나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32234 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1442 별메마을 611동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "대곡중학교" 남동측 인근에 위치하는 "별메마을 제611동 13층 1301호"단위세대로서 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 용이하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고 려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽식구조 슬래브지붕 제611동 15층건 중 13층 1301호 단위세대로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 등 - 창호 : 샷시2중창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 공급설비 및 지역난방에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 건(아파트 및 부속시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 왕복 7차선, 동측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 4차선 포장 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35M~40M)(접합), 대로 2류(폭 30M~35M)(접합), 대로3류(폭 25M~30M)(접합), 보행자전용도로(접합), 가축사육제 한구역, 상대보호구역(대곡고등학교), 절대보호구역, 택지개발지구기타(택지개발사업완 료)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 대항력포기확약서가 제출됨(2026.07.22.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32234 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1442 별메마을 611동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 116,000,000원

토지면적: 32.01㎡ (약 9.69평)

건물면적: 58.14㎡ (약 17.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

구분건물: 별메마을 611동 13층 1301호

총 층수: 15층 (건물 동 기준), 본건: 13층

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 도원동에 위치한 "별메마을 제611동 13층 1301호" 단위세대로, "대곡중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 주를 이루고 있습니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태: 본건 아파트 단지는 북측으로 왕복 7차선, 동측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 편리합니다.

토지이용계획: 본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 대로 1류, 2류, 3류 및 보행자전용도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대곡고등학교), 절대보호구역, 택지개발지구(사업완료) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 25일 접수된 서민금융진흥원의 가압류 (갑8, 7,886,448원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이혜영 (이 )

* 보증금: 100,000,000원 (등기부 을5 기준)

* 전입/확정일자: 2018-02-26 / 2018-02-26 (등기부 을5 기준)

* 대항력: 있음 (등기부 을5 기준)

* 특이사항: 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다(2026.07.22.자). 이로 인해 임차인의 대항력이 사실상 포기되었으며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

등기부 요약:

* 선순위 소유권 이전 (갑1, 갑4, 갑5)

* 말소기준권리: 서민금융진흥원 가압류 (갑8)

* 주택임차권: 이혜영 (을5, 100,000,000원). 인수 예정이었으나 대항력 포기 확약으로 인수 부담 없음.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑9, 132,014,762원). 본 경매 사건으로 매각 후 말소 예정.

총 등기부채권액: 107,886,448원 (파악된 가압류 및 경매 채권 합계)

4. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있어, 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

근린생활시설: 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

상업시설: 구체적인 대규모 상업시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 해당 지역의 일반적인 상권 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 대곡6단지별메마을

* 주소: 대구광역시 달서구 도원동 1442

* 사용승인일: 1996년 8월 26일

* 총 세대수: 1,594세대

* 총 동수: 18동

* 주차대수: 총 888대 (지상 3대, 지하 30대, 기타 855대)

* 최고층: 20층

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

본 물건 상세:

* 동/호수: 611동 13층 1301호

* 전용면적: 58.14㎡ (약 17.60평)

* 건물 구조: 철근콘크리트 및 벽식구조, 슬래브 지붕

* 이용상태: 아파트로 이용중

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 선순위 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 0원입니다. 이는 법적 리스크를 크게 감소시키지만, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 합의가 필요할 수 있습니다.

권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 다양한 가압류 및 임차권 등기 이력이 존재합니다. 다만, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 법적인 문제는 정리됩니다.

건물 노후도: 1996년에 사용 승인된 아파트로, 약 30년의 건축 연도를 고려할 때 향후 유지보수 및 수리 필요성이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 오히려 인접한 학교(대곡중학교, 대곡고등학교)는 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 도원동에 소재한 별메마을 아파트 13층, 전용면적 58.14㎡입니다. 감정가는 1억 1천 6백만원이며, 최근 실거래가(2026년 7월)에서 동일 면적대가 9천 5백만원부터 1억 4천 2백만원까지 거래된 점을 감안할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근 가능성이 있습니다.

가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재했음에도 불구하고, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 0원이라는 점입니다. 이는 권리 분석상 매우 유리한 조건으로, 취득 시 실질적인 비용 부담을 낮춥니다.

건축된 지 약 30년 된 아파트이므로 노후화에 따른 관리 및 수리 비용을 고려해야 하며, 임차인과의 명도 과정에서 원만한 합의가 요구될 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 없으며, 학교 등이 인접하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

감정가 및 최근 실거래가를 비교했을 때 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

대구 달서구 도원동이라는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

전용면적 58.14㎡는 선호도가 높은 평형으로 환금성이 좋을 것으로 예상됩니다.

단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 116,000,000원

최근 실거래가 (58.14㎡ 기준, 2026년 7월): 95,000,000원 (6층) ~ 142,000,000원 (8층)

인수 보증금: 0원

권리 분석상 추가 인수 부담이 없으므로, 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 8층 거래가 1억 4천 2백만원을 상회하는 점은 긍정적이나, 6층 거래가 9천 5백만원으로 편차가 있음을 감안해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가 범위는 대략 100,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 판단됩니다.

보수적인 관점에서, 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 다음 금액을 추천합니다.

추천 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.