나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43237 [1] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 6층611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주 변은 공원, 학교, 단독주택, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 업무시설, 일반읍식점, 위락시살(유흥주점), 사무소, 오 피스텔 지상6층 중 6층 611호로서 외 벽: 외장석 마감 등. 내 벽: 내부 인테리어 마감 등. 창 호: 이중샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 보안설비, 화재탐지설비,옥내소화전설비, 난방설비, 승 강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문 조사되나, 관리 상태는 확인이 필요함.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형의 토지로서 업무시설, 일반읍식 점, 위락시설(유흥주점), 사무소, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 20 미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구 역(전부제한구역), 상대보호구역(하버드유치원), 국가산업단지(포승지구), 토지거래계약 에관한허가구역(25.8.26 ~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포 함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 목적물인 611호 현관문은 붉은 페인트로 '유치권'이라고 쓰여있고 경첩 부착한 자물쇠로 잠겼음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경43237 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 6층 611호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 143,000,000원

토지면적: 22.71㎡ (약 6.87평)

토지지분: 22.71㎡ (약 6.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공원, 학교, 단독주택, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

인접 도로로는 북서측 약 25미터, 북동측 및 남서측 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형 토지로서 업무시설, 일반음식점, 위락시설(유흥주점), 사무소, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2016년 9월 28일 접수된 강서농업협동조합의 근저당권(을7)으로 채권 금액은 204,000,000원입니다.

현재 진행 중인 임의경매개시결정은 2025년 12월 18일 접수된 서울강서농업협동조합의 근저당권(갑19)에 의한 것으로 채권 금액은 169,196,750원입니다.

등기부채권 총액은 204,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다. 다만, 본 물건의 주요 특이사항으로 '유치권'이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

그러나 물건명세서 참고사항 및 주의사항에 명시된 '유치권' 관련 사항은 점유 및 법적 분쟁의 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 말소기준 권리

등기사항전부증명서 상 을구 7번 근저당권(강서농업협동조합, 204,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 본 경매물건은 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 경기도 평택시 포승읍 도곡리 일대는 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 분포되어 있는 지역입니다. 인근에 국가산업단지(포승지구)가 있어 직주근접 수요가 존재할 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

* 일반상업지역

* 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역(하버드유치원)

* 국가산업단지(포승지구)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26 ~ 26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 공원, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 도곡초등학교가 위치하고 있어 초등 교육 시설 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

본건의 가장 큰 리스크는 611호 현관문에 붉은 페인트로 '유치권'이라고 기재되어 있고 경첩 부착한 자물쇠로 잠겨 있다는 점입니다. 이는 유치권자가 점유 및 사용 중에 있음을 시사하며, 해당 유치권의 성립 여부 및 인수 시 예상되는 법적 분쟁과 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 기타 사항

* 건물 관리 상태 확인 필요: 설비 내역은 갖추어져 있는 것으로 탐문되나, 관리 상태 확인이 필요합니다.

* 시세 대비 감정가: 제공된 최근 매매 정보(2024년 11월, 39.39㎡ 기준 2,900만원)를 고려할 때, 본건(59.99㎡)의 감정가 1억 4,300만원은 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (39.39㎡ 기준 3.3058㎡당 약 73.6만원/㎡, 본건 면적 적용 시 약 4,415만원으로 추정)

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 포승읍의 업무/상업 및 주거 혼합지역에 위치한 오피스텔로, 도곡초등학교와 인접해 있으며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 현관문에 명확히 표시된 '유치권'입니다. 이는 낙찰 후 상당한 법적 분쟁과 추가 비용 지출로 이어질 수 있으며, 유치권의 실체와 해소 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 최근 유사 면적대의 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점도 시세 반영에 대한 의문을 제기합니다. 유치권 문제가 원만히 해결되지 않을 경우, 낙찰자가 상당한 부담을 안게 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 포승읍이라는 지역적 이점 및 아산국가산업단지(포승지구) 인접으로 인한 잠재적 수요.

* 유치권 문제가 해결될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성.

* 오피스텔로서 주거 및 업무용 겸용이 가능한 상품성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2024년 11월, 39.39㎡ 기준 2,900만원)에 따르면, 해당 오피스텔 단지의 3.3㎡당 매매가는 약 73.6만원 수준으로 추정됩니다. 본건 건물면적(59.99㎡)에 이를 적용할 경우, 시세는 약 4,400만원 내외로 산출됩니다. 이는 감정가 143,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

9.2. 입찰가 제안

본건은 '유치권'이라는 매우 높은 수준의 위험 요소를 내포하고 있으며, 유치권 해소에 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 과대평가되었을 가능성이 높습니다. 따라서, 투자자는 유치권 관련 법률 자문을 통해 정확한 위험 부담액을 산정한 후, 이에 대한 충분한 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시점에서는 감정가의 30~40% 수준인 4,000만원 ~ 6,000만원 범위 내에서, 유치권 해결 가능성 및 비용을 종합적으로 고려하여 매우 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 단, 유치권의 법적 효력 및 실제 점유 상황에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 필수적으로 거쳐야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.