나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경86924 [1] 경기도 양주시 남면 구암리 137-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2024.01.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 남면 구암리 소재 "남면일반산업단지" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 창고 및 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등으로 보아 대중교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)-(3): 현황 도로임.
기호(4): 남서측 하향 완경사지대내 자체지반 평탄화한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설(제조업소) 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(4): 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로인 기호(1)-(3)을 통하여 인근 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):
자연녹지지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2015-1392호],

기호(2):
자연녹지지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(집산도로),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2015-1392호],

기호(3):
자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2015-1392호],

기호(4):
자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬경사지붕 1층 건으로서,

-내/외벽: 철골조 및 판넬마감 등,
-바닥: 콘크리트 마감 등(탐문),
-창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(5)는 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 및 위생급배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호(4) 지상 제시외건물㉠,㉡ 소재함.
(후첨 "지적및건물개황도 및 사진용지" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1~3은 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 건은 의정부지방법원 2023타경86924 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 물건은 경기도 양주시 남면 구암리 137-1 소재 근린시설입니다.

1.2. 기본 정보

소재지: 경기도 양주시 남면 구암리 137-1

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설, 제조업소)

토지면적: 5331.00㎡ (약 1612.67평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 450.00㎡ (약 136.13평)

건물 제시외 면적: 271.00㎡ (다만, 물건명세서 상 일부 제시외 건물은 매각에서 제외될 수 있음)

감정가: 2,129,098,750원

1.3. 매각 관련 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (등기부 상 한국자산관리공사 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 양주시 남면 구암리 소재 "남면일반산업단지" 서측 근거리에 위치합니다.

주위는 공장, 창고, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등으로 보아 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m)(집산도로)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준 권리는 2023년 02월 17일 접수된 한국자산관리공사 근저당권(을17)입니다.

이보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-30, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-05-04, 대항력 있음.

* 주식회사 더영테크 : 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업자등록일 2023-09-25, 확정일자 2023-10-10, 대항력 없음.

* 주식회사 윈윈마스크 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2020-08-25, 대항력 있음.

* 주식회사 케이앤앤씨 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-01-11, 대항력 없음.

총 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(조 , 주식회사 윈윈마스크)이 존재하므로 주의가 필요합니다. 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인의 경우, 명확한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

3.3. 특수 물건 정보

유치권, 공동담보, 대항력 있는 임차인, 지분매각 등의 특이사항이 있습니다.

특히, 목록 1~3 (토지 일부)은 지분매각 대상입니다.

3.4. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 1,916,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 1,916,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 산업단지 인근에 위치하며, 공장, 창고, 농가주택 등이 혼재된 지역입니다.

이러한 지역적 특성은 물건의 활용 방안 및 임대 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 산업단지 인접 효과

양주시는 남면일반산업단지, 은남일반산업단지, 검준일반산업단지 등 다수의 산업단지를 조성하여 지역 경제 활성화를 도모하고 있습니다.

본 건이 남면일반산업단지 서측 근거리에 위치함에 따라, 산업단지 관련 종사자나 기업을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

제공된 정보만으로는 주변 편의시설 및 생활 인프라에 대한 상세한 파악이 어렵습니다.

주변 환경이 공장, 농경지 등이 혼재된 지역 특성상, 도심 지역에 비해 편의시설 접근성이 다소 낮을 수 있습니다.

5.2. 대중교통 이용 편의성

인근 버스정류장이 존재하나, 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

* 유치권: 주식회사 더영테크가 공사대금 3억 8천만 원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 인수될 수 있는 큰 위험 요소입니다.

* 대항력 있는 임차인: 조 및 주식회사 윈윈마스크는 대항력이 있으나 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 물건 자체의 제약

* 지분 매각: 본 건 토지(목록 1~3) 및 건물 전체가 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 소유권 행사 및 관리에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

6.3. 기타 위험

* 제시외 건물: 목록 4 지상 컨테이너 4개동 및 임차인 주식회사 더영테크가 축조한 가설건축물(창고)은 매각에서 제외됩니다. 이는 매각 대상 물건의 범위를 명확히 하는 것이지만, 제외되는 부분에 대한 권리 관계 등을 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 남면의 산업단지 인근에 위치한 근린생활시설(제조업소) 용도의 부동산 임의경매 물건입니다.

일괄 매각 조건이지만, 일부 토지와 전체 건물이 지분 매각으로 진행되는 점, 유치권 신고 및 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 권리 분석 및 향후 명도 과정에서 신중한 접근을 요구합니다.

주변 환경은 산업단지와 혼재된 지역으로, 잠재적 배후 수요는 기대할 수 있으나 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어집니다. 또한, 자연녹지지역 등 토지 이용 규제 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인접: 남면일반산업단지 인근에 위치하여 관련 산업 종사자 및 기업을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 경쟁 완화 가능성: 지분 매각 조건으로 인해 일반적인 단독 소유 물건보다 경쟁률이 낮아 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 활용 방안에 따라 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 총 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(조 , 주식회사 윈윈마스크)의 존재와 3억 8천만 원으로 추정되는 유치권 신고액은 입찰가 산정에 중요한 변수가 됩니다.

감정가 2,129,098,750원, 등기부 채권 총액 1,916,000,000원을 고려할 때, 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유치권 성립 여부, 대항력 있는 임차인의 실제 권리 관계, 주변 시세 및 향후 활용 방안에 대한 심도 깊은 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.