나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53738 [1] 경기도 광주시 회덕동 356-51 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 '광주시청' 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 남동측 하향의 완경사지를 옹벽 등으로 자체 평탄하게 만든 부정형 토지로서 기준시점 현재 단독주택 건부지로 이용 중임. 기호 1-1 : 남동측 하향의 완경사진 부정형 토지로서 기준시점 현재 일부 도로로 이용 중임. 기호 3 : 남서측 하향의 완경사진 부정형 토지로서 기준시점 현재 일부 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 보전관리지역(보전관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(2구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 일련번호(1-1) : 보전관리지역(보전관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(2구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 일련번호(2) : 보전관리지역(보전관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(2구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ 中 Ⅲ 기타 참고사항 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ 中 Ⅲ 기타 참고사항 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상 3층 건물로서 외벽 : 석재 붙임 마감 등임. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임. 창호 : 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 단독주택 등으로 이용 중임.

설비내역

기준시점 당시 이해관계인의 부재로 확인치 못하였으나, 위생설비 및 급·배수시설 등이 되어있는 것으로 조사 및 탐문된 바, 참고하시기 바람.

부합물 및 종물

위성사진 상 본건 건물 후방에 제시외건물이 존재하는 것으로 보이나 이해관계인의 부재로 인하여 확인하지 못한 바, 경매 진행 및 입찰 시 반드시 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물 중 지1층(다용도실 및 주차장)의 공부상 층수는 지1층이나 현황 1층인것으로 확인됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ 中 Ⅲ 기타 참고사항 참고 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1.의 면적은 건축허가사항 제1차 변경에서 대지면적 497㎡, 도로면적 22㎡로 조정되었고 토지대장 및 토지이용계획확인원은 변경 후 면적이 등재되었으나, 등기사항전부증명서는 변경 전 면적이 등재되어 있음
3. 목록 2. 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임
4. 목록 3.은 지분매각임
5. 목록 1. 3. 공부상 지목은 ’임야‘이나 현황은 ’일부 도로‘임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53738 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 회덕동 356-51

* 용도: 단독주택

* 감정가: 977,085,600원

* 토지면적: 579.00㎡ (약 175.15평)

* 토지지분: 549㎡ (일부 지분 매각 대상)

* 건물면적: 340.85㎡ (약 103.11평)

* 건물지분: 340.85㎡ (건물 전체 매각 대상)

* 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO (신용보증기금으로 추정)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 송정동 소재 '광주시청' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 임야 등이 혼재되어 있는 지역으로서, 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 본건 남서측으로는 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 주변 시설: 본건은 광주시청 인근에 위치하여 행정 접근성이 양호합니다. 주변에 주거 단지들이 분포하고 있으며, 녹지 공간도 일부 확인됩니다. 구체적인 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 분당신용협동조합의 근저당권(을10)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 15일 접수된 분당신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 건물 등기부상 2023년 11월 13일 접수된 분당신용협동조합의 가처분(갑2)은 '인수'로 표시되어 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 권리 관계 중 하나입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 토지 등기부상 을10(근저당), 을11(지상권), 을12(근저당), 갑17(가압류), 갑18(강제경매), 갑19(압류) 및 건물 등기부상 을1(근저당), 을2(근저당), 갑3(가압류), 갑4(강제경매)는 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-15

* 확정일자: 2026-02-19

* 배당신고일자: 2026-02-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 경기도 광주시 회덕동의 주거지역에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 기능이 강한 지역으로 판단됩니다. 광주시청과 인접해 있어 기본적인 행정 서비스 접근성은 양호하나, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 본건 주변의 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 구체적인 정보는 감정평가서에 자세히 명시되지 않았습니다. 실제 거주 시 필요한 편의시설 접근성은 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

* 주거 환경: 단독주택과 다세대주택, 임야가 혼재하는 지역 특성상, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미사용승인 건물: 건물 목록 2번은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 재산상의 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

* 토지 공부와 현황 불일치: 본건 토지 중 일부(목록 1, 3)는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황은 '일부 도로'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 소유권 행사에 있어 혼란을 야기할 수 있으며, 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 토지 면적 등기부와 대장 불일치: 목록 1번 토지는 건축허가 변경으로 인해 대지면적과 도로면적이 조정되었으나, 등기사항전부증명서에는 변경 전 면적이 등재되어 있습니다. 이는 실질 면적과 공부상 면적 간의 차이로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 지분 매각: 토지 일부(549㎡)와 건물(목록 3)이 지분으로 매각됩니다. 지분 매각은 소유권 행사에 제약이 따르며, 다른 지분 소유자와의 관계에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 인수되는 가처분 권리: 건물 등기부상 '가처분' 권리가 낙찰자에게 인수됩니다. 이는 물건 자체의 가치를 심각하게 훼손할 수 있는 중대한 부담입니다.

* 미확인 제시외 건물: 위성사진상 건물 후방에 제시외 건물이 존재할 수 있으나, 이해관계인 부재로 인해 현장에서 확인되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 해당 건물의 존재 유무 및 현황을 파악해야 합니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타나거나 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 건물을 보유하고 있습니다. 그러나 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물, 토지 공부와 현황의 불일치, 지분 매각, 그리고 무엇보다도 낙찰자가 인수해야 하는 '가처분' 권리가 존재한다는 점은 매우 심각한 리스크 요인입니다. 이러한 여러 문제점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 상당한 주의와 철저한 추가 조사가 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 175평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용 가능성을 제공합니다.

* 단독주택의 본질적 가치: 지역 내 단독주택에 대한 수요와 가치가 존재할 경우 고려 대상이 될 수 있습니다.

* 광주시청 인근 입지: 행정기관과의 근접성은 기본적인 이점을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 주변의 다세대, 빌라 등 소형 주거 형태에 대한 것으로, 본 건 단독주택의 넓은 토지 및 건물 면적과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 해당 다세대 주택들의 거래가는 전용면적(excluUseAr) 기준 약 56.45㎡ ~ 59.81㎡ 수준이며, 거래 금액은 14,500만원 ~ 17,500만원 (약 1.45억 ~ 1.75억 원)입니다. 이를 제곱미터당 가격으로 환산하면 약 244만 원 ~ 293만 원/㎡ 수준입니다.

이러한 다세대 주택의 단위 면적당 가격을 본 건 건물 면적(340.85㎡)에 단순 적용할 경우, 건물 가치만으로 약 8.1억 원 ~ 10억 원 범위가 추정됩니다. 그러나 본 건의 감정가는 약 97.7억 원으로, 이는 주변 다세대 주택의 거래가와는 상당한 차이를 보이며, 토지 가치가 상당 부분 반영되었거나, 또는 다른 특수 요인이 작용한 것으로 판단됩니다.

입찰가 산정 시 핵심 고려사항은 다음과 같습니다.

1. 감정가: 977,085,600원 (약 97.7억 원)

2. 인수되는 권리: 건물 등기부상 '가처분' (분당신용협동조합, 2023년 11월 13일 등기)

3. 미사용승인 건물 존재

4. 토지 공부상 지목과 현황 불일치 (일부 도로)

5. 지분 매각 (토지 일부, 건물 목록 3)

위와 같은 다수의 중대한 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 현저히 낮은 수준에서의 신중한 접근이 필수적입니다. 특히 인수되는 가처분 권리는 향후 명도 및 소유권 행사 과정에서 막대한 재정적, 법적 부담으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 주변 다세대/빌라의 거래 시세를 참고하되, 본 건의 단독주택으로서의 토지 가치와 더불어 인수되는 권리, 미사용승인 건물 등의 리스크를 반영하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 700,000,000원 ~ 800,000,000원 (약 70억 원 ~ 80억 원)

최종 입찰가 결정은 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 상세히 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 인수되는 권리의 정확한 내용 및 처리 방안, 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후에 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.