나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10156 [1] 대구광역시 수성구 황금동 691-14 2층207호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 '어린이회관 삼거리' 북서측 인근에 위치하는 통칭 'NEXUS 1' 제2층 제207호 단위세대이며, 부근은 상가, 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 판매시설 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며며, 인근 대중교통 수단 이용성 및 주간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 아스팔트 슁글지붕 4층건 중 제2층 제207호 단위세대 로서, 외 벽: 드라이비트, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 내부 인테리어, 벽지, 타일 마감 등, 바 닥: 바닥재 타일 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

일련번호 가) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 '건[다세대주택 및 근린생활시설]부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과(666-2922 2991)확인 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

2025.12.19.자 신청채권자 서울보증보험주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출함(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10156 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 황금동 691-14, 2층 207호

건물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조, 슬래브 및 아스팔트슁글 지붕 4층 건물 중 2층 207호

건축 연도: 1993년

토지 면적: 19.00㎡ (약 5.7평)

건물 면적: 25.74㎡ (약 7.8평) - 전용면적 기준

감정가: 83,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

신청 채권자: 서울보증보험주식회사 (주택임차권자 한국토지주택공사의 양수인)

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 '어린이회관 삼거리' 북서측 인근에 위치한 'NEXUS 1' 건물 내 제2층 제207호입니다.

주위는 상가, 단독 및 다세대 주택, 아파트 단지, 판매 시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 수단 이용성과 주간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 교통 상황은 양호합니다.

본건은 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 대구지방법원 2024카단1339 (농업협동조합중앙회 근저당)

인수되는 권리: 없음. 본건의 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 67,000,000원

* 전입일자: 2022-05-02

* 확정일자: 2022-04-19

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자인 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인은 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 서면을 제출하였습니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

1.3. 상권 및 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 황금나리빌B (2002년식, 전용 70.89㎡): 2025년 5월, 185,000,000원 거래

* 황금제림102 (1993년식, 전용 144.63㎡): 2024년 7월, 450,000,000원 거래

* 심포니(101) (1994년식, 전용 92.47㎡): 2024년 1월, 260,000,000원 거래

본건은 전용면적 25.74㎡ (약 7.8평)이며, 건축 연도는 1993년입니다.

유사 물건의 시세 분석 시, 전용면적당 가격은 약 260만원/㎡ ~ 311만원/㎡ 수준입니다.

특히, 본건과 동일 연식인 황금제림102 (1993년식, 전용 144.63㎡)의 경우, 3,111,000원/㎡의 거래가격을 보였습니다.

이를 본건의 전용면적(25.74㎡)에 적용할 경우, 약 80,060,940원 수준의 시세가 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변 상가 및 판매시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 대중교통 및 주요 도로 접근성이 양호하여 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수 조건 변경: 구체적인 변경 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

건물 노후화: 1993년 준공으로 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 시설: 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 황금동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 상태입니다.

주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때 높지 않은 수준으로 판단됩니다.

다만, 'SGI 인수 조건 변경'에 대한 명확한 확인이 필요하며, 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구 수성구 황금동이라는 우수한 입지 조건

* 권리 관계상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 권리 분석

* 인근 유사 물건 거래 사례를 통한 시세 파악 용이

1.8. 예상 입찰가

`*` 본건의 감정가(83,000,000원)는 최근 유사 물건의 거래 사례 분석 결과, 동일 연식의 물건 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

`*` 동일 연식인 황금제림102(1993년식)의 단위면적당 가격(약 311만원/㎡)을 본건 전용면적(25.74㎡)에 적용 시 약 8,000만원 수준의 시세가 추정됩니다.

`*` 임차인의 보증금 67,000,000원은 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않으므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않습니다.

`*` 경쟁 상황 및 잠재적 리스크(SGI 인수 조건 변경 등)를 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

`*` 따라서, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 83,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.