나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10148 [1] 대구광역시 동구 지묘동 360 태왕그린힐즈 101동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2026.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 지묘동 소재 "지묘 초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 단지까지 일반 차량 출입 용이하며, 주간선도로와의 거리 등 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 스라브 지붕 17층 건물 중 17층 1702호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 설비, 도시가스 공급설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 6차선, 남측 및 동측으로 왕복 2차선, 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 고도지구(해발110M이하), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로 2류(폭 8m~10m)(구획도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(일반도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m )(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구 역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(기념물 제1호)<대구광역시문 화재보호조례>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

본 건은 대구광역시 동구 지묘동 360번지 태왕그린힐즈 101동 17층 1702호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경10148 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

감정가는 300,000,000원입니다.

토지 면적은 80.06㎡(약 24.22평)이며, 건물 면적은 167.31㎡(약 50.61평)입니다.

1.2. 건물 정보

본 건물은 1997년 12월 22일에 사용 승인된 철근콘크리트 벽식구조의 17층 아파트이며, 본 물건은 해당 건물의 최고층인 17층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 실내 바닥재 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

토지는 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 왕복 6차선, 남측 및 동측으로 왕복 2차선, 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 고도지구, 대로2류, 소로2류, 중로3류 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.4. 채권 및 권리 관계

말소기준권리는 2013년 5월 27일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을15)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되며, 소유권 외 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자(유아이제사십일차유동화전문)에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 683,590,946원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 대구광역시 동구 지묘동 소재 "지묘 초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 아파트 단지까지 일반 차량의 출입이 용이하며, 주간선도로와의 접근성 등 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제3종일반주거지역, 고도지구(해발110M이하), 대로2류(폭 30m~35m), 소로 2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 등의 용도지역 및 지구에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역(기념물 제1호), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역으로 지정된 점은 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2013년 5월 27일에 접수된 중소기업은행 근저당권 (을15)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리인 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부등본 상 확인되지 않았습니다. 따라서 본 물건을 낙찰받을 경우, 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 '미상'이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

해당 물건에 대한 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무, 보증금 및 차임 등에 대한 상세 조사가 필요합니다. 특히 임차인의 보증금이나 차임이 미상이라도 권리가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 정확한 권리관계를 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

본건이 속한 태왕그린힐즈 아파트는 1997년에 준공되어 약 29년차의 아파트입니다. 총 7개동, 462세대로 이루어져 있습니다.

총 주차 대수는 228대로, 세대당 약 0.49대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

복리 시설로는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

4.2. 최근 매매/임대 시세

최근 2026년 4월에 거래된 유사 평형대의 매매 사례를 분석한 결과, 59.88㎡(약 18.11평)는 10,000만원에서 14,650만원(약 552만원/평 ~ 809만원/평)에 거래되었습니다.

84. 86㎡(약 25.67평)는 23,000만원(약 896만원/평)에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 167.31㎡(약 50.61평)로, 84.86㎡ 타입보다 약 2배 가량 큰 면적이며, 17층에 위치하여 펜트하우스일 가능성이 높습니다.

최근 거래된 84.86㎡ 타입의 최고가(약 896만원/평)를 기준으로 단순 환산 시, 본 건의 잠재적 시세는 약 45,300만원 이상으로 추정해볼 수 있습니다.

최근 임대 사례로는 59.88㎡ 타입이 보증금 1,000만원, 월세 0원 또는 15만원 수준으로 거래되었습니다. 167.31㎡ 타입의 임대 시세는 별도 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

본 건은 "지묘 초등학교"와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 규모에 비해 주차 공간이 다소 부족한 점은 아쉬운 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

1997년 준공으로 29년차에 접어드는 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있으나, 현재로서는 건축물 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 역사문화환경보존지역, 비행안전구역 등 다양한 제한사항이 적용되고 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 양수도 등에 따른 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. 임의경매로 진행되므로 권리 분석은 상대적으로 명확하나, 혹시 모를 추가적인 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 지묘동 태왕그린힐즈 아파트 17층 1702호로, 167.31㎡(약 50.61평)의 넓은 면적과 최고층에 위치한 점을 고려할 때 펜트하우스로서의 희소성 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

건축물은 노후화되었으나, 주변 교통 및 생활 환경은 비교적 양호합니다.

말소기준권리보다 선순위 권리나 인수되는 임차인이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

최근 거래된 소형 평형대 대비 본건의 감정가(3억원)가 상대적으로 보수적으로 책정되었을 가능성이 있으며, 펜트하우스 프리미엄을 고려하면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 주차 공간 부족 및 토지 이용 제한 등의 단점은 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적과 최고층 펜트하우스로서의 희소성

* 최근 거래가 대비 잠재적인 시세 차익 기대 (감정가 대비 높은 가격 형성 가능성)

* 비교적 명확한 권리 관계 (인수되는 권리 없음)

* 초등학교 인접 등 교육 환경 우수

9. 예상 입찰가

최근 84.86㎡(약 25.67평) 물건이 23,000만원(약 896만원/평)에 거래된 점과 본건이 167.31㎡(약 50.61평)의 넓은 면적과 펜트하우스라는 점을 감안할 때, 평당 시세는 700만원 ~ 800만원 선에서 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 300,000,000원 (약 593만원/평)은 최근 시장가 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

따라서, 펜트하우스의 희소성과 잠재적 가치를 고려하여, 입찰가를 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

단, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인 현황, 기타 특이사항, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.