나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30298 [1] 전북특별자치도 남원시 노암동 220-1 비안노암아파트 8층 809호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 남원시 노암동 소재 "노암초등학교" 남측 인근 비안노암아파트 제8층 제809호에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경여건은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여 건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제8층 제809호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 소재 왕복4차선 도로를 통해 진출입하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역(2018-12-14)(절대금지지역(노암동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역(2008-12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

남원지원 2025타경30298 (1)

* 사건번호: 남원지원 2025타경30298 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 남원시 노암동 220-1 비안노암아파트 8층 809호

* 용도: 아파트

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡

* 토지지분: 0㎡

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 건물지분: 59.94㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험주식회사)

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제8층

* 준공일: 1997년 10월 2일

* 아파트명: 비안노암아파트

* 전용면적: 59.94㎡

* 해당 아파트 단지 정보:

- 사용승인일: 1997년 10월 2일

- 동수: 1동

- 세대수: 160세대

- 최고층: 15층

- 총 주차대수: 47대

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 남원시 노암동 220-1 비안노암아파트 8층 809호

* 주위환경: "노암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 학교, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경여건은 보통시됩니다.

* 교통상황: 대상물건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됩니다.

* 도로상태: 남동측으로 왕복 4차선 도로를 통해 진출입하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매개시결정 등기: 2025년 12월 22일, 서울보증보험주식회사, 강제경매 (사건번호: 2025타경30298)

* 말소기준권리: 2023년 7월 13일, 서울보증보험, 가압류 (채권액: 31,137,068원)

* 등기부채권 총액: 31,137,068원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 3월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 단, 대항력 있는 임차인 김 이 존재하나 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 노암초등학교를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 주요 시설: 노암초등학교, 각종 근린생활시설.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 교육: 노암초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. (단, 초등학교 주변 보호구역에 해당)

* 편의: 단지 인근 및 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 (전입 2018-03-27). 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역 (절대금지지역)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호)

* 역사문화환경보존지역

* (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역 (가축분뇨배출시설 신축 제한)

* 이러한 각종 규제는 향후 재건축이나 증축 등 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

남원시 노암동에 위치한 비안노암아파트 809호는 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 속합니다. 1997년에 준공되어 연식이 다소 있지만, 59.94㎡의 전용면적으로 1인 또는 소규모 가구가 거주하기에 적합합니다. 감정가는 7,800만원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 보다 면밀한 분석이 필요합니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 변수로 작용할 수 있으므로 주의가 요구됩니다. 또한, 여러 토지 이용 제한 사항이 있어 향후 개발 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액으로 남원시 아파트 시장에 접근할 수 있는 기회입니다.

* 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 안정적인 주거 지역 내 물건으로, 장기적인 관점에서 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월부터 4월까지 3건의 거래가 있었습니다.

* 2026년 3월 7일 (5층): 8,300만원

* 2026년 3월 30일 (12층): 8,550만원

* 2026년 4월 9일 (3층): 8,200만원

최근 시세는 8,200만원에서 8,550만원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인(인수 보증금 0원)이 존재하나, 인수되는 보증금이 없어 입찰가 산정 시 해당 요소를 직접적으로 반영할 필요는 없습니다. 다만, 명도 과정의 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

현재 감정가는 7,800만원이며, 최근 시세 하한선을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 시세의 80~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 시세 하한선(8,200만원)의 80% = 약 6,560만원

* 시세 하한선(8,200만원)의 90% = 약 7,380만원

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 6,500만원에서 7,500만원 사이로 산정하는 것이 합리적이라 판단됩니다. 입찰 참여 시에는 권리 분석 및 임차인 관련 사항을 재확인하고, 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 점검하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.