나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43248 [1] 경기도 평택시 신장동 595-2 더팰리스스위트 에이동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장근린공원" 북서측 인근에 위치하며 주위는 유사유 형의 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건물내 제2층 제204호 로서, 외벽:치장벽돌쌓기, 페인팅마감등. 내벽:벽지도배,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

도시형생활주택(집합건축물현황도면상 방2,거실,주방/식당,욕실,다용도실,발코니 등의 구조 임)으로 이용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전 제4구역(전술), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 토지거래계약 에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.04.02.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경43248 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 595-2, 더팰리스스위트 에이동 2층 204호

건물구분: 집합건물 (도시형생활주택)

토지면적: 40.68㎡ (약 12.31평)

건물면적: 55.20㎡ (약 16.70평)

감정가: 129,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 소재하며, "신장근린공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 유사 유형의 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 부정형의 평지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 소로2류에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역 및 제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역에 포함되어 있습니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 내국인 실수요자에게는 해당되지 않습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 부산지방법원 2023카단104315 (주택도시보증공사 가압류)입니다. 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-02

* 확정일자: 2021-01-14

* 배당신고일자: 2023-08-16

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사와 한국토지주택공사 간에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

등기부 현황 요약:

집합건물 등기부 상 소유권 이전 내역(정미정, 김태경, 오진우)이 있으며, 을7번 등기인 주택임차권(한국토지주택공사, 120,000,000원)은 말소될 예정입니다. 말소기준권리인 갑9번 등기(주택도시보증공사 가압류, 813,500,000원)와 갑12번 등기(서울보증보험 강제경매, 146,769,395원) 역시 매각으로 말소될 예정입니다.

1.4. 상권분석

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치하며, 주위는 유사 유형의 공동주택이 밀집된 지역입니다. 인근에 "신장근린공원"이 있어 주거 환경이 비교적 쾌적합니다. 주변 빌라 및 다세대주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 2026년 7월 1일, 신장동 323-8번지 낙원빌라 (건축년도 1991년, 전용 41.67㎡) 6,000만원에 직거래

* 2026년 7월 5일, 신장동 101-7번지 행복힐타운106동 (건축년도 2016년, 전용 50.18㎡) 13,000만원에 중개거래

* 2026년 7월 3일, 신장동 636-74번지 남정빌라6동 (건축년도 1992년, 전용 59.95㎡) 1,000만원에 중개거래

감정가 1억 2,900만원은 2016년에 건축된 50.18㎡ 빌라의 최근 매매가(1억 3,000만원)와 유사한 수준으로, 시세는 적정하게 평가된 것으로 보입니다. 다만, 건축 연도에 따라 가격 편차가 매우 크므로, 본 물건의 구체적인 가치 판단을 위해서는 면밀한 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 4층, 지하 1층 건물 중 제2층 제204호입니다. 내부 구조는 도시형생활주택으로 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실, 다용도실, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기, 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

주변 환경:

* "신장근린공원"이 북서측 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 미군기지(캠프 험프리스, 오산 공군기지) 인근 지역으로 외국인 거주자 및 관련 편의시설이 일부 존재할 수 있습니다.

* 송탄 부대찌개 거리 등 지역 특색을 가진 식당가와 상권이 인접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 군용비행장 소음대책구역: 본건은 군용비행장 소음대책구역 제1종구역에 해당되어 항공기 소음으로 인한 불편함이 있을 수 있으며, 건축행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제4구역 및 제5구역에 포함되어 있어, 비행 안전과 관련된 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

* 내부 상태 재확인 필요: 감정평가서 상 '내부 구조 및 상태 등은 재확인이 요구됨'이라는 문구가 있어, 실제 현장 방문 시 내부 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

* 소음 측정 방식 관련 주민 불만: 지역 주민들이 군 소음영향도 조사 방식 및 결과의 신뢰도에 대해 문제를 제기하는 사례가 있어, 실제 소음 수준에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 도시형생활주택으로, 신장근린공원이 인접하여 주거 쾌적성이 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 감정가는 주변 시세와 유사한 수준으로 평가되었으나, 건축 연도 및 물건의 개별 상태에 따라 가격 편차가 크므로 주의가 필요합니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 포함되어 있다는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 임차인의 대항력 부재 및 보증금 미인수 조건으로 명도 및 투자 리스크가 낮습니다.

* 양호한 입지: 신장근린공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 시세 대비 잠재력: 감정가가 최근 유사 사례 최고가와 비슷한 수준이나, 향후 지역 개발 및 입지 가치 상승 시 투자 수익 기대 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 129,000,000원

최근 유사 거래가: 130,000,000원 (2016년 건축, 50.18㎡)

인수 보증금: 0원

본 물건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 최근 거래된 2016년 신축 빌라와 유사한 가격 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.