나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51076 [1] 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 산1-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 소재 "속초교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지의 현황 도로 등임. 기호(2): 부정형 완경사지의 건부지로 이용 중임. 기호(4): 부정형 완경사지의 휴경지임.

인접 도로상태

기호(1): 본건이 노폭 약 5M 내외의 아스콘 포장도로임. 기호(2,4): 본건 기호(1)을 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(영귀미024) 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임. 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(영귀미024) 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법> 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 기호(1) 지상 위 별첨 "사진용지"와 같이 "미신고 관정설비"가 소재하는 것으로 조사되었으며, 본건 평가에서는 이를 "제시외물건"으로 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 소유권관계, 깊이, 규격 등은 별도의 재확인을 요함. 2)본건 토지 기호(1,2,4) 일부 지상에 소재하는 "조경수, 석축, 기타 공작물"등은 거래관행 및 그 경제적 가치 등을 종합하여 토지에 포함하여 일괄평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(1): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "도로 등"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2,4): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 철근콘크리트구조 판넬지붕 지하1층 지상1층 건으로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(3) 부속건물1: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일, 판넬 마감 등, 창호: 플라스틱 및 알루미늄샤시 창호 등임. 기호(3) 부속건물2: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층 건으로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임.

이용상태

기호(3): 단독주택으로 이용 중임. 기호(3) 부속건물1: 단독주택 및 창고로 이용 중임. 기호(3) 부속건물2: 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기호(3, 부속건물2): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(3)부속건물1: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 저온저장고설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(3) 지1층: 귀 제시목록 및 공부상 "창고"이나 현황 "법당"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 관정 포함
- 부동산 목록 1. 미신고된 관정소재. 정확한 소유관계, 깊이, 규격 등 별도 확인 요망.
- 부동산 목록 1. 공부상 '임야'이나 현황 '도로'
- 부동산 목록 1,2,4. 일부 지상 소재 '조경수, 석축, 기타 공작물' 토지 평가에 포함
- 부동산 목록 3. 공부상 '창고'이나 현황 '법당'
- 부동산 목록 4. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

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사건번호: 춘천지방법원 2025타경51076 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 산1-11

용도: 단독주택

감정가: 1,025,616,030원

토지면적: 3211.00㎡ (약 971.51평)

건물면적: 408.69㎡ (약 123.63평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 매각 대상

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토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

제시외 건물 및 관정(우물)이 포함됩니다.

1.3. 건물 상세 정보

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* 건물명: (건축물대장 상 명칭은 별도 표기되지 않음)

* 소재지: 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 384-4번지 (도로명 주소: 강원특별자치도 홍천군 월운로 28-34)

* 주요구조: 철근콘크리트구조, 판넬지붕 (기타지붕)

* 층수: 지하 1층, 지상 1층

* 건축면적: 총 408.69㎡ (약 123.63평)

* 부속건물 면적: 214.75㎡

* 토지 사용 면적 (해당 건물): 1629㎡ (약 492.79평)

* 주용도: 단독주택

* 건축일자: 2011년 10월 26일 (신축 신고), 2012년 5월 18일 (사용승인)

* 세대수: 1세대

* 난방방식: 기름보일러

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2. 1.1. 입지조건

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2.1. 1. 위치 및 주위 환경

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본건은 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 소재 "속초교" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 2. 교통 상황

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차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.1. 3. 인접 도로 상태

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기호(1) 토지는 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있으며, 본건 토지(기호 1, 2, 4)는 해당 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

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3. 1.2. 권리분석

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3.1. 1. 등기부 요약 (토지, 건물)

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* 토지 등기부: 여러 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재합니다. 말소기준권리인 근저당(농업협동조합자산관리회사, 2014.01.14.)보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부: 토지와 유사하게 소유권 보존, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재하며, 말소기준권리(근저당, 2014.01.14.)에 따라 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

3.1. 2. 말소기준권리 및 소멸 권리

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등기부상 말소기준권리는 2014년 1월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 이보다 선순위 권리(해당 없음)를 제외한 후순위 근저당, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 3. 인수 권리

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매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.1. 4. 임차인 현황

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* 임차인: 문

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-07-07

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

3.1. 5. 총 채권액

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등기부상 채권 총액은 약 966,200,000원입니다.

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4. 1.3. 상권분석

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4.1. 1. 주변 시세 분석

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제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세 정보에 대한 JSON 데이터가 포함되어 있지 않아, 정확한 주변 시세 분석 및 동일 단지/건물 비교는 어렵습니다. 다만, 검색된 자료들을 통해 홍천군 영귀미면 지역의 단독주택 및 토지 매물의 가격대가 다양하게 분포하고 있음을 확인할 수 있습니다. 일부 매물은 수십억 원대에 달하는 경우도 있으나, 이는 대규모 토지 및 시설을 포함하는 경우이며, 일반적인 단독주택의 경우 수억 원대의 거래 사례가 확인됩니다. (예: 1억 6,500만원, 1억 7천만원 등)

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5. 1.4. 생활정보

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5.1. 1. 주변 시설

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* 본건은 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역입니다.

* 차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 영귀미면은 농촌 지역으로, 인삼, 옥수수, 한우, 사과, 작약 등이 주요 특산물입니다.

* 최근 홍천군은 영귀미면 일대에 '농촌활력촉진지구' 지정 및 숙박 시설 조성 등을 포함한 개발 계획을 검토하고 있으며, '홍천 숲속 놀이공원'이 조성되어 있어 산림 체험 시설 접근성이 있습니다.

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6. 1.5. 잠재적 리스크

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* 공부와의 차이:

* 토지(기호 1)의 경우, 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '도로 등'으로 이용 중입니다.

* 건물(기호 3)의 경우, 지하 1층은 공부상 '창고'이나 현황은 '법당'으로 이용 중입니다.

* 제시외 물건:

* 토지 기호(1) 지상에 미신고된 관정설비가 소재하며, 정확한 소유 관계, 깊이, 규격 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 토지 기호(1,2,4) 일부 지상에 '조경수, 석축, 기타 공작물' 등이 토지 평가에 포함되었습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 토지 목록 4번지의 경우 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 계획관리지역으로, 다양한 가축사육 제한 구역에 해당합니다. (돼지, 개, 닭, 오리, 양, 사슴, 소, 말 등 사육 제한 범위 상이)

* 혐오시설: 주변 지역(영귀미면 월운리)에서 골프장 및 대규모 태양광발전소 건설에 대한 주민 반대 움직임이 있었던 것으로 조사되었습니다. 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았으나, 지역 개발 관련 이슈에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지 현황: 토지 기호(1)은 부정형 완경사지의 현황 '도로' 등이며, 기호(2)는 '건부지', 기호(4)는 '휴경지'로 이용 중입니다.

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7. 1.6. 종합 의견

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본 물건은 강원도 홍천군 영귀미면에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하며 감정가는 약 10억 2천 5백만원입니다. 토지 및 건물에 대한 공부상 지목/용도와 현황 간 차이가 존재하며, 미신고 관정, 조경수 등 제시외 물건이 포함되어 있습니다. 특히, 토지 일부가 현황 도로로 사용되고 있어 관련 소유 관계 및 이용 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 규정 준수가 필수적입니다. 주변 지역은 농경지 및 임야가 혼재된 자연 친화적인 환경이며, 최근 지역 개발 계획 및 산림 체험 시설(홍천숲속놀이공원) 조성 등 긍정적 요인이 있으나, 일부 지역 주민들의 대규모 개발 사업(골프장, 태양광발전소)에 대한 반대 사례가 있어 향후 지역 사회 이슈를 주시할 필요가 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 임차인의 대항력 없음 및 보증금 0원 조건 등은 확인되었습니다.

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8. 1.7. 투자 포인트

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* 넓은 토지 면적: 총 3,211㎡ (약 971.51평)의 넓은 토지는 전원주택, 펜션, 주말농장 등 다용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 단독주택 용도: 주택으로 이용 중이며, 기본적인 건축 구조 및 설비를 갖추고 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 홍천군 영귀미면 지역의 농촌활력촉진지구 지정 및 관광 관련 개발 검토 등 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 개발 및 활용 계획 수립이 용이합니다.

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9. 1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 1,025,616,030원입니다. 주변 시세에 대한 구체적인 JSON 데이터가 제공되지 않아, 정확한 시세 분석 및 이를 기반으로 한 최적 입찰가 산출에는 한계가 있습니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 이는 주변 부동산 시장 상황, 본 물건의 현황, 권리 관계, 향후 활용 가치 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 총 채권액: 약 9억 6천 6백만원

* 토지 면적: 3,211㎡ (약 971.51평)

* 건물 면적: 408.69㎡ (약 123.63평)

현장 답사를 통해 건물의 상태, 토지의 실제 이용 현황, 주변 환경 등을 면밀히 파악하고, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 사례를 추가적으로 조사하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 권리 분석상 인수할 금액은 없으나, 제시외 물건 및 공부와의 차이 등 확인된 리스크 요인들을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 초기 입찰가는 감정가의 70% 수준인 약 7억 1천 7백만원 선에서 검토해 볼 수 있으며, 철저한 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.