나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10002 [1] 경상북도 청도군 화양읍 송금리 431 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 화양읍 송금리 소재 "송금마을" 내에 위치하며 주위는 산간농경지대 로서 농경지,농가마을,임야등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스가 운행중인바 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 2필 일단지 부정형의 토지로서 단독주택 부지로 이용중임

인접 도로상태

분건 남측으로 폭약 2-3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-12)(주거보호형(화양01)), 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-12)(주거보호형(화양01)), 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 물건 4동이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 일련번호 2)토지는 전체 토지중 손영식지분에 대한 평가임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 목조 스레트지붕 단층 건으로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 바 닥 : 장판지 및 일부 타일마감 창 호 : 목재등 창호임. 일련번호 나) 목조 함석지붕 단층 건으로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 흙벽돌 노출 내 벽 : 벽지등 바 닥 : 장판지등 창 호 : 새시등 창임.

이용상태

일련번호 가,나)공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

공히 급배수시설,난방시설등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 물건 4동이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 가)는 공부상 "토기와 지붕"이나 실제 "스레트지붕"이며 일련번호 나)는 송금리 431 및 426-1양지상에 걸쳐서 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록2 지분매각.
목록3 건물 목조 토기와지붕 단층주택(38.02㎡)는 공부상 '토기와지붕'이나 현황 '슬레이트지붕'이고, 목조 함석지붕 단층주택(19.83㎡)은 '청도군 화양읍 송금리 431 및 426-1' 양지상에 걸쳐서 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 대구지방법원 2025타경10002 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 경상북도 청도군 화양읍 송금리 431번지 (새주소: 경상북도 청도군 송금1길 19-3)

용도: 단독주택

토지면적: 총 272.00㎡ (약 82.3평)

건물면적: 총 57.85㎡ (약 17.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 62,628,700원

1.3. 토지 정보

토지총면적: 272.00㎡ (약 82.3평)

평가대상 토지 면적: 255㎡ (손영식 지분)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거보호형), 가축사육제한구역(절대사육제한지역)

1.4. 건물 정보

건물총면적: 57.85㎡ (약 17.5평)

평가대상 건물 면적: 57.85㎡

건물 제시외 면적: 18.90㎡ (총 4동, 부합물 및 종물로 판단)

건물 구조: 본건 건물(38.02㎡)은 목조 토기와지붕 단층주택, 부속건물(19.83㎡)은 목조 함석지붕 단층주택.

건축물표제부상 지붕: 기와 (토기와)

건축물대장상 현황: 본건 건물(38.02㎡)은 공부상 '토기와지붕'이나 현황 '슬레이트지붕'이며, 부속건물(19.83㎡)은 '송금리 431 및 426-1' 양지상에 걸쳐 소재함.

1.5. 매각 및 주의사항

매각구분: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 지분매각.

특이사항: 지분매각 (토지 및 건물).

주의사항: 목록3 건물은 공부상 '토기와지붕'이나 현황 '슬레이트지붕'이고, 목조 함석지붕 단층주택(19.83㎡)은 '청도군 화양읍 송금리 431 및 426-1' 양지상에 걸쳐서 소재함.

2.

입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 청도군 화양읍 송금리 소재 "송금마을" 내에 위치하고 있습니다.

주위는 산간 농경지대로서 농경지, 농가마을, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

인근까지 차량 출입이 가능하며, 시내버스가 운행 중인 점을 감안할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

물건지 남측으로 폭 약 2-3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용

본건 토지는 남측 하향의 완경사지에 평탄하게 조성된 2필 일단지의 부정형 토지로서, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

3.

권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 마산세무서의 압류 (2012-09-11)

등기부상 총 채권액: 0원 (말소되지 않는 권리가 없음을 의미. 단, 근로복지공단의 강제경매 신청채권액은 211,003,010원입니다.)

인수되는 권리: 없음. (강제경매 개시결정 및 기존 압류는 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 것으로 예상됩니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상.

(주) 임대차 관계가 확인되지 않으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우 인수 여부 및 명도에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

(주) 등기부에는 명확히 기재되지 않았으나, 물건명세서상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있습니다. 이는 본 물건 취득 시 잠재적인 큰 리스크 요인이 될 수 있으므로, 현황 조사가 필수적입니다.

4.

상권분석

본 물건은 농가마을과 산간 농경지대에 위치하여, 일반적인 상업 시설이 발달한 지역과는 거리가 있습니다.

주변에 상업 시설보다는 자연 환경 위주의 단독 주택 및 농경지가 주를 이루고 있어, 상업적 가치보다는 전원생활, 귀촌, 주말 주택 등의 용도로의 가치를 우선적으로 고려해야 합니다.

5.

생활정보

5.1. 주변 시설

본건이 위치한 청도군 화양읍 송금리는 자연녹지 및 농경지가 많은 지역입니다.

가장 가까운 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 청도군 소재지로 이동해야 접근이 가능할 것으로 보입니다.

(주) 위성 지도 및 로드뷰 검색 결과, 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 공업 시설, 폐기물 처리 시설 등은 직접적으로 확인되지 않았으나, 장거리 이동에 따른 불편함이 있을 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변은 조용하고 한적한 농촌 마을 분위기를 형성하고 있습니다.

가축 사육 제한 구역(절대사육제한지역)으로 지정되어 있어, 축사 등 악취나 소음 발생 시설이 인근에 위치할 가능성은 낮습니다.

6.

잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물 모두 지분 매각으로 진행됩니다. (손영식 지분)

이는 향후 공동 소유주와의 재산권 행사, 관리, 처분 등에 있어 분쟁의 소지가 있으며, 명도 및 소유권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공부상 현황 차이

건물(38.02㎡)의 지붕이 공부상 '토기와'이나 실제 '슬레이트'로 되어 있으며, 다른 건물(19.83㎡)은 두 필지(송금리 431 및 426-1)에 걸쳐 소재하는 등 공부와 현황 간 차이가 존재합니다.

이는 추후 건축물대장 정정 등 행정 절차가 필요하거나, 토지 경계 문제로 인한 분쟁 가능성이 있습니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 범위에 따라 본 물건의 활용에 큰 제약이 발생할 수 있습니다. 반드시 현장 조사 및 권리 관계 확인이 선행되어야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

토지는 계획관리지역으로 30% 이하 건축이 제한되며, 가축사육제한구역(절대사육제한지역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설은 설치할 수 없습니다.

7.

종합 의견

본 물건은 경상북도 청도군 화양읍 송금리의 한적한 농촌 마을에 위치한 단독주택입니다.

전원생활 또는 주말 주택 용도로 활용 가치가 있으나, 지분 매각, 공부상 현황 차이, 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성은 본 물건의 취득 및 활용에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

해당 리스크들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 권리 관계 분석을 거친 후 입찰을 결정해야 합니다.

8.

투자 포인트

8.1. 잠재적 가격 메리트

감정가 자체는 62,628,700원으로 책정되어 있으나, 지분매각이라는 특성과 다수의 리스크 요인으로 인해 실제 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

8.2. 자연 친화적 주거 환경

청정 자연과 농경지로 둘러싸인 조용한 환경은 귀촌, 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

8.3. 토지 활용 가능성

계획관리지역으로 지정되어 있어, 추후 건축 행위 등 토지 활용에 대한 잠재적 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9.

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 변수에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

현재 제시된 감정가는 62,628,700원입니다.

그러나 지분 매각, 공부상 현황 차이, 그리고 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 본 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다.

이에 따라, 본 물건의 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 지상권의 문제가 크지 않고, 공동 소유주와의 원만한 협의가 가능하다는 전제 하에,

권리 분석 및 현장 조사 후, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 50,000,000원 ~ 58,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 매우 잠정적인 예상치이며, 실제 입찰에 앞서 반드시 전문가와 함께 상세한 권리 분석, 현장 방문 조사, 주변 시세 조사를 통해 정확한 가치를 재평가해야 합니다. 특히 지상권 관련 내용에 대한 명확한 확인이 최우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.