나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32237 [1] 대구광역시 달서구 월성동 1261 월성자이아파트 105동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 "조암중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공원 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 제반 교 통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 슬라브위 철골트러스 경사지붕 23층 (사용승인일자: 2006.11.24) 중 9층 903호 로서, - 외 벽 : 하단부 화강석 붙임, 상단부 몰탈위 페인트 등 마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시 등 이중창호.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 지역난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 다각형 토지로서 인접도로와 등고평탄하며, "아파트부지" 로 이용중 임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복5차선, 북측, 서측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항 은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월성아이세상유치원,세부사항은 남부교육청 문 의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(월성아이세상유치원,세부사항은 남 부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물관리대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민탐문등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정 하여 평가하였음.

물건 비고

을구 순위 9번 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32237 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대구광역시 달서구 월성동 1261 월성자이아파트 105동 9층903호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 슬라브위 철골트러스 경사지붕 23층 건물 중 9층

사용승인일자: 2006.11.24

1.3. 면적 정보

토지면적: 60.15㎡ (약 18.19평)

토지지분: 60.15239999999999㎡ (약 18.19평)

건물면적: 125.79㎡ (약 38.06평)

건물지분: 125.7931㎡ (약 38.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정평가액

감정가: 482,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 "조암중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공원 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(조암중학교, 가칭 한천중학교 개교예정, 월성아이세상유치원 등) 및 절대보호구역(월성아이세상유치원)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 정보

지도 검색 결과, 본건 아파트 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 학교, 공원, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 여건이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 19일 접수된 대구지방법원 서부지원의 강제경매개시결정(2025타경32237)입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석상 을구 순위 9번 임차권등기(2024.06.28 접수)가 존재하며, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 480,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-20

확정일자: 2022-05-19

배당신고일자: 2024-06-28

대항력: 있음

비고: 을구 순위 9번 임차권등기 있음.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑구 7번: 2025-12-19 접수, 강제경매(주택도시보증공사), 말소기준권리

* 을구 9번: 2024-06-28 접수, 주택임차권(김 ), 권리금액 480,000,000원, 말소: 인수 (전입일자: 2022-06-20, 확정일자: 2022-05-19)

* 갑구 8번: 2026-04-27 접수, 압류(남대구세무서장), 말소 (매각으로 소멸)

등기부채권 총액: 480,000,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 동향

제공된 최근 매매 정보는 주로 전용면적 84.725㎡ (약 25.6평) 기준입니다.

* 2026년 4월 11일: 32,800만원 (103동, 20층)

* 2026년 6월 25일: 33,500만원 (7층)

* 2026년 6월 3일: 30,300만원 (2층)

평균적으로 84.725㎡(약 25.6평) 면적의 아파트가 30,300만원에서 33,500만원 사이에 거래되고 있습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,184만원에서 1,309만원 수준입니다.

4.2. 본건 면적 기준 시세 추정

본건의 건물면적은 125.79㎡ (약 38.06평)으로, 상기 84.725㎡ 면적 대비 약 1.48배 크기가 큽니다.

최근 거래된 84.725㎡ 면적의 평당 평균가(약 1,269만원)를 적용하여 추정 시세를 산출하면,

약 38.06평 * 1,269만원/평 = 약 483,100,000원 수준으로 예상됩니다.

이는 본건의 감정가 482,000,000원과 유사한 수준입니다.

4.3. 최근 전월세 시세 동향

* 2025년 8월 10일: 보증금 2,000만원 / 월세 95만원 (84.725㎡, 10층)

* 2025년 8월 5일: 보증금 300만원 / 월세 130만원 (165.235㎡, 5층)

임차인 현황의 보증금 480,000,000원, 월세 0원과 비교 시, 본건 임차인은 높은 보증금을 설정한 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 월성자이아파트

* 주소: 대구광역시 달서구 월성동 1261

* 사용승인일: 2006.11.24

* 총 세대수: 480세대

* 최고/최저층: 30층 / 0층 (동별 상이할 수 있음, 본건 105동 9층)

* 주차대수: 총 673대 (지상 6대, 지하 667대 - 건축물표제부 기준)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 조암중학교 남동측 인근, 상대보호구역 내 다수의 유치원 및 학교 예정지 존재

* 근린생활시설, 공원 등이 단지 주변에 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

을구 순위 9번 임차권등기는 말소기준권리보다 앞서는 권리이므로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인의 보증금은 480,000,000원이며, 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. 이는 통상적으로 입찰 금액이 임차인 보증금을 충당할 만큼 높을 경우 인수 금액이 0원이 된다는 의미로 해석될 수 있습니다.

6.2. 시세 대비 높은 감정가

본건의 감정가는 482,000,000원이며, 이는 최근 거래된 더 작은 면적(84.725㎡)의 시세를 고려할 때 높지 않은 수준으로 보입니다. 그러나 인수되는 임차 보증금 480,000,000원을 고려하면, 실제 인수 비용은 입찰가와 임차 보증금 잔액의 합이 됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 월성동에 위치한 월성자이아파트 105동 9층 매물입니다. 아파트 단지는 준수한 편의시설을 갖추고 있으며, 교육 및 교통 여건도 양호합니다.

가장 큰 특징은 4억 8천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 잠재적 인수 금액이 크다는 것을 의미하므로, 입찰 시 해당 위험을 충분히 인지하고 고려해야 합니다.

감정가는 약 4.82억원이며, 최근 유사 면적대의 거래 시세를 바탕으로 추정했을 때 시세와 감정가 수준이 크게 벗어나지 않는 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 낙찰받는 총 비용은 입찰가 외 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대구 달서구의 선호도 높은 아파트 단지 내 위치

* 약 38평형의 넓은 전용면적 (125.79㎡)

* 주변 학교 및 편의시설이 잘 갖춰진 생활 환경

* 시세 대비 합리적인 감정가 (임차 보증금 인수 고려 전)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 482,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 480,000,000원으로, 이는 감정가와 거의 동일한 금액입니다.

매각으로 임차 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 임차 보증금 전액(480,000,000원)을 낙찰가가 부담해야 인수 부담이 없습니다.

따라서, 임차인 인수 위험을 피하고 실질적인 부동산 가치(감정가 수준)를 확보하기 위해서는 최소 감정가 수준 이상의 입찰이 필요합니다.

최근 거래된 더 작은 면적대의 시세 분석 결과, 본건 면적(125.79㎡)의 적정 시가는 약 4.83억원으로 추정되었습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 483,000,000원 ~ 495,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 권리관계에 대한 최종 확인, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인의 실제 점유 및 거주 여부, 명도 가능성 등을 추가로 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.