나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1088 [1] 경상남도 산청군 산청읍 산청리 67-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 산청군 산청읍 산청리 소재 "산청초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 주상 용건물, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

유사사다리형 토지로 현황 "주상용 부지"임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복2차선 포장도로 및 북서측으로 현황 폭 약4m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2023-11-30)(소로3-8)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(2024-02-29)(중로3-4)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용 에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅마감, 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2) : 1층 - 점포, 2층 - 주택

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비(2층) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록[2] 제시외 건물(감정서상 ㄱ)매각
포함.
- 목록[2] 건물 공부상 '슬래브지붕'이나 현
황 '슬래브 위 강판지붕'으로 조사됨.
- 인접필지와 정확한 위치⸳경계확정은 측량
요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경1088 (1)

1.2. 소재지

경상남도 산청군 산청읍 산청리 67-1

1.3. 용도

근린주택 (1층 점포, 2층 주택)

1.4. 감정가

73,124,000원

1.5. 면적

* 토지: 50.00㎡ (약 15.13평)

* 건물: 82.64㎡ (약 25.00평)

* 건물 제시외면적: 3.90㎡ (약 1.18평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

산청군농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 산청군 산청읍 산청리 소재 "산청초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 주상복합건물, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 겸용 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 도시계획시설: 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m) (도로에 접함)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 소멸되는 권리

본 경매 절차에서 말소기준권리(2014-05-08, 산청군농업협동조합 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황에 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타납니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 요약

* 토지 및 건물 등기부 상 채권 총액: 22,800,000원

* 주요 권리 내역:

* 근저당 (말소기준권리): 산청군농업협동조합 (2014-05-08, 22,800,000원)

* 임의경매개시결정: 산청군농업협동조합 (2025-12-18, 20,210,081원)

* 압류: 거창세무서장 (2025-08-19)

* 소유권 이전 (상속): 김정환 (2025-06-02)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 산청초등학교 인근에 위치하며, 근린생활시설, 주상복합, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다. 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 업종 분석

1층은 점포(근린생활시설)로, 2층은 주택으로 이용되고 있어 주거와 상업 기능을 겸비하고 있습니다. 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이 발달했을 것으로 예상됩니다.

4.3. 잠재력

산청읍 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 제2종일반주거지역으로 추가적인 개발 가능성도 일부 존재합니다. 다만, 농어촌 지역의 특성상 대규모 상권 형성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"산청초등학교"를 중심으로 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

"산청초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.3. 기타 생활 편의

차량 접근이 용이하고, 관내 교통편을 이용할 수 있어 기본적인 생활은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 지붕 하자: 건물 공부 상 '슬래브지붕'이나 현황 '슬래브 위 강판지붕'으로 조사되어, 추후 유지보수 필요성이 제기될 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1987년 9월 사용승인된 건물로, 약 39년 경과되어 노후화에 따른 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 경계

인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 역사문화환경보존지역: 주변 문화재 보존 등의 이유로 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역: 특정 업종이나 시설 설치에 대한 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

* 제시외 건물: 목록의 제시외 건물(감정서상 ㄱ)도 매각에 포함됩니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계 및 차임에 대한 정보가 불명확하므로, 인수 시 관련 사항을 면밀히 조사해야 합니다. (다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 산청읍에 위치한 근린주택으로, 1층은 상가, 2층은 주택으로 활용 가능한 복합 용도 건물입니다. 감정가는 73,124,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

주변에 산청초등학교와 기본적인 생활 편의시설이 있어 생활 환경은 양호한 편입니다. 다만, 건물의 지붕 상태 차이, 토지 경계 불분명, 역사문화환경보존지역 지정 등은 확인 및 추가 조사가 필요한 부분입니다. 특히 1987년에 건축된 건물로서 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 지분 문제 등을 고려할 필요가 없습니다.

* 상업 및 주거 병행: 1층 상가와 2층 주택으로 활용하여 임대 수익 및 자가 사용이 모두 가능합니다.

* 산청초등학교 인근: 학교 인근으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 73,124,000원입니다. 주변 시세 조사를 통해 산청군 산청읍 지역의 근린주택 및 상가/주택 복합 건물 거래 사례를 분석한 결과, 본 물건의 연면적(82.64㎡)과 토지 면적(50㎡)을 고려할 때, 현재 시세를 감안한 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 고려해볼 수 있습니다.

실거래가 자료를 종합적으로 분석했을 때, 유사 물건의 평당 가격이 상이하나, 본건과 같이 상업 및 주거 겸용이 가능한 소형 건물의 경우, 현황 및 향후 활용 계획에 따라 6천만원 후반에서 8천만원 초반 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 조사, 주변 상권 변화 추이, 경매 시장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 건물 노후화에 따른 수리 비용, 역사문화환경보존지역의 개발 제한 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.