나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43215 [1] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 170-123 디동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

포승읍에 소재하는 다세대주택의 2층에 속하는 전유부분임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43215 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 170-123 디동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5천 2백만원

토지면적: 124.00㎡ (약 37.51평)

건물면적: 52.76㎡ (약 15.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 연OO (연혜선)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리에 위치한 다세대주택 D동 2층 201호 전유부분입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 사용승인일은 2021년 8월 5일입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로, 채권자는 연혜선입니다.

말소기준권리는 2023년 12월 5일 접수된 (주)성삼 근저당 8억 8천만원입니다.

주목할 점은 대항력 있는 선순위 임차인 연혜선씨가 존재한다는 것입니다. 연혜선씨는 2022년 7월 18일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 1억 4천만원입니다.

등기부채권 총액은 약 10억 8천 3백만원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 7번 임차권등기(연혜선, 보증금 1억 4천만원)이며, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약: 강제경매 신청 채권자가 대항력 있는 선순위 임차인이므로, 임차인의 보증금 1억 4천만원은 배당 순위에 따라 전부 또는 일부를 매수인이 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평택시 포승읍 도곡리 일대의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월, 43.05㎡ (약 13평) 다세대주택이 3억 5천만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 813만원)

* 2026년 3월, 50.08㎡ (약 15평) 연립주택이 4억원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 798만원)

* 2026년 5월, 76.885㎡ (약 23평) 다세대주택이 6억 5천만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 845만원)

본 건은 52.76㎡ (약 16평) 면적을 가지고 있으며, 주변 시세를 고려 시 제곱미터당 약 800만원에서 850만원 수준으로 추정할 때, 현재 시세는 약 4억 2천만원에서 4억 5천만원 내외로 판단됩니다.

제시된 감정가 1억 5천 2백만원은 주변 시세에 비해 현저히 낮은 수준이며, 이는 선순위 임차인의 보증금 인수 조건이 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리에 소재하며, 해당 지역은 포승국가산업단지 등 산업단지와 인접한 배후 주거지역의 특성을 지닙니다.

주요 편의시설 및 교육시설 등은 포승읍 중심지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 지역에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

교통 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 연혜선씨의 보증금 1억 4천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

이로 인해 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

채권 총액이 매우 높아 배당을 통한 채권 회수에 어려움이 예상되며, 경매 신청 채권자가 임차인이라는 점은 임차인 보증금 회수에 초점이 맞춰진 경매임을 시사합니다.

건물 연식을 고려할 때(주변 건물 2001~2008년식, 본 건물 사용승인 2021년), 건물의 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 감정가가 주변 시세보다 매우 낮게 책정되어 있으나, 이는 선순위 임차인 보증금 1억 4천만원을 인수해야 하는 조건 때문입니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 강제경매를 신청한 상황이므로, 임차인 보증금 회수 여부에 따라 매수인의 실질 부담액이 결정됩니다.

명확한 권리 분석과 더불어, 임차인과의 명도 협상 가능성 및 인수 보증금 처리를 신중하게 고려해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금 1억 4천만원을 감안한 실질 총 취득가가 주변 시세 대비 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

1차 경매 감정가 1억 5천 2백만원으로 낙찰받을 경우, 총 실질 취득가는 1억 5천 2백만원(낙찰가) + 1억 4천만원(인수 보증금) = 2억 9천 2백만원이 됩니다.

이는 추정 시세인 약 4억 2천만원 대비 약 1억 2천 8백만원 가량 저렴한 수준으로, 상당한 투자 메리트를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

주변 시세 분석 결과, 본 물건(52.76㎡)의 적정 시세는 약 4억 2천만원으로 추정됩니다.

실질 총 취득가 = (입찰가) + (인수 보증금 140,000,000원)

이를 시세 수준에 맞추기 위한 최대 입찰가는 약 2억 8천만원 (420,000,000원 - 140,000,000원)으로 계산됩니다.

그러나 1차 경매 감정가가 1억 5천 2백만원이며, 이 금액으로 낙찰 시 실질 총 취득가는 2억 9천 2백만원으로 시세보다 여전히 저렴합니다.

따라서 1차 경매에서 감정가인 1억 5천 2백만원부터 시작하여, 낙찰가에 따라 실질 총 취득가가 3억원을 넘지 않도록 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 1억 5천 2백만원 ~ 2억 5천만원 범위를 추천하며, 최종 입찰가는 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주의사항: 임차인 연 씨는 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 1억 4천만원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 전액 인수해야 합니다. 해당 보증금 인수 금액이 상당하므로, 투자 결정 시 반드시 이를 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.