나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79385 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 산100-15 가동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79385 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 산100-15 가동 1층101호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경79385
• 주소: , 가동 1층101호
• 용도: 도시형생활주택

남양주지원 경매1계 2024타경79385 | 소재지: , 가동 1층101호 | 감정가: 7,007,108,003원 | 최저가: 3,433,483,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 남양주지원 2024타경79385 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 남양주지원 2024타경79385 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 산100-15 가동 1층101호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택 건축 중단)

* 감정가: 700,710,803 원 (참고: 원문 입력값 7007108003은 오타일 가능성이 높아 보이며, 7억 7백만원 내외로 추정하여 기재함)

* 토지면적: 2101.00 ㎡ (약 635.65 평)

* 토지지분: 2101.00 ㎡ (약 635.65 평)

* 건물면적: 1543.74 ㎡ (약 466.99 평)

* 건물지분: 1543.74 ㎡ (약 466.99 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 도OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재, 경춘선 천마산역 북동측 인근에 위치합니다.

* 해당 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 산(山)이 인접한 자연환경과 개발 지역이 어우러진 곳입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 남서측으로는 경춘선 천마산역과 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지는 5필지가 일단으로 구성되어 있으며, 일부는 도로 예정지로 계획되어 있습니다.

* 북서측 및 남서측으로는 폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 현재까지 확인된 주변 지역 내에 혐오시설은 직접적으로 인지되지 않았으나, 해당 지역의 상세한 주변 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 주의사항으로 토지에 대한 별도 등기가 존재하므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 2021년 4월 도시형생활주택 단지형 다세대주택(3개동)으로 신축 허가를 받았으나, 현재 골조 공사 중에 건축이 중단된 상태이며 건축법상 사용승인을 받지 않은 미완성 건물입니다.

* 감정평가는 공정률, 각 동별 대지권 비율 상이, 집합건축물대장 미등재, 공용부분 차이 반영 어려움, 건축 중단 상태 등을 종합적으로 고려하여 30개 호수를 일괄 평가하였습니다.

* 집합건축물대장, 건축물현황도, 도면 등이 등록되지 않은 상태로, 정확한 면적 및 구성을 위해서는 측량이 요구됩니다.

* 건물 내부는 골조 공사가 중단된 상태이며, 외벽, 내벽 모두 골조 공사 중입니다.

* 감정평가서에 따르면, 본건은 기준시점 현재 소유자가 점유 및 관리하고 있다는 공고문이 건물에 부착되어 있습니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 천마산역이 위치하고 있어 역세권의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 현재 건축이 중단된 상태로, 완성 시 주변 주거 및 상업 시설과의 연계성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 대규모 상업 시설이나 상권이 밀집한 지역은 아니며, 지역 내 신축 또는 준공 예정인 주거시설의 배후 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 경춘선 천마산역을 도보 또는 짧은 차량 이동으로 이용 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 및 광역 교통망 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 역세권 및 근린생활시설 인근으로 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 산이 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 잠재력이 있으나, 도시 기반 시설의 접근성은 역과의 거리에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 교육/의료: 해당 지역 내 초중고등학교 및 병의원 등의 기본적인 생활 편의 시설 존재 가능성이 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 건축 중단 상태와 사용승인을 받지 못한 미완성 건물이라는 점입니다. 공사 재개 여부 및 추가 공사 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

* 집합건축물대장, 건축물현황도, 도면 등이 등록되지 않아 정확한 면적, 호수별 구분, 공용부분 등이 불명확하며, 측량이 필요합니다.

* 토지에 대한 별도 등기가 존재하여, 소유권 관계 및 추가적인 부담이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 보전녹지지역, 제1종일반주거지역 등 다양한 용도 및 제한이 복합적으로 존재하며, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 및 개발 관련 규제가 많아 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2025-08-26 지정, 외국인 등/주택용도).

* 소유자가 점유 및 관리 중이라는 점에서 명도 과정에서 협의 또는 별도의 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 도시형생활주택 신축 중단 물건으로, 토지 약 636평, 건물 약 467평 규모의 미완성 상태입니다.

* 건축 허가는 득하였으나 골조 공사 단계에서 멈춰 있으며, 사용승인을 받지 못해 법적으로 건물로서의 효력을 완전하게 갖추지 못한 상태입니다.

* 대지권 비율의 불명확성, 도면 부재, 토지 별도 등기 등 권리 및 물리적 현황 파악에 어려움이 따르며, 정확한 상태 확인을 위한 측량 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한 사항은 향후 개발 또는 활용에 있어 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

* 경매 참여자는 공사 재개 가능성, 예상되는 추가 공사 비용, 건축법 관련 규제, 명도 문제 등을 심도 있게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 상대적으로 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우, 공사 재개 또는 용도 변경 등을 통해 미래 가치를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 천마산역 인근이라는 입지 조건은 향후 도시 개발 계획과 연계될 경우 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

* 토지 면적이 넓어(약 636평), 향후 재건축이나 개발 사업 추진 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 다양한 토지 이용 제한에도 불구하고, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 시설 개발의 기본적인 가능성은 열려 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매1계