나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31508 [1] 경상남도 진주시 강남동 117-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 강남동 소재 "동남지방통계청 "북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(강남지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(남강1-2)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(강남동 주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로(사용승인일:2020.3.31.) 외벽 : 스타코플렉스 마감 등. 내벽 : 인테리어, 노출 콘크리트 및 벽지, 일부 타일 마감 등. 창호 : 강화유리, 샷시창호 등임.

이용상태

1~3층 : 근린생활시설이며, 3층 숙소로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 천정형 시스템냉난방설비, 소방관련설비 등이 있으며, 3층에 난방설비가 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 진주지원 2025타경31508 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 농OOOOOOO (진주원예농업협동조합 추정)

* 특이사항: 정비구역, 공동담보, 대항력있는 임차인

* 물건명세서 작성일: 2026-07-14

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 2,195,386,200원

* 토지면적: 607.00㎡ (약 183.62평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 453.22㎡ (약 137.12평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 등기부채권 총액: 2,208,160,004원

* 건물 등기부채권 총액: 2,208,160,004원

1.3. 용도 및 건물 정보

* 본건 건물 용도: 제2종근린생활시설

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건

* 건물 사용승인일: 2020.3.31.

* 건물 신주소: 경상남도 진주시 망경로297번길 8 (강남동)

2. 입지조건

3.

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 경상남도 진주시 강남동 소재 "동남지방통계청" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

* 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 시내버스 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성 또한 우수하여 주요 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(강남지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 강남동 주거환경개선사업 정비구역으로 지정되어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 문화유산 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 해당 지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하 등으로 건축이 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

4.

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리, 채권 총액)

* 말소기준권리: 2020년 4월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (건물 을1)입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 2,208,160,004원

* 건물 등기부채권 총액: 2,208,160,004원

* 후순위 권리(임의경매, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 배

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2015-04-06

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 전입일자(2015-04-06)가 말소기준권리(2020-04-10)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 소액이나, 월세가 꾸준히 발생했을 가능성이 있습니다.

* 임차인: 이경옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 조일석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사아람산업개발

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-31

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

* 제시된 자료에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다.

* 이는 일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금 또한 매수인에게 인수되지 않음을 의미합니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인(배 )의 존재는 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있으므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석

5.

4.1. 주변 상권 현황

* 본 물건이 위치한 진주시 강남동 일대는 진주시의 주요 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 근린생활시설, 소매점, 식당 등 다양한 업종의 상업 시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 현대식 상업 시설과 재래시장이 공존하며 지역 주민들의 소비 활동을 지원합니다.

4.2. 업종 분석 (근린생활시설로서 잠재력)

* 본 물건은 제2종근린생활시설로, 주변 상권의 특성을 고려할 때 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 2020년 사용승인된 신축 건물로 시설 상태가 양호하여 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 정비구역 지정으로 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

6.

5.1. 편의시설

* 주변에 시립도서관, 문화시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 진주성, 남강 등 관광자원과 인접하여 주거 및 상업 환경이 쾌적합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 진주초등학교, 진주남중학교, 진주여자고등학교 등이 위치하여 우수한 교육 환경을 제공합니다.

5.3. 의료시설

* 다양한 병원 및 의원이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(배 )의 존재로 인해 명도 과정에서 시간적, 경제적 비용이 발생할 수 있습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차 진행이 필요할 수 있습니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 언급될 수 있으므로, 실제 현장 확인 및 등기부상 권리 관계 재확인이 필요합니다.

6.2. 개발 및 규제 리스크

* 본 건은 강남동 주거환경개선사업 정비구역에 속해 있어, 향후 재개발 또는 정비사업 진행 시 건축 행위 등에 대한 제한이나 영향을 받을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역 지정으로 인해 신축, 증축, 개축 시 문화재 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 복합적인 토지 이용 규제가 적용됩니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 주변에 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 역사문화환경보존지역 지정으로 인해 주변의 역사적, 문화적 경관을 보존해야 하는 의무가 있습니다.

7. 종합 의견

8.

본 물건은 진주시 강남동의 중심부에 위치하며, 비교적 신축(2020년 사용승인)인 제2종근린생활시설로서 잠재력이 높은 자산입니다. 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성, 양호한 교통 및 생활 편의시설 등 긍정적인 요소들을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 복합적인 토지 이용 규제(정비구역, 역사문화보존지역 등)는 잠재적 리스크 요인으로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

9.

* 도심지 내 입지: 진주시 주요 지역 접근성이 좋고 상권이 활성화된 지역에 위치합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 물리적 상태가 양호하여 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 향후 도시 개발 및 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 다용도 활용: 근린생활시설로서 다양한 업종의 사업장 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

10.

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가 2,195,386,200원과 총 채권액 2,208,160,004원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 존재, 정비구역 지정으로 인한 개발 제한 가능성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 입찰 시 인수해야 할 보증금 부담은 없으나, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

* 위험 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 상세한 시장 조사, 예상 명도 비용, 임대 수익률 분석 등을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 초기 보수적 투자를 기준으로, 감정가의 약 70~80% 선에서 1,536,770,340원 ~ 1,756,308,960원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순 추정치이므로 반드시 추가적인 심층 분석이 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.