나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51072 [1] 강원특별자치도 춘천시 석사동 114-5 삼익세라믹아파트 201동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 "거두사거리" 남측 인근에 위치 하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층건 중 제5층 제506호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 공용승강기, 지하주차장설비, 화재탐지설비, 옥내소화전,가스 보일러에 의한 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로서, 현황 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 주변 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-286)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-34)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-04-08)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 을구 15번. 주택임차권(2026.4.22. 접수)은 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소 불가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경51072 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 석사동 114-5 삼익세라믹아파트 201동 5층506호

* 용도: 아파트

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 37.60㎡ (약 11.37평)

* 토지지분: 37.6㎡ (약 11.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.36㎡ (약 25.52평)

* 건물지분: 84.36㎡ (약 25.52평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권OO

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑4 (2015-10-20): 소유권이전 (최지수 외 1명)

* 갑5 (2017-12-27): 공유자전원지분전부이전 (최춘자)

* 을15 (2026-04-22): 주택임차권 (한국토지주택공사, 140,000,000원), 말소: 인수

* 갑12 (2024-05-02): 가압류 (소상공인시장진흥공단, 5,367,819원), 말소: 말소 (말소기준권리)

* 갑13 (2025-12-19): 강제경매 (권혁세 외 1명, 100,552,934원), 말소: 말소 (춘천지방법원 2025타경51072)

* 갑14 (2026-01-02): 압류 (춘천시), 말소: 말소

* 등기부채권 총액: 145,367,819원

* 아파트 정보:

* 아파트명: 삼익2차아파트 (삼익세라믹아파트)

* 주소: 강원특별자치도 춘천시 석사동 114-5

* 사용승인일: 1991.12.23

* 총 동수: 2개동

* 총 세대수: 256세대

* 최고층: 15층

* 본건 위치: 201동 5층 506호

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 건축물표제부 요약:

* 총괄표제부:

* 신대장, 집합건물, 삼익세라믹아파트

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 석사동 114-5번지 (도로명: 공지로 69-9)

* 건축물(대지)면적: 대지면적 9703㎡, 연면적 25793.73㎡

* 주요구조: 철근콘크리트구조

* 주용도: 공동주택

* 건축허가일: 1990.04.13, 사용승인일: 1991.12.23

* 표제부 (201동):

* 집합건물, 삼익세라믹아파트, 201동

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 석사동 114-5번지 (도로명: 공지로 69-9)

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬래브지붕

* 총 층수: 지하 1층, 지상 15층

* 전유부분의 건물 면적: 1040.52㎡ (해당 동의 전유부분 합계 면적)

* 세대수: 116세대 (201동 기준)

* 전유부 (해당 호수):

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 석사동 114-5번지 (도로명: 공지로 69-9)

* 건물명: 삼익세라믹아파트, 201동, 1506호 (제공된 주소지에 '5층 506호'로 명시되어 있어 층수 표기에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 전유부분의 건물 면적: 84.36㎡ (전용면적)

* 층: 15층 (건축물대장 전유부 정보) / 5층 (제공된 주소지 정보). 이 부분은 실제 현장 확인이 필요합니다.

* 제공된 정보로 특정 호실의 분양면적 정보는 확인할 수 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 "거두사거리" 남측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 이용 상황은 무난함.

* 단지 내 도로를 통해 주변 외곽 공도와 접함.

2.3. 인접 도로상태

* 단지 내 도로를 통해 주변 외곽 공도와 접해 있어 차량 접근 용이함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사(오기선)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-04

* 확정일자: 2022-09-05

* 배당신고일자: 2026-03-06

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 말소되지 않으려면 임대차보증금 전액이 변제되어야 함.

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 5월 2일 접수된 소상공인시장진흥공단의 가압류 (갑12)임.

3.3. 인수되는 권리

* 을구 15번. 주택임차권 (2026.4.22. 접수). 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소 불가함.

* 임차인의 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

3.4. 말소되는 권리

* 갑12 (2024-05-02): 소상공인시장진흥공단 가압류

* 갑13 (2025-12-19): 권혁세 외 1명 강제경매

* 갑14 (2026-01-02): 춘천시 압류

* 위에 명시된 말소기준권리보다 늦게 접수된 권리들은 원칙적으로 말소 대상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* "거두사거리" 인근에 위치하여 상업 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

4.2. 아파트 단지 내 편의시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 위치하여 거주민 편의를 제공함.

5. 생활정보

5.1. 이용상태

* 본건은 현재 아파트로 이용 중임.

5.2. 건물구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 5층 506호.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호: 샤시 창호임.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 공용승강기, 지하주차장 설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 가스 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역.

* 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-286)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-34)(접합).

* 가축사육제한구역 (전축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

* 중점경관관리구역.

5.4. 공부와의 차이

* 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

* 한국토지주택공사(오기선)가 대항력 있는 임차인으로 존재하며, 보증금 140,000,000원이 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

* 이는 본건의 낙찰가가 결정되는 데 있어 매우 중요한 요소이며, 잠재적 인수 비용으로 고려해야 합니다.

6.2. 층수 불일치 가능성

* 주소지 표기상 '5층 506호'이나, 건축물대장 전유부 정보에 'flrNo: 15'로 표기되어 층수 표기에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동에 위치한 삼익세라믹아파트 201동 5층 506호 경매 물건입니다. 아파트 단지로 형성된 지역에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 연식은 있으나, 아파트로서의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 140,000,000원이 말소되지 않고 인수될 가능성이 높아, 입찰 시 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 주소지 표기상 층수와 등기부상 층수 표기에 대한 간략한 확인이 필요할 수 있습니다.

전반적으로 입지 조건은 무난하나, 임차인 인수 리스크가 주요 변수가 될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 춘천시 석사동 소재 아파트 물건으로, 지역 내 주거 선호도를 고려할 수 있음.

* "거두사거리" 인근 입지로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 감정가가 185,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준임.

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 잠재. (단, 인수 비용 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 185,000,000원입니다.

제공된 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 을구 15번 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 140,000,000원)은 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 실질적인 취득가액 산정 시 임차인 보증금 140,000,000원을 인수 비용으로 반드시 고려해야 합니다.

최근 매매 사례:

* 2026년 3월 27일, 1층, 84.36㎡, 16,200,000,000원

* 2026년 3월 23일, 11층, 84.36㎡, 18,500,000,000원

* 2026년 4월 21일, 15층, 84.36㎡, 18,500,000,000원

본 건의 5층 위치와 임차인 인수 부담을 고려할 때, 감정가 185,000,000원보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 바람직합니다. 임차인 보증금 140,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 실질적인 최대 지출액은 325,000,000원 (185,000,000 + 140,000,000) 이상이 될 수 있으므로, 이를 감안한 철저한 시세 조사를 바탕으로 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 임차인 보증금 140,000,000원 인수 부담을 고려하여, 시세 및 입찰 경쟁 상황을 감안 시 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.