나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35446 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 570-1 예은파크빌 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "남부천우체국" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제1동 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2014.3.21.) 외벽 : 석재 및 드라이비트 마감 창호 : 샷시 이중창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35446 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 570-1 예은파크빌 1동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 172,000,000원

토지면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물면적: 45.72㎡ (약 13.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 건물명: 예은 파크빌 (1동)

- 사용승인일: 2014년 3월 21일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 층수: 5층 건물 내 4층 401호

- 용도: 공동주택 (다세대주택)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "남부천우체국" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 송내역과도 도보로 약 8분 거리로 접근성이 좋습니다.

* 도로상태:

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 용도지역: 준주거지역

- 구역지정: 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

- 토지거래계약에관한허가구역: 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 외국인 등이 매수자인 주택 거래에 해당됩니다. (관련 법규에 따라 허가 필요)

3. 권리분석

* 경매 유형: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 창원지방법원 2022카단745 (경남신용보증재단 가압류, 2022년 8월 23일 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: MIRZOEVRAJABOY

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 11월 3일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금: 0원 (본건 인수 대상 아님)

*주의: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계 및 금액 미상으로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(양라희)

- 보증금: 168,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 11월 30일

- 확정일자: 2021년 9월 30일

- 배당신고일자: 2023년 10월 11일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금: 0원 (본건 인수 대상 아님)

* 말소 대상 권리:

등기부등본상 을1 순위 주택임차권(양라희, 168,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 이 외 갑구의 가압류, 강제경매, 압류 등도 말소기준권리 이후로 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

없음 (단, 위 '말소 대상 권리'의 소멸 여부는 매각 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로 최종 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 223,753,653원

4. 상권분석

본건이 위치한 송내동 지역은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거지역입니다. 인근에 생활 편의시설이 소재하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

"남부천우체국" 북측 인근에 위치하며, 송내역이 도보권 내에 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 소공원 및 운동시설이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 편의시설:

주거지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주변 상권이 다양하여 쇼핑 및 외식 등 생활 편의성이 양호합니다.

* 기반시설:

기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역:

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수자는 취득 시 해당 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 취득 과정에 추가적인 절차와 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경:

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항은 정확한 내용을 추가 확인해야 합니다. 이는 매수 시 조건이나 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 폐문부재로 내부 확인 불가:

현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태에 따라 수리 비용 등 추가적인 자금이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 보증금/차임 미상:

MIRZOEVRAJABOY 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 내부 사정이나 실제 계약 관계가 불분명할 수 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 잠재적 분쟁의 소지가 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 7,200만원입니다. 권리 분석상 특이사항은 없으나, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 그리고 폐문부재로 인한 내부 확인 불가 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 취득 과정에서 추가 절차가 필요함을 의미합니다.

8. 투자 포인트

* 준주거지역 내 다세대주택으로 주거용 부동산 투자 가치가 있습니다.

* 송내역 및 버스정류장 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 주변에 소공원 및 편의시설이 있어 정주 여건이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원입니다. 유사 건물인 "송원씨티홈"(72.14㎡, 2012년식)이 2026년 7월 16일에 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 약 360만원으로 환산할 수 있습니다. 본건의 건물 면적 45.72㎡ (약 13.83평)에 적용 시 약 164,657,280원의 시세가 형성될 수 있습니다.

비록 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못하였고, 토지거래허가구역이라는 제한사항이 존재하나, 감정가 및 주변 시세를 고려했을 때, 160,000,000원에서 165,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 재확인 및 토지거래허가 관련 절차, HUG 인수 조건 변경에 대한 면밀한 추가 조사가 선행되어야 합니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.