나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43222 [1] 경기도 안성시 원곡면 외가천리 361 원곡제일오투그란데 308동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 외가천리 소재 "원곡면 행정복지센터" 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의 여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 21층 건내 제5층 제504호로서,(사용승인일자 : 2018.07.30) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(안2016-26(16.02.03.)), 제2종일반주거지역(2014-07-18), 지구 단위계획구역(외가천지구(문의:도시개발과)), 소하천(2014-07-18)(소하천(당초-안고76호 2005.4.7))(저촉), 중로1류(폭 20M~25M)(중1-18)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2018-01-30)((2018.01. 30.)(문의:안전총괄과))<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

층별 3세대로 구성된 계단식 고층 아파트 5층에 위치함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 평택지원 2025타경43222 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 아이피에스에스제이차유동화전문

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안성시 원곡면 외가천리 361 원곡제일오투그란데 308동 5층504호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 21층 건물 중 5층

* 사용승인일자: 2018.07.30

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 감정가

* 공급 면적 (분양 면적): 59.67㎡ (약 18.05평)

* 전용 면적: (제공된 정보 없음)

* 대지 지분: 40.74㎡ (약 12.32평)

* 감정가: 188,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 안성시 원곡면 외가천리 소재 "원곡면 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

* 단지 내 포장도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

* 말소기준권리: 2022.03.17. 페퍼저축은행 근저당 (229,200,000원)

* 소멸 예상 권리:

* 소유권 보존 (주식회사 제일건설, 2018.08.24)

* 소유권 이전 (변용재, 2018.10.11)

* 근저당 (페퍼저축은행, 2022.03.17)

* 압류 (평택세무서장, 2023.01.10)

* 임의경매 (아이피에스에스제이차유동화전문, 2025.12.17)

* 등기부채권 총액: 229,200,000원

3.2. 인수 가능 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 언급됨)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 주의: 임대차 관계가 미상으로, 보증금 합계가 0원이라도 인수 보증금/차임이 발생할 수 있으므로 현장 조사를 통한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 원곡면 행정복지센터가 인근에 위치하여 관련 공공 업무 처리가 용이합니다.

* 서안성농협 하나로마트 원곡점이 약 213m 거리에 위치합니다.

4.2. 상권 특성

* 본건은 아파트 단지 내 상권 및 주변 근린상권의 영향을 받는 지역입니다.

* 주변에 농경지 및 임야가 혼재되어 있어, 순수 주거 상권으로 보기에는 다소 복합적인 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

* 단지 내 편의시설 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 원곡면 행정복지센터 등 공공시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

* 원곡초등학교가 약 561m 거리에 위치합니다.

5.3. 기타 생활 정보

* 의료, 기타 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 아파트 단지로서의 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

* 임차인 현황이 '임대 관계 미상'으로, 잠재적인 명도 저항이 발생할 수 있습니다. (보증금 합계 0원이라도 관련 법적 절차 확인 필요)

6.2. 권리 관계 관련 리스크

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 물건 특이사항

* 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

* 현재까지의 조사 결과, 본 건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 사용승인된 비교적 신축인 아파트로, 경기도 안성시 원곡면에 위치하고 있습니다. 감정가는 188,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 21층 건물 중 5층에 위치하며, 공급 면적 59.67㎡ (약 18.05평), 대지 지분 40.74㎡ (약 12.32평)입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되고 그 내용이 불명확한 점, 임차인 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특이사항도 있습니다. 따라서, 입찰 전 현장 조사 및 권리 관계에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

* 2018년에 사용승인된 건물로 비교적 최신식 아파트입니다.

8.2. 일괄 매각

* 토지와 건물을 별도로 명확히 구분할 필요 없이 한번에 취득 가능합니다.

8.3. 주변 개발 가능성

* 안성시 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다. (추가적인 개발 계획 정보 확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 기준

* 본 건의 감정가는 188,000,000원입니다.

* 인수 보증금(0원)을 제외하고, 주변 시세, 권리 분석상의 잠재적 위험 요소(불명확한 지상권, 미상 임차인 현황 등) 및 유동화 물건 특성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 추가 정보 필요

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 인근 실거래가, 매물 시세 조사 및 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인이 필수적입니다.

* 유사 물건의 과거 경매 사례를 참고하면, 24평형의 경우 1.4억 원에서 1.8억 원 사이의 낙찰가 이력이 있습니다. 이는 본 물건의 감정가(1.88억 원)와 비교하여 추가적인 시세 조사의 필요성을 시사합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.