나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43219 [1] 경기도 평택시 고덕면 동고리 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 동고리 소재 '동고2리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지(전,답) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 제2층 제201호로서, 외 벽:몰탈위 페인팅 마감. 내 벽:벽지 및 타일 마감. 창 호:샤시 창호 등임.

이용상태

현황 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 평지인 토지로서 '다세대주택건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경43219 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 고덕면 동고리 103-2 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 13,528,400원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

토지 면적: 54.32㎡ (약 16.43평)

토지 지분: 7.762328㎡ (약 2.35평)

건물 면적: 76.36㎡ (약 23.10평)

건물 지분: 10.911844㎡ (약 3.30평)

건축물 사용승인일: 1996년 7월 18일

1.3. 특이사항

공유자우선매수신고, 지분매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 동고리 소재 '동고2리마을회관' 남동측 인근에 위치함.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

평택에코센터(환경종합처리시설)가 고덕면 해창리 일대에 조성되었으며, 고덕면에 산업단지가 조성 중인 점을 고려할 때, 주변 환경은 점진적으로 변화할 수 있음.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

남동측으로 폭 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지 이용계획

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 박성배 (1996-07-23)

소유권이전 (상속): 박종열 외 6명 (2025-06-18)

강제경매 개시결정: 에이원자산대부관리유한회사 (2025-12-17)

3.2. 말소기준권리

에이원자산대부관리유한회사 채권에 의한 강제경매 (2025-12-17 접수)가 말소기준권리가 됨.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 없으므로, 실제 점유 관계 확인 및 명도 가능성에 대한 별도 확인이 필수적임.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (확인된 바 없음).

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

농경지가 인접하여 전원적인 환경도 일부 형성되어 있음.

4.2. 생활 편의시설

인근 마을회관이 있으며, 일상생활에 필요한 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분매각 관련

본 물건은 토지 및 건물의 지분으로 매각됨. 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로, 다른 공유자와의 관계 설정, 향후 명도, 재산권 행사 등에 있어 분쟁의 소지가 있음.

5.2. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 최고가 매수신고 금액과 동일한 조건으로 해당 지분을 우선 매수할 수 있는 권리임.

해당 권리는 1회에 한해 행사 가능하며, 매수보증금을 미납할 경우 이후에는 행사할 수 없음.

5.3. 미상 정보

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 대상 여부 확인이 필수적임.

5.4. 기타 제한사항

계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음. 또한, 인근에 대규모 산업단지가 조성 중이고 환경종합처리시설이 위치하므로, 향후 개발 및 환경 변화에 대한 고려가 필요함.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕면 동고리 소재 다세대주택의 지분 경매 물건임.

감정가는 13,528,400원으로, 최근 주변 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 보임.

그러나 지분 매각이라는 특성상, 낙찰자가 소유권을 온전히 행사하기 어렵고 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 함.

임대차 관계가 미상인 점 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

낮은 감정가와 지분 매각의 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

7. 투자 포인트

최근 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성.

지분 매각을 통해 향후 전체 소유권 확보 또는 지분 가치 상승을 통한 투자 수익 추구 가능.

평택시 고덕면 지역의 개발 잠재력 및 산업단지 조성 등 지역 성장 가능성 고려.

8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 금액은 5,000만원에서 5,400만원 수준임.

면적별 평당 가격은 약 62.7만원 ~ 144.8만원으로 편차가 크게 나타남.

본건의 건물 면적(76.36㎡)을 고려 시, 유사 면적의 거래 사례(59.73㎡, 79.74㎡) 평균가(약 73.2만원/㎡)를 적용하면, 시세는 약 5,589만원 수준으로 추정됨.

예상 입찰가:

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재함.

이러한 리스크를 감안하고, 감정가(13,528,400원) 대비 시세(약 5,589만원)가 약 4.1배 높다는 점을 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

지분 매각의 특성 및 공유자 우선매수권 등을 고려하여, 시장 조사 및 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하되, 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있음.

이 범위는 감정가보다는 높지만, 추정 시세보다는 현저히 낮은 금액으로, 리스크 대비 수익 확보를 위한 전략적 접근임.

최종 입찰가는 공유자 우선매수권 행사 여부, 경쟁자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.