나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10165 [1] 대구광역시 동구 율하동 1228 에스엠안아주 102동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 율하동 소재 “율하역” 남동측 인근에 위치하는 "에스엠 안아주 제102동 제14층 제1403호” 단위세대 아파트로서, 주위일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 북측 인근으로 안심로 및 서측 인근으로 범안로가 통과하며 단지 남측 및 북측 인근 도로변에 버스정류장, 북서측 인근에 지하철1호선역사(율하역)이 소재하는 등 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하층 지상15층 건물 내 제14층 제1403호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감. 내벽/천장 : 벽지,천정지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 강화마루 및 일부 타일 등 내부 바닥재 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재설비, 도시가스 보일러에 의한 바닥난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 자체 지반 대체로 평탄하게 정지되어 있으며, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 4~5차선, 북측으로 왕복 3차선의 포장도로 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축 사육제한구역, 상대보호구역(2015-03-16), 절대보호구역(2014-04-22), 비행안전제6 구역(전술), 택지개발지구임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

경매신청채권자인 주택도시보증공사로부터 우선변제권인 임차보증금반환채권(290,000,000원)을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기(2024.05.01. 접수 제69914호)를 말소하는 것에 동의한다는 확약서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경10165 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 율하동 1228 에스엠안아주 102동 14층1403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 270,000,000원

* 토지면적: 40.19㎡ (약 12.16평)

* 토지지분: 40.1889㎡ (약 12.16평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

* 건물지분: 59.9969㎡ (약 18.15평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 율하동 소재 “율하역” 남동측 인근에 위치하는 "에스엠안아주 제102동 제14층 제1403호" 단위세대 아파트로, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다.

* 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 북측 인근의 안심로 및 서측 인근의 범안로를 통해 주요 도로 접근성이 좋습니다. 단지 남측 및 북측 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 지하철 1호선 율하역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하층 지상15층 건물 내 제14층 제1403호 단위세대로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽/천장은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 강화마루 및 일부 타일 마감이며, 창호는 새시입니다.

* 이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 설비, 도시가스 보일러에 의한 바닥 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로 자체 지반은 대체로 평탄하게 정지되어 있으며, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복 4~5차선, 북측으로 왕복 3차선, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025-02-20 접수된 대구지방법원 2025카단119 (갑23, 가압류) 입니다.

* 등기부현황:

* 소유권 관련: 갑4(2011-08-18) 조태분 등기 이후, 갑5(2017-11-27) 신석용 외 2명, 갑6(2017-12-05) 신미정, 갑8(2019-04-05) 신광민, 갑12(2021-02-17) 신광민 등으로 소유권 이전되었습니다.

* 임차권: 을17(2024-05-01) 접수된 김규정의 주택임차권(보증금 290,000,000원, 전입/확정 2021-09-23)이 등기되어 있습니다.

* 가압류: 갑23(2025-02-20) 김종형 (금130,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 갑24(2025-12-23) 주택도시보증공사 (채권액 318,916,219원) - 본 경매개시결정

* 압류: 갑25(2026-02-12) 동구(대구광역시)

* 권리분석 요약:

말소기준권리인 갑23(가압류)보다 늦게 등기된 을17(주택임차권), 갑24(강제경매), 갑25(압류)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주목할 점은, 경매신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 주택임차권자인 김규정의 양수인으로서, 배당에서 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 또한, 임차인 김규정의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 매수인은 임차보증금 290,000,000원에 대한 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 420,000,000원

4. 상권분석

* 율하역 초역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 단지 주변으로 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 아파트 단지 자체가 주요 상권 역할을 하며, 역 주변의 상업시설 이용이 용이합니다.

* 생활 편의 시설로는 마트, 병원, 은행, 식당 등이 인근에 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 별도의 혐오시설이나 상권 저해 요인은 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트명: SM안아주아파트

* 주소: 대구광역시 동구 율하동 1228

* 관리사무소 연락처: 053-963-0331

* 준공일: 2009년 6월 25일

* 규모: 총 5개동, 412세대 (최고 15층)

* 주차: 총 417대 (지상 4대, 지하 12대) - 1세대당 1대 미만의 주차 공간 확보 (제공된 주차대수 합계 60대 정보는 표제부와 차이가 있으며, 총괄표제부의 417대가 더 정확할 수 있습니다. 1403호 기준으로는 1세대당 주차대수가 부족할 수 있습니다.)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주택임차권 인수 부담 해소: HUG(주택도시보증공사)가 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였고, 임차인 김규정의 대항력이 없는 것으로 파악되어 매수인의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나, 확약서 내용의 최종 법적 효력 및 절차 진행 상황을 재확인하는 것이 좋습니다.

* 전용면적 59.97㎡ (약 18평)으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구에 적합한 크기입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구 동구 율하동에 위치한 SM안아주 아파트 102동 14층으로, 율하역 초역세권의 우수한 입지를 자랑합니다.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 2억 7천만원 대비 2억 3천만원대에서 2억 4천만원대의 거래가 이루어지고 있어 시세 반영이 중요합니다.

* 가장 큰 장점은 HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 2억 9천만원의 인수 부담이 해소되었다는 점입니다. 이는 투자 결정에 있어 매우 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

* 다만, 2009년 준공된 아파트로 연식 대비 관리 상태 및 주변 시세 변화 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서 제출로 임차보증금 인수 리스크 해소.

* 대구 지하철 1호선 율하역 역세권의 탁월한 교통 및 생활 편의성.

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 기대.

* 전용면적 59.97㎡(약 18평)으로 소형가구 실수요자 및 투자자에게 매력적.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 270,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 6-7월): 234,000,000원 ~ 240,000,000원 (전용 59.973㎡ 기준)

* 분석:

본 물건은 임차보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 강점입니다. 최근 매매가는 2억 3천만원대 후반에서 2억 4천만원대 수준입니다. 감정가 2억 7천만원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

HUG와의 협의를 통해 임차보증금 인수 부담이 해소되었으므로, 시세 범위 내에서 안정적으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 적정 입찰가 범위: 245,000,000원 ~ 260,000,000원

(시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 임대 수익률 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.