나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51063 [1] 강원특별자치도 홍천군 서면 동막리 산106 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 동막리 소재 '가루개터널' 남서측 원거리에 위치하는 토지로서, 주위는 임야 및 농경지 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지의 자연림 및 조림임.

인접 도로상태

임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 농림지역(2025-07-04), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)( 가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지, 개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구 역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(지방하천_양덕원천 제외(50m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임 업용산지<산지관리법>, 하천구역(2020-12-24)(동막천)<하천법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소유자 미상의 제시외건물(목조 스레이트지붕 단층 구조물)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지적도상 맹지임
- 토지이용계획확인서상 일부 '하천구역'이며, 지적경계선이 불분명하므로 하천 포락여부 별도 확인 요망
- 소유자 미상의 제시외건물(목조 스레이트 지붕 단측 구조물) 평가 및 매각 제외
- 본건 경계지상 '파이프조 하우스' 소재하나 지적경계선 불분명하므로 별도 확인 요망
- 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경51063 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 홍천군 서면 동막리 산106

* 용도: 임야

* 감정가: 264,755,700원

* 토지면적: 56331.00㎡ (약 17,039.75평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 홍

1.2. 입지조건

* 본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 동막리 소재 '가루개터널' 남서측 원거리에 위치합니다.

* 주위 환경은 임야 및 농경지로 이루어져 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지는 부정형 급경사지의 자연림 및 조림지 상태입니다.

* 인접 도로 상태는 임야도상 맹지입니다.

1.3. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황상 보증금은 없으나, 인수되는 권리는 없음)

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 이정자 (1981-12-10)

* 소유권 이전: 서세봉 (2018-05-31, 매매 금220,000,000원)

* 근저당: 홍천군산림조합 (2018-05-31, 금260,000,000원, 말소기준권리)

* 지상권: 홍천군산림조합 (2018-05-31, 말소)

* 임의경매: 홍천군산림조합 (2025-12-19, 금186,574,380원, 춘천지방법원 2025타경51063, 말소)

* 1번 근저당 일부 이전: 농업협동조합중앙회 (2026-01-19, 말소)

* 가압류: 농협은행 (2026-03-03, 금10,104,030원, 말소)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2026-03-10, 금90,936,270원, 말소)

* 등기부 채권 총액: 361,040,300원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (모든 권리는 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 임야 및 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상권 형성은 미미한 수준입니다.

* 인근에는 '예담숲-오지캠핑'과 같은 휴양 및 레저 시설이 일부 존재합니다.

* 홍천군 자체적으로는 지역 축제나 특산물 등을 활용한 관광객 유치 활동이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 상권 연관성은 낮습니다.

1.5. 생활정보

* 본 건까지 차량 접근이 불가하여 대중교통 이용 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 매우 낮습니다.

* 인근의 '가온휴양빌리지'나 '예담숲' 등은 숙박 및 일부 편의시설을 제공하나, 일상생활을 위한 기반 시설과는 거리가 있습니다.

* 홍천읍내까지는 상당한 거리가 소요될 것으로 예상되며, 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본 토지는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용을 위한 별도의 도로 확보가 필요합니다.

* 하천구역: 토지이용계획확인서상 일부 '하천구역'으로 포함되어 있으며, 지적 경계선이 불분명하여 하천 포락(물을 머금은 땅) 여부 및 토지 사용 가능 범위에 대한 별도 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 소유자 미상의 목조 스레이트 지붕 단층 구조물이 소재하나, 평가 및 매각에서 제외됩니다.

* 경계지상 시설물: 경계지상에 '파이프조 하우스'가 소재하나 지적 경계선 불분명으로 별도 확인이 필요합니다.

* 분묘기지권: 분묘 소재 여부를 반드시 별도로 확인해야 하며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 지형: 부정형 급경사지의 자연림 및 조림지 상태로, 토지 개발 및 활용에 난이도가 있습니다.

* 가축사육제한구역: 본 토지는 농림지역, 보전관리지역이며, 다수의 가축사육제한구역 (돼지, 개, 닭, 오리, 젖소, 소, 말, 양, 사슴 등)에 해당되어 축산업 관련 시설 설치에 제한이 있습니다.

* 접근성: 차량 접근이 불가능하여 물류 이동 및 현장 접근에 큰 제약이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군 서면의 산간 지역에 위치한 임야입니다. 넓은 면적을 가지고 있으나, 맹지이며 급경사지이고 차량 접근이 불가능한 점이 큰 단점입니다. 또한, 일부가 하천구역에 포함되어 있고 분묘기지권의 성립 가능성이 있어 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 다양한 가축사육제한구역에 속해 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 권리상 특별한 문제는 없어 보이나, 험한 지형과 접근성 문제, 하천구역 편입, 분묘기지권 등 물리적, 법률적 제약을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 56,331㎡(약 17,040평)의 넓은 임야라는 점은 잠재적인 가치를 가집니다.

* 자연환경: 주변이 임야와 농경지로 이루어진 자연 친화적인 환경에 위치합니다.

* 저가 매수 가능성: 맹지, 접근불가, 급경사 등의 단점으로 인해 타 물건 대비 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 차량 접근 불가, 급경사, 하천구역 포함 가능성, 분묘기지권 등 다수의 제약사항을 가지고 있습니다. 이러한 제약사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 하천구역 범위 확인, 분묘 존재 여부 및 분묘기지권 조사, 맹지 해소를 위한 인접 토지 활용 방안 검토, 그리고 향후 활용 가능성 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 낙찰을 위해서는 감정가 이하 또는 주변 시세 대비 현저히 낮은 가격에서 접근하는 전략이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.