나이스옥션 법원경매 평택 2025타경994 [1] 경기도 평택시 세교동 573 힐스테이트평택 101동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "세아초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 학교, 산업단지 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 원거리에 평택지제역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층건 내 25층 2501호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 다용도실, 실외기실, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 난방설비, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구 보안개폐설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 주차장 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 남동하향의 완경사지를 평탄히 조성한 토지로, 아파트단지 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

단지 내 개설된 구내 포장도로를 이용하여 외부 공도와 연결되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

세교동 573 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(모산영신지구(도시개발과:8024-4031)), 지구단위계획구역(세교지구), 근린공원(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세교중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평택여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세교중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(모산영신지구(031-8024-4032))<도시개발법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경994 (1)

소재지: 경기도 평택시 세교동 573 힐스테이트평택 101동 25층 2501호

용도: 아파트

감정가: 3억 8천 4백만원

토지 면적: 51.77㎡ (약 15.66평)

건물 면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 평택시 세교동 소재 "세아초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 산업단지 및 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황: 본 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 북서측 원거리에는 평택지제역이 위치하고 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 26층 건물 내 25층 2501호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등을 사용하였습니다.

이용 상태: 아파트(방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 다용도실, 실외기실, 현관, 발코니 등)로 이용 중입니다.

설비 내역: 보일러 설비에 의한 난방, 엘리베이터, 위생, 급배수, 출입구 보안 개폐, 화재 경보, 옥내 소화전, 주차장 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 남동향 완경사지를 평탄하게 조성한 토지로, 아파트 단지 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 단지 내 개설된 포장된 구내 도로를 이용하여 외부 공공 도로와 연결되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 자연녹지지역, 제2종 일반주거지역, 지구 단위 계획 구역(모산영신지구, 세교지구)에 속해 있으며, 근린공원, 대로 3류, 완충녹지와 일부 저촉되는 부분이 있습니다. 또한 가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역(세교중, 평택여고), 절대 보호 구역(세교중)으로 지정되어 있습니다. 도시 개발 구역(모산영신지구)이며, 토지 거래 계약에 관한 허가 구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 외국인(외국 법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매 사건으로, 채권자는 하OOO입니다.

말소 기준 권리는 2018년 5월 3일에 접수된 하나은행의 근저당권 (246,400,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (성명: 한정우)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 5일

* 대항력: 없음

* 이는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리가 없으며, 보증금 반환 의무도 발생하지 않음을 의미합니다.

등기부상 채권 총액은 246,400,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 세교동 일대는 주거 단지와 학교, 산업단지, 공원이 혼재하는 지역으로, 생활 환경 및 주거 쾌적성이 양호한 편입니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 평택지제역이 원거리에 위치하여 접근성을 높입니다.

아파트 단지이므로 기본적인 상업 시설 및 편의 시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

* 아파트 명칭: 힐스테이트평택 (힐스테이트 평택 1차)

* 주소: 경기도 평택시 세교동 573번지 (세교6로 46)

* 사용 승인일: 2018년 1월 29일 (신축된 지 비교적 오래되지 않은 아파트입니다.)

* 총 세대수: 822세대

* 최고 층수: 26층 (101동 기준), 단지 내 최고 28층

* 주차 대수: 총 986대 (단지 전체 기준, 세대당 약 1.19대)

* 단지 내 부대 시설: 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

교육 환경: 단지 북측 인근에 세아초등학교가 위치하며, 세교중학교, 평택여자고등학교 등과의 거리상 보호 구역에 해당합니다.

생활 편의: 주변에 공원, 학교, 산업단지가 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산 유동화 과정에서 발생한 특성이 있을 수 있습니다. 이는 경우에 따라 매각 절차나 권리 관계에 복잡성을 더할 수 있으나, 특별한 문제가 없다면 낙찰받는 데 큰 지장은 없을 것으로 보입니다.

토지 이용 계획 저촉: 근린공원, 대로, 완충녹지 등과의 저촉 사항이 있으나, 이는 해당 구역에 대한 일반적인 도시 계획 용도 지정으로, 건물 자체의 불법 사항이나 직접적인 재산권 침해 가능성은 낮습니다.

소유권 이전 청구권 가등기: 갑4 등기 사항에 성광모 명의의 소유권 이전 청구권 가등기(매매 예약)가 존재하나, 일반적인 임의 경매 절차에서 해당 가등기는 매각으로 소멸됩니다.

미상 정보: 임대 관계 및 기타 상세 사항이 미상으로, 현황 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 세교동에 위치한 힐스테이트평택 아파트 25층으로, 총 822세대 중 하나입니다.

감정가는 3억 8천 4백만원이며, 최근 실거래가는 3억 7천 5백만원에서 4억원 사이에서 형성되어 있습니다.

권리 분석 상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없습니다.

비교적 최근에 건축(2018년)되었고, 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다.

유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 권리 관계가 명확하여 일반적인 경매 절차에 따라 진행될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

평택 지역의 발전 가능성과 함께 주거 선호도가 높은 힐스테이트 브랜드 아파트입니다.

해당 물건은 25층의 고층으로, 조망권 및 일조권에서 이점이 있을 수 있습니다.

전용 면적 84.87㎡ (약 25.6평)으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 인기 있는 면적대입니다.

경매 물건임에도 불구하고 인수할 권리 및 임차인의 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

최근 실거래가와 비교 시, 감정가 수준에서 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3억 8천 4백만원입니다.

최근 실거래 사례를 분석해보면, 84.87㎡ 면적의 11층이 3억 7천 5백만원, 18층이 3억 8천 7백만원, 84.62㎡ 면적의 5층이 4억원에 거래되었습니다.

본 건은 25층의 고층임을 감안할 때, 최근 실거래가 상위권 및 감정가 수준에서의 경쟁이 예상됩니다.

인수해야 할 권리 및 보증금이 없는 점과 유동화 물건의 특성을 고려하여, 95% 이상의 낙찰률을 예상하고 보수적으로 접근합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 3억 7천만원에서 3억 7천 5백만원 수준으로 판단됩니다.

본 보고서에서는 3억 7천 2백만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.