나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43212 [1] 경기도 평택시 이충동 456-1 서정스마트빌듀오1차 12층1211호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 "서정리초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 12층 1211호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용중입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 지하주차장시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로, 공동주택(주상용) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로1류의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) -기호(2): 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정유진)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43212 (1)

소재지: 경기도 평택시 이충동 456-1 서정스마트빌듀오1차 12층1211호

건물명: 서정스마트빌듀오1차

용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

감정가: 93,000,000원

건물면적: 25.06㎡ (약 7.58평)

토지면적: 3.91㎡ (약 1.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2016년

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 서정리초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건에는 두 명의 임차인이 존재하며, 인수 보증금은 0원입니다. 이는 권리분석상 중요한 사항으로, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다.

* 임차인: 이근호

보증금: 2,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2025-04-24

확정일자: 2025-04-28

배당신고일자: 2026-01-21

대항력: 있음 (주의 필요)

비고:

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 경매 절차상 인수 보증금 합계가 0원으로 처리되어 매수인이 별도로 인수할 금액은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인: 정유진 (현재는 HUG 인수 전 임차인)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-22

확정일자: 2022-05-19

배당신고일자: 2024-07-01

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

말소기준권리: 수원지방법원 평택지원 강제경매개시결정(2025타경43212, 채권자: 주택도시보증공사)으로, 접수일자 2025-12-16입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 집합건물 등기부 요약 상 '을3' 순위의 정유진 임차권(120,000,000원)은 말소 예정 권리입니다.

1.3. 상권분석

본건은 도시형생활주택으로, 주위에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 이는 임대 수요 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철골철근콘크리트 구조이며, 15층 중 12층에 위치하고 있습니다.

내부에는 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

지하 주차 시설이 마련되어 있어 차량 주차에 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서 내용이 중요합니다. 해당 확약서에는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용이 포함되어 있습니다. 이는 매수인이 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 복잡성을 HUG 측에서 해소해 주겠다는 의사표시로 해석됩니다.

또한, 본건은 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전제6구역에 해당하므로, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2016년 준공) 도시형생활주택으로, 제반 설비가 갖추어져 있고 생활 편의시설 및 교통 여건도 무난한 편입니다. 특히, 권리분석 상 인수 보증금이 0원이라는 점은 상당한 장점으로 작용합니다. HUG의 확약서 내용 덕분에 기존 임차인 관련 위험을 최소화하면서 명도 진행이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

인수해야 할 임차 보증금이 없어 초기 자금 부담이 적습니다.

비교적 최근에 건축된 건물로, 시설 노후화에 따른 수리비 부담이 적을 수 있습니다.

도시형생활주택으로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 소액 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 93,000,000원을 기준으로, 인수 보증금이 없고 HUG의 확약서가 제출된 점 등을 고려할 때, 본건은 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

인근 유사 물건의 시세 분석 결과(제시된 JSON 데이터는 다른 단지의 정보이나, 지역 시세 참고용) 대략적인 단위 면적당 가격을 추정해 볼 수 있으나, 본건은 별도 감정가가 책정되어 있으므로 이를 중심으로 판단하는 것이 합리적입니다.

이에, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예를 들어, 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 83,700,000원 ~ 93,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황과 경쟁 물건 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.