나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43243 [1] 경기도 평택시 소사동 524 평택소사에스케이뷰아파트 105동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 소사동 소재 "동방학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 다세대 및 다가구주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 18층 건물 내 제15층 제1501호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(소사2지구) , 지구단위계획구역(소사지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 어린이공원(저촉) , 완충녹지(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(소사초)<교육환경 보호에 관한 법률> , 문화재보호구역기타(도지정300m이내-대동법시행기념비)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43243 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 감정가: 435,000,000 원

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 경기도 평택시 소사동 524 평택소사에스케이뷰아파트 105동 15층 1501호

* 건물 용도: 아파트

* 토지 면적: 72.97㎡ (약 22.07 평)

* 토지 지분: 72.968㎡ (약 22.07 평)

* 건물 면적: 125.41㎡ (약 37.93 평)

* 건물 지분: 125.405㎡ (약 37.93 평)

* 전용 면적: 125.41㎡ (약 37.93 평)

* 전체 단지 공급 면적: 약 123,092.006㎡

1.3. 권리 분석

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화 전문 회사)

* 임차인 현황

* 임차인: 임병수 (임 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 명도에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2015-07-01 접수, 을10)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을10 우리은행 근저당권

* 주식회사그룹환경종합건축사사무소 근저당권 (을11)

* 공주세무서 압류 (갑3)

* 길홍대 가압류 (갑5)

* 평택세무서 압류 (갑7)

* 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 임의경매 (갑10)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 본건 자료상 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (단, 지상권이 있을 경우 소멸되지 않을 수 있으나, 해당 물건에는 지상권이 등기되어 있지 않습니다.)

* 총 등기부 채권액: 583,446,000 원

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 평택시 소사동 소재 "동방학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 근린생활시설, 다세대 및 다가구 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 접근성

* 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽의 공공도로와 잘 연계되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (소사2지구, 소사지구)

* 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)와 접합

* 어린이공원, 완충녹지 저촉

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (소사초)

* 문화재보호구역기타 (도지정 300m 이내 - 대동법시행기념비)

* 토지거래계약허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25) - 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함.

2.5. 주변 혐오시설 유무 (현 시점 정보 기반)

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 확인되지 않았습니다.

3. 상권 분석

3.1. 주변 상업 시설

* 단지 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 평택 시내의 주요 상업 지구와의 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

3.2. 배후 수요

* 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4. 생활 정보

4.1. 건물 구조 및 상태

* 건물: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 18층 건물 내 15층 1501호

* 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등

* 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 이용 상태: 아파트로 이용 중

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 화재 경보 설비 등 완비

4.2. 단지 정보

* 아파트명: 평택소사에스케이뷰

* 주소: 경기도 평택시 소사동 524

* 사용승인일: 2007년 10월 09일

* 동수: 12개동

* 세대수: 750세대

* 총 주차 대수: 995대 (단지 전체 기준)

* 지상 주차: 6대

* 지하 주차: 23대

* 지하 자동 주차: 817대

* 옥외 자동 주차: 178대

* 최고층: 18층

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

4.3. 주변 교육 시설

* 동방학교 (서측 인근)

* 소사초등학교 (상대보호구역)

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대 관계 미확인

* 본건의 정확한 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 조건에 대한 확인이 필요합니다. (단, 등기부상 명시된 임차인은 대항력이 없습니다.)

5.2. 토지거래허가구역

* 외국인 또는 외국법인이 주택 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. (2025.8.26 ~ 2026.8.25)

5.3. 감정가 대비 최근 실거래가

* 감정가(435,000,000원) 대비 최근 실거래가(37,300,000원 ~ 38,000,000원)가 낮아, 낙찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건 평택소사에스케이뷰아파트 105동 1501호는 평택시 소사동에 위치한 준신축급 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 구조 및 설비는 일반적인 아파트 수준이며, 대규모 단지로 관리되고 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 소유권 이전 후에는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 등기부상 임차인은 대항력이 없으며 보증금도 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

다만, 실제 임대 관계 미확인, 감정가 대비 낮은 최근 실거래가, 외국인 취득 시 토지거래허가 필요성 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 평택시 소사동의 입지: 평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 버스정류장이 인접하고, 단지 내 편의시설 및 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 15층의 고층 물건: 탁 트인 조망을 기대할 수 있습니다.

* 125.41㎡의 넓은 전용면적: 4인 이상 가구도 편안하게 거주 가능한 넓은 공간을 제공합니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(125.405㎡)의 아파트가 2026년 7월 5일에 37,300,000원, 2026년 7월 26일에 38,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 435,000,000원으로, 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

최근 실거래가와 시장 상황을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 395,000,000 원 정도를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 최고 실거래가보다 소폭 높은 금액으로, 희소성 및 향후 가치 상승 가능성을 감안한 가격입니다. 물론, 입찰 시점의 시장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.