나이스옥션 법원경매 평택 2025타경1004 [1] 경기도 평택시 고덕면 궁리 523 고덕하늘채시그니처 124동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 소재 '효덕초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택, 농경지 등이 소재함.

교통상황

본건단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하며 북측으로 평택고덕IC(평택제천고속도로 )가 소재하는 등 교통상황이 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 18층건내 제17층 제1704호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(후면 '내부구조도' 참조)로 이용중임. ※ 폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 참고하여 표기하였는바 업무진행시 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전 설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

내부 도로를 통해 외부 공도와 연계되며, 중로2류 및 중로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

궁리 523 :계획관리지역, 농림지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(궁리(영화@)), 지구단위계획구역(궁리2지구), 지구단위계획구역(방축1지구), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 500m 이내 - 일부 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효덕초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.),도시관리계획 입안중(「 공공주택 특별법 」제10조 및 제11조 공고지역, 행위제한 확인요망 )

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

궁리에 소재하는 '고덕하늘채시그니처' 아파트 124동 17층 전유부분.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 고덕면 궁리 523 고덕하늘채시그니처 124동 17층 1704호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경1004 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물의 사용승인일은 2021년 02월 26일입니다.

감정평가액은 288,000,000원입니다.

토지 면적은 40.96㎡ (약 12.39평)이며, 건물 면적은 59.95㎡ (약 18.13평)입니다.

본 경매물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 하OOO (하나은행)이며, 유동화 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 고덕면 궁리에 위치하며, '효덕초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북측으로는 평택고덕IC(평택제천고속도로)가 있어 교통 여건이 무난합니다.

1.1. 1.주변 시설

현재 조사된 바로는 본 아파트 단지 주변에 직접적으로 거주 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역은 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 계획 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 06월 17일자 하나은행 근저당 (을1, 채권액 262,900,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인으로는 문창례 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

총 등기부채권액은 574,168,605원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 현재까지 파악된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 고덕하늘채시그니처 아파트는 대단지(1,884세대)로, 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

평택 고덕 국제신도시 개발에 따라 지속적인 인구 유입이 예상되어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 2021년 2월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 공동주택으로서의 기본적인 주거 환경이 양호합니다.

* 교육 환경: 단지 북서측 인근에 효덕초등학교가 소재하고 있어 교육 접근성이 좋습니다. 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 2,283대의 주차가 가능하며, 이 중 지하 자동 주차 2,261대, 지상 자동 주차 22대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 시 폐문부재 등으로 인해 내부 확인을 하지 못하였으므로, 실제 내부 상태는 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역(2026년 6월 20일까지) 등에 해당하며, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 행위 제한 여부를 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 물건과 달리 특수한 절차나 관리가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕면에 위치한 신축 아파트로, 최근 개발이 활발한 고덕국제신도시 인근에 자리하고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 교통망이 우수하고 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 권리 분석 결과 인수해야 할 부담이 없고, 임차인 또한 없어 권리 관계가 매우 깔끔합니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 토지이용계획 상의 일부 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 준공으로 비교적 최신 구축물입니다.

* 입지 조건: 고덕국제신도시의 개발 수혜 지역으로 향후 발전 가능성이 높습니다.

* 우수한 교통 환경: 평택고덕IC를 통한 광역 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 임차인 부담 없음: 보증금 0원의 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 59.949㎡ 면적의 17층 물건이 2026년 7월 4일에 298,000,000원 (29,800만원)에 거래되었습니다.

감정가는 288,000,000원 (28,800만원)으로, 최근 최고 실거래가보다 낮게 책정되어 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 시장 가격을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가 최고가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 29,000만원에서 30,000만원 사이의 입찰가가 예상됩니다.

투자의 안정성과 수익성을 고려할 때, 29,500만원 (295,000,000원) 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.