나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9370 [1] 대구광역시 북구 구암동 786 그린빌3 303동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 "운암고등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 아 파트 및 상가지대로서, 학교, 공공기관 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 철골경사지붕 지하1층, 지상18층 건(제303동) 중 제1층 제101호로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 바닥마감재 및 타일 등 마감 - 창호: 하이샤시 창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, '아파트부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 동측으로 왕복 4차선, 남측으로 폭 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구기 타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류 형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9370 (1)

소재지: 대구광역시 북구 구암동 786 그린빌3 303동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 115,000,000원

토지면적: 33.18㎡ (약 10.03평)

건물면적: 49.71㎡ (약 15.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 아파트정보

아파트명: 칠곡주공그린빌3단지

사용승인일: 2000년 8월 25일

건축물구조: 철근콘크리트조 철골경사지붕, 지하 1층, 지상 18층 (303동 기준)

전용면적: 49.71㎡ (약 15.03평)

총괄표제부정보:

* 총 대지면적: 45,556㎡

* 건축연면적: 128,816.09㎡

* 세대수: 1,389세대

* 주용도: 공동주택

표제부정보 (303동):

* 건축면적: 497.306㎡

* 총 동별 연면적: 7,809.709㎡

* 총 층수: 18층

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 물건은 대구광역시 북구 구암동 소재 "운암고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지 및 상가지대로, 학교, 공공기관, 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통및도로

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 및 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

본건 단지는 북측 및 동측으로 왕복 4차선 도로, 남측으로 폭 약 15m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (공동주택용지)

* 중로1류 (폭 20m~25m)

* 특수도로 (보행자전용도로)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 비행안전제3구역 (전술)

* 택지개발지구기타 (택지개발사업완료)

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

본 경매는 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2022년 1월 10일 접수된 주택도시보증공사의 전세권설정 (을4, 145,000,000원)이며, 해당 권리는 말소 예정입니다.

이후 접수된 임의경매 개시결정 (갑4, 2025년 12월 22일) 역시 말소 예정으로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025년 12월 22일

* 대항력: 없음

3.3. 등기부요약

* 소유권보존: 대한주택공사 (2000.10.17)

* 소유권이전: 이기형 (2006.01.03)

* 소유권이전: 윤영필 (2021.12.29, 매매)

* 전세권설정: 주택도시보증공사 (2022.01.10, 145,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 주택도시보증공사 (2025.12.22, 145,000,000원, 본 사건)

등기부채권 총액: 145,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 구암동 지역은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 함께 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 공존하는 복합 상권입니다.

인근에 학교 및 공공기관이 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및교육환경

* 학교: 운암고등학교 북측 인근 위치.

* 생활편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육환경 보호구역 (상대, 절대)에 해당하여 교육 관련 시설이 주변에 있음을 시사합니다.

5.2. 단지내시설

칠곡주공그린빌3단지는 15개동, 총 1,389세대로 이루어진 대단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

총 주차 대수는 525대이며, 최고 18층 높이의 건물로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상특이사항

등기부상 선순위 전세권(을4)이 존재하나, 해당 전세권은 말소기준권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 경매 진행 과정 및 등기부 해석에 신중을 기할 필요가 있습니다.

6.2. 기타현황

* 임대관계: 현황 임차인(주택도시보증공사) 정보는 있으나, 전입일자 및 확정일자 정보가 비어 있습니다.

* 내부 상태: 현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부 마감 상태 및 구조 확인이 불가했습니다. 감정평가는 동류형 구분건물의 일반적인 마감 상태를 참고하여 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 대구광역시 북구의 아파트 단지 내 위치하며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 소재합니다.

감정가는 1억 1,500만원이며, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

권리분석상 선순위 전세권이 존재하나, 말소기준권리로서 매각으로 소멸 예정이고 인수하는 보증금은 없어 낙찰자가 권리를 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적이며, 선순위 권리 관련하여 추가적인 확인이 권장됩니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트 및 상가, 학교, 공공기관 등이 밀집하여 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 대단지 아파트: 1,389세대의 대규모 단지로 관리의 용이성과 생활 편의성이 예상됩니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가와 유사한 수준의 감정가로, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소되는 권리 위주로 구성되어 있어, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 115,000,000원입니다.

최근 2026년 6월 거래 사례를 보면, 동일 면적(49.71㎡)의 아파트가 115,000,000원 및 120,000,000원에 거래되었습니다.

1층이라는 점을 감안하더라도, 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 115,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하되, 현장 조사를 통한 정확한 시세 및 물건 상태 확인 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

가장 보수적인 접근으로는 감정가 수준인 115,000,000원부터 고려하며, 적극적인 참여 시에는 120,000,000원 내외를 목표로 하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.