나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43149 [1] 경기도 평택시 팽성읍 송화리 24-11 비동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴감정 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 송화리 소재 '송화초등학교' 서측 근거리에 위치하며, 주위일대는 단독주택 및 공동주택(아파트 및 빌라, 다세대 등), 근린생활시설, 학교(송화 및 부용초교, 청담중학교) 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통이용 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 공동주택 비동으로서,(사용승인일:1986.01.10) 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 및 적벽돌치장쌓기 등. 창호 : 하이샷시 2중창임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 7~8m내외의 포장도로를 통하여 주간선도로와 연계가능함.

토지이용계획 및 제한상태

송화리 24-11 :제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경43149 (1) 부동산강제경매 사건으로, 경기도 평택시 팽성읍 송화리 24-11 비동 2층203호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 67,000,000원이며, 건물면적은 53.64㎡ (약 16.23평)이고 토지 지분면적은 67.52023765317489㎡ (약 20.43평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 홍OO입니다. 본 물건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 건으로 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 소재 '송화초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 아파트, 빌라, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 학교(송화초, 부용초, 청담중)가 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 상황 또한 보통으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 14일 접수된 우리은행 근저당(을5)으로, 채권액은 46,200,000원입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 소유권 이전 내역은 다수 존재하며, 최근 소유권자는 2022년 11월 14일 공유자 전원 지분 전부 이전(갑9)으로 홍순미 씨가 취득했습니다.

압류(갑10, 평택시) 및 가압류(갑11, 홍상혁) 내역이 있었으나 모두 말소되었습니다.

또한, 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정(갑14, 2025타경43149, 채권자 홍선미) 및 임의경매개시결정(갑15, 2025타경43323, 유에스아이제삼차유동화전문유한회사)이 등기되어 있으며, 이들 또한 말소 처리된 것으로 표시되어 있습니다. 다만, '중복사건', '유동화물건' 등의 특이사항이 있는 점을 미루어 볼 때, 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 파악되었으나, 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 비록 대항력이 있다 하더라도 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 송화리 일대는 주거지역이 형성되어 있으며, 초등학교, 중학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접해 있습니다. 대규모 상업지역이라기보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로의 접근성은 양호하며, 주변 도로망과 연계가 가능합니다. 대중교통 이용 역시 버스정류장과의 접근성을 고려할 때 보통 수준입니다.

* 교육: 송화초등학교, 부용초등학교, 청담중학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 권리관계의 복잡성을 시사하며, 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 미상 임대차 관계: 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라는 점은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 등 예상치 못한 채무가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8~10m)에 접합합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 검색 결과, 평택시 서부권에 대규모 환경복합시설(폐기물 소각장, 매립장) 건립이 추진되고 있으며, 이로 인한 잠재적 환경 영향이나 주민 갈등이 발생할 수 있습니다. 본 건지와 직접적인 인접 여부는 추가 확인이 필요하나, 평택시 전반적으로 이러한 시설에 대한 논의가 활발한 점은 인지할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 팽성읍의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 교육시설과 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 67,000,000원이지만, 최근 인근 시세가 이를 상회하는 점을 감안할 때 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계와 미상 임대차 정보는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 파악하는 것이 필수적입니다. 또한, 토지 이용 제한 사항과 지역 내 추진되는 환경복합시설 건립 관련 이슈를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가(67,000,000원) 대비 인근 최근 매매가(약 90,000,000원 ~ 140,000,000원)가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 용이성: 초등학교 등 교육시설이 인근에 있어 실수요자에게도 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

* 토지 지분 보유: 건물뿐만 아니라 일정 면적의 토지 지분을 함께 취득하게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 전용면적(53.64㎡)과 유사한 면적대의 물건들이 약 90,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 감정가 67,000,000원은 시세 대비 상당히 낮은 수준입니다.

종합적인 시세 및 감정가를 고려하고, 권리관계의 복잡성 및 임대차 관련 불확실성을 감안했을 때, 합리적인 입찰가는 감정가 대비 20~30% 이상 상향된 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 인근 시세를 반영한 예상 입찰가는 약 80,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 본 물건을 안정적으로 취득하기 위한 목표 입찰가는 85,000,000원으로 제안합니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매에서의 낙찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원 진행 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.