나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43268 [1] 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 206동 26층2601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "평택모산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 26층 내 제26층 제2601호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 기타 인테리어 마감 등 창호 : 하이새시 마감 등임.

이용상태

아파트(방3, 화장실2, 주방1, 거실1 등)로 이용 중임.

설비내역

통상적인 위생 급ㆍ배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인접 공도 및 단지내 도로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

미정리 상태임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43268 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 206동 26층2601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 534,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (토지 제시외면적 0.00㎡)

* 토지지분: 0㎡

* 건물면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

* 건물지분: 84.7982㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOO

* 특이사항: 대지권 미등기

* 주의사항: 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

* 특수물건정보: 대지권 미등기

* 건축물대장상 정보:

* 단지명: 더샵 지제역 센트럴파크 2BL

* 총 세대수: 1,674세대 (총 18동)

* 준공일: 2020년 08월 13일

* 해당 동: 206동

* 해당 호: 26층 2601호

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 26층 중 26층

* 이용상태: 아파트 (방 3, 화장실 2, 거실 1 등)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "평택모산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역임 [cite: 사용자 제공 정보].

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통임 [cite: 사용자 제공 정보].

* 주변 시설:

* 학교: 평택모산초등학교가 인근에 위치함 [cite: 사용자 제공 정보, 5, 10, 12, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27].

* 공원: 모산근린공원이 단지 앞에 위치하여 조망 및 이용이 편리할 것으로 보임.

* 편의시설: 단지 내 상가가 잘 갖추어져 있으며, 인근 상업시설 이용 가능.

* 혐오시설 유무: 검색 결과, 해당 주소지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립지 등)은 확인되지 않았음. 다만, 평택시 차원에서 폐기물 처리 시설(평택 에코센터) 조성 사업이 추진된 바 있으나, 이는 다른 지역(현덕면)에서 논의되었으며 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않음.

3. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 소유권보존: 곽귀석 (2020-09-17)

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2020-09-17, 252,000,000원)

* 그 외 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매개시결정 등기 모두 말소 예정임.

* 말소기준권리 및 소멸되는 권리: 본 건 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박나영 (박 )

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/확정일자: 2025-03-27

* 배당신고일자: 2026-02-24

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 배당신고를 하였으므로 후순위로 배당받을 것으로 예상됨.

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음).

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 단지 인근으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있으며, 상업시설 이용이 편리함 [cite: 사용자 제공 정보].

* 배후수요: 대규모 아파트 단지인 '더샵 지제역 센트럴파크' 1, 2, 3단지 약 5,078세대의 탄탄한 배후수요를 확보하고 있음. 또한, 인근 주거 단지의 증가 및 삼성전자 평택캠퍼스 등 산업단지 배후 효과로 수요 증대가 예상됨.

5. 생활정보

* 학군:

* 초등학교: 평택모산초등학교가 도보 거리에 위치하며, 초품아(초등학교를 품은 아파트) 단지로 학군이 양호함.

* 중학교/고등학교: 주변 학교 정보는 추가 확인이 필요하나, 일반적으로 학군이 형성되어 있을 것으로 예상됨.

* 편의시설:

* 쇼핑: 인근 마트 및 상업시설 이용 가능. 평택 이마트점이 차량으로 가까운 거리에 위치함.

* 의료/금융: 인근 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성 양호.

* 녹지공간 및 문화시설:

* 공원: 단지 앞 모산근린공원을 비롯하여 주변 녹지 공간 활용 가능.

* 문화시설: 평택지방법원이 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기 문제:

* 가장 큰 특징으로, 등기부상 대지권이 미등기 상태이며 대지권 유무 또한 불확실함 [cite: 사용자 제공 정보].

* 이로 인해 매수 시 대지권 확보에 대한 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있으며, 이는 법원이나 관련 기관을 통해 확인이 필요함.

* 현재 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 감정되었으나, 실제 대지권 확보 과정에서의 불확실성은 리스크 요인임 [cite: 사용자 제공 정보].

* 실제로 유사한 사례로 '지제 더샵 센트럴파크' 단지에서 대지권 미등기 문제가 제기된 바 있어, 해당 건 역시 유사한 문제일 가능성을 시사함.

* 기타 특이사항:

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음).

7. 종합 의견

평택모산초등학교를 도보로 이용 가능한 역세권 아파트 단지 내 물건으로, 입지적 장점과 대규모 단지의 편의시설 이용이 용이함. 특히 삼성전자 평택캠퍼스 등 산업단지의 성장과 함께 지역 부동산 시장이 회복세를 보이는 점은 긍정적임. 그러나 가장 큰 우려 사항은 '대지권 미등기' 문제로, 이는 소유권 행사에 있어 법적, 행정적 불확실성을 내포하고 있어 매수 전 철저한 사전 조사가 필수적임. 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 관련 절차는 신중하게 진행해야 함.

8. 투자 포인트

* 초품아 단지 및 역세권 입지: 평택모산초등학교와 지제역 인근이라는 우수한 교육 및 교통 환경.

* 배후수요 풍부: 대규모 아파트 단지와 산업단지 종사자 등 안정적인 수요 확보.

* 지역 개발 호재: 삼성전자 평택캠퍼스 등 평택 지역의 지속적인 개발 및 투자로 인한 가치 상승 기대감.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 534,000,000원

* 현재 파악된 인수 보증금: 0원

* 유의사항: 대지권 미등기 문제로 인한 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 법률 자문을 통해 정확한 대지권 확보 가능성과 예상 비용을 파악하는 것이 중요함. 이러한 불확실성 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본 물건의 경우 대지권 미등기라는 중대한 리스크가 존재하므로, 해당 리스크 해소 비용 및 시간을 감안하여 신중하게 산정해야 함.

* 상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 현장 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 평택지원 2025타경43268 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOO

1.2. 물건현황

1.2. 1. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 206동 26층2601호

용도: 아파트

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.7982㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물 내역

단지명: 더샵 지제역 센트럴파크 2BL

총 세대수: 1,674세대 (총 18동)

준공일: 2020년 08월 13일

해당 동: 206동

해당 호: 26층 2601호

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 26층 중 26층

이용상태: 아파트 (방 3, 화장실 2, 거실 1 등)

1.2. 3. 토지 내역

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대지권 미등기

주의사항: 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

특수물건정보: 대지권 미등기

1.3. 매각 정보

1.3. 1. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 534,000,000원

최저매각가격: (제시되지 않음, 일반적으로 감정가에서 시작하거나 유찰가 적용)

1.3. 2. 경매구분

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 3. 채권자

채권자: (OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "평택모산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역임 [cite: 사용자 제공 정보].

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통임 [cite: 사용자 제공 정보].

2.3. 주변 시설

* 학교: 평택모산초등학교가 인근에 위치하며 도보 통학이 가능하여 초품아(초등학교를 품은 아파트) 단지의 이점을 가짐.

* 공원: 단지 앞에 모산근린공원이 있어 쾌적한 환경을 제공함.

* 편의시설: 단지 내 상가를 비롯하여 주변 근린생활시설 이용이 편리함.

* 교통: 지제역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 단지 주변으로 버스 노선이 다양하게 운행됨.

2.4. 혐오시설 유무

본 건 소재지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았음. 평택시 차원의 폐기물 처리 시설(평택 에코센터) 관련 논의가 있었으나, 본 건 지역과는 거리가 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 소유권보존: 곽귀석 (2020-09-17)

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2020-09-17, 252,000,000원)

* 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 매각으로 인해 등기부상 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않음.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인 정보

* 임차인: 박나영 (박 )

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-27

* 확정일자: 2025-03-27

* 배당신고일자: 2026-02-24

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 회수를 위해 배당신고를 하였음.

3.3. 2. 인수 여부

해당 임차인은 대항력이 없어, 보증금 25,000,000원을 인수할 부담은 없음.

3.4. 인수되는 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

4.2. 배후수요

'더샵 지제역 센트럴파크' 1, 2, 3단지를 포함한 약 5,078세대의 대단지가 형성되어 있어 두터운 배후수요를 확보하고 있음. 또한, 삼성전자 평택캠퍼스 등 지역 산업단지의 성장과 함께 배후수요 증대가 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 학군

평택모산초등학교가 단지와 인접해 있어 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능함 (초품아 단지).

5.2. 편의시설

* 쇼핑: 차량으로 가까운 거리에 이마트가 위치하며, 단지 내 및 인근 상업시설을 통해 다양한 쇼핑 및 생활 편의시설 이용 가능.

* 의료/금융: 시청, 병원, 은행 등 공공 및 금융기관 접근성이 양호함.

5.3. 녹지공간 및 문화시설

단지 바로 앞에 모산근린공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음. 또한, 인근에 평택지방법원이 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태라는 점임. 등기부상 대지권이 존재하지 않거나, 등기 절차가 완료되지 않아 실제 권리관계가 불확실함 [cite: 사용자 제공 정보]. 이는 향후 소유권 행사 및 재산권 처분에 있어 법적, 행정적 복잡성을 야기할 수 있으며, 대지권 확보를 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 가능성이 높음. 관련 사례에서 유사한 문제가 발생한 바 있어 주의가 필요함.

6.2. 기타 특이사항

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인(박 ) 외에 다른 임차인 현황이나 임대 관계는 불명확함. 다만, 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 평택모산초등학교 인접, 지제역 역세권, 대규모 단지 내 아파트로서 입지적 장점을 갖추고 있음. 특히 삼성전자 평택캠퍼스 등 지역 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대감도 존재함. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 법적 불확실성으로 인해 상당한 리스크를 내포하고 있음. 이 문제 해결 과정에서의 시간, 비용, 법률적 복잡성을 감안하여 신중한 접근이 요구됨. 대항력 있는 임차인은 없어 명도 절차 자체는 비교적 수월할 수 있으나, 대지권 문제에 대한 명확한 해결 방안을 반드시 사전 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 초품아 및 역세권 입지: 자녀 교육 및 출퇴근에 유리한 최적의 조건.

* 풍부한 배후수요: 대단지 및 인근 산업단지 종사자 확보.

* 지역 개발 호재: 삼성전자 등 대규모 투자에 따른 미래 가치 상승 가능성.

* 낮은 인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 534,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 대지권 미등기라는 중대한 리스크가 존재하므로, 예상 입찰가 산정에 있어 해당 문제 해결을 위한 추가 비용 및 시간, 법적 불확실성을 면밀히 고려해야 합니다. 시세 조사, 유사 물건의 낙찰가 분석, 현장 조사 및 대지권 확보 가능성, 소요 비용 등에 대한 철저한 사전 조사를 바탕으로 보수적인 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 단순히 감정가나 시세만을 기준으로 판단하기보다는, 해당 리스크 해소에 필요한 제반 사항을 종합적으로 검토 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.