리 산100-15 가동 1층101호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

7,007,108,003원 (전체 사업장 기준)

1.5. 면적

토지: 2,101.00㎡ (약 635.57평)

건물: 1,543.74㎡ (약 466.99평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

도림신용협동조합 (추정)

1.9. 특이사항

별도등기, 공동담보, 건축 중단, 미사용승인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "경춘선(천마산역)" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량출입이 가능하고, 남서측으로 경춘선(천마산역) 및 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

5필지 일단으로 도시형생활주택(3개동) 골조공사 중이며, 일부는 도로 예정지임. 본건 토지는 남서측 하향 완경사지 내 평탄히 조성된 5필 일단의 세장형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 골조공사 중임.

2.4. 인접 도로 상태

본건 공히 남서측으로 폭 약 4-5M 내외의 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 5월 31일 접수된 도림신용협동조합의 근저당권 (2024년 5월 21일 접수 제56726호 가처분에 기함)

3.2. 주요 권리 내역

* 도림신용협동조합 근저당: 4,704,000,000원

* 도림신용협동조합 임의경매 개시 결정: 2024타경79385

* 남양주시 압류

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 임차인이 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 2021년 4월에 도시형생활주택 단지형 다세대주택 3개동 신축 허가를 받았으나 현재 공사가 중단된 상태로, 향후 사업 정상화 여부에 따라 가치 변동 가능성이 있음.

4.2. 부동산 거래 동향 (주변 시세 분석)

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 5월에 1.15억 원 ~ 1.55억 원 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

* 화성아트빌 (76.77㎡, 1997년 준공): 12,000만원 (2026.05.14)

* 신강남하이츠(가동) (69.12㎡, 1996년 준공): 15,460만원 (2026.05.06)

* 대영그린빌(103동) (45.32㎡, 2009년 준공): 11,500만원 (2026.05.01)

제공된 매매 정보는 개별 호실의 거래가액이며, 본건은 현재 골조 공사 중단 상태의 미완공 건물입니다. 30개 호수를 일괄 감정평가한 금액(70억 원대)과는 시세 비교에 직접적인 한계가 있습니다. 실제 가치는 완성 시점의 시장 상황, 건물 완성도, 법적 용적률 및 건폐율 등 복합적인 요인에 의해 결정될 것입니다. 현재로서는 개별 호실의 거래 시세는 참고용으로만 활용 가능하며, 본건의 현재 가치는 감정가와 미완성 상태를 고려하여 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

묵현초등학교, 화도중학교가 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

5.3. 혐오시설

주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 지역 범위를 고려할 때 간접적인 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 중단 상태

2021년 4월 신축 허가 이후 골조 공사 중 건축이 중단되어 장기간 방치될 경우 건물의 가치 하락 및 추가적인 유지보수 비용 발생 우려가 있습니다.

6.2. 미사용승인 건물

건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로, 준공 절차 이행 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 집합건축물대장 미등재

집합건축물대장, 건축물현황도, 도면 등이 등록되지 않은 상태로, 각 호수별 공용부분의 차이 반영이 어렵고 정확한 면적 파악을 위한 별도의 측량이 필요합니다.

6.4. 정확한 면적 측량 필요

집합건축물대장 미등재 및 건축 중단 상태로 인해 정확한 면적 등은 측량을 요하며, 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

6.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 보전녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공익용산지, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다.

6.6. 별도등기

토지에 관하여 별도등기가 존재하여 권리관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 도시형생활주택 신축 사업장 부지와 골조 공사 중단 상태의 건물로서, 30개 호수를 일괄 매각하는 건입니다. 2021년 신축 허가를 받았으나 현재까지 공사가 중단되었고 사용승인도 받지 못한 상태입니다. 집합건축물대장 등이 미비하고 정확한 면적 산출을 위한 측량이 필요한 점, 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하는 점 등이 주요 리스크 요인입니다. 채권액이 상당하며(47억 원대), 신축 후 정상적인 분양 또는 임대가 이루어지지 않았을 가능성이 높습니다. 다만, 토지 자체의 개발 가능성 및 향후 사업 정상화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 측면도 있습니다. 현재 소유자가 점유 및 관리하고 있다는 점은 참고할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 도시형생활주택 단지 개발 사업 부지로서, 사업이 정상화될 경우의 잠재적 가치 상승 기대.

* 현재 저가 낙찰을 통한 시세 차익 실현 가능성 (공사 중단 및 미사용승인 상태 감안).

* 주변 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항을 면밀히 검토하여 합법적인 개발 방안 모색 필요.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 70억 원대에 달하는 전체 사업장(3개동, 30개 호수)을 일괄 매각하는 건입니다. 현재 상태가 공사 중단 및 미사용승인이라는 점, 그리고 다수의 토지 이용 제한이 존재한다는 점을 고려할 때, 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필수적입니다.

* 현재까지 투입된 공사비 및 잔여 공사비 산정

* 사업 정상화 가능성 및 절차 (건축 허가 유지, 재개, 사용승인 취득 등)

* 예상 분양가 및 시장 수요 분석

* 토지 이용 제한 완화 가능성 및 법적 제약 사항 극복 방안 검토

* 개별 호실의 잠재 가치 평가 (주변 시세 참고)

위와 같은 복합적인 요소를 고려했을 때, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 본건은 30개 호수 전체에 대한 일괄 매각 건이므로, 낙찰 후 개별 호실 분양 또는 전체 사업장을 직접 개발/운영해야 하는 상당한 규모의 투자입니다.

따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 대략 30억 원 ~ 40억 원 사이에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 현장 방문, 전문가 컨설팅, 법률/건축 전문가 자문을 통해 상세한 사업성 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.