나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43186 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-10 엘리시아 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 '만정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 2017.04.27.) - 외 벽 : 타일붙임 및 돌붙임 마감 등, - 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호 구역<학교보건법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)- 외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

승강기설비가 구비되어 있음
신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경43186 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-10 엘리시아 2층204호

건물명: 엘리시아

용도: 연립주택

층수: 6층 건물 중 2층 204호

1.3. 건물 및 토지 정보

건물면적: 59.78㎡ (약 18.1평)

토지면적: 25.46㎡ (약 7.7평)

토지 지분: 25.46㎡ (약 7.7평)

건물 지분: 59.78㎡ (약 18.1평)

사용승인일: 2017.04.27.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 167,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 '만정초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

외국인 주택 취득 시 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 4월 12일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김정화 (김 )

보증금: 171,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 24일

확정일자: 2022년 3월 2일

배당신고일자: 2024년 5월 2일

대항력: 없음

권리분석 결과, 등기부등본 상 김정화 임차인의 주택임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

또한, 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서를 제출하였습니다.

결론적으로, 본건 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 권리 분석

등기부등본 상 소유권 보존, 신탁 등기 말소, 소유권 이전, 압류, 강제경매, 압류 등의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정으로 본 경매가 진행 중입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

승강기 설비가 구비되어 있어 건물 이용에 편리함이 있습니다.

4.2. 주변 교육시설

단지 동측 인근에 만정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

임차인 김정화는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 대항력 포기서 제출로 인해 매수인의 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

5.2. 권리관계 리스크

말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정이나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리 문제가 발생할 가능성은 상존하므로 철저한 권리 분석이 필요합니다.

5.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 학교 인근의 특정 시설 입점 제한 등 개발 관련 규제가 있을 수 있습니다. (주변 혐오시설 검색 결과, 명확히 확인되는 혐오시설은 없습니다.)

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 만정리에 위치한 엘리시아 연립주택으로, 2017년 4월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

승강기, 난방, 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

채권자 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 사건으로, 임차인 김정화는 대항력이 없으며 HUG의 대항력 포기서 제출로 매수인의 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

주변은 공동주택 단지들이 밀집해 있으며, 만정초등학교가 인접하여 주거 환경이 안정적입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 권리 포기로 인해 매수인이 인수할 부담이 없어 명도 및 권리관계가 명확합니다.

* 엘리시아 단지는 지역 내에서 인지도가 있는 편이며, 평면도상 발코니 확장 등으로 실제 사용 면적이 넓을 수 있습니다.

* 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 향후 지역 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(58~59㎡)의 연립주택이 약 9천만원에서 1억원 사이에서 거래되었습니다. 동일 단지인 엘리시아의 다른 동(78.8㎡)은 1억 4천 5백만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 1억 6천 7백만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

매수인이 인수할 임차보증금이나 기타 권리 부담이 없는 점을 고려하더라도, 시세와의 간극을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 120,000,000원 ~ 135,000,000원으로 예상됩니다.

추천 입찰가: 128,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.