나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4928 [1] 경기도 김포시 OOO OOO OOOOOO OO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 '신양초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동 주택, 근린주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가지대로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

세장형의 자체지면 평탄한 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측(약 10m)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>, 택지개발지구(양곡택지개발사업[실시계획승인일(건교부고시 제479호(2005.01.05))])< 택지개발촉진법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상 자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 알미늄샷시 및 하이샷시 창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 2층 : 다가구주택[건축물대장상 2가구이나 현황 표찰상 4가구임] 3층 : 다가구주택[건축물대장상 1가구이나 현황 표찰상 4가구임] 4층 : 다가구주택[건축물대장상 1가구이나 현황 표찰상 4가구임] 옥탑1층 : 계단실 ※ 자세한 이용상황은 후첨 '건물개황도 및 내부구조도' 참조.

설비내역

수세식 위생설비 및 급.배수시설 되어 있고 도시가스 보일러에 의한 난방설비 되어 있는 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

㉠,㉡ - 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조. * 구조, 규모 및 이용상황 등을 고려시 주물에 대한 편의시설로서 토지의 사용.수익.처분에 미치는 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 일반건축물대장상 위반건축물[2010.11.26.(위반일자-2010년 11월경, 위반내용-무허가 대수선, 시정명령내용-원상복구명령)] 표기가 되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 표기, 2-4층은 일반건축물대장상 가구수(2층 2가구,3층 1가구,4층 1가구)와 현황 가구수(각 층별 4가구)가 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 1300-5, 1동에 소재하는 근린주택으로, 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경4928 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 1300-5 1동

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,036,648,200원

* 토지면적: 242.10㎡ (약 73.2평)

* 건물면적: 479.52㎡ (약 145.1평)

* 건물 제시외면적: 17.60㎡ (약 5.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 '신양초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동 주택, 근린주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가지대이며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 토지 및 건물 현황

토지는 세장형의 자체 지면이 평탄한 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감되었습니다.

* 인접 도로상태

본건은 북서측 약 10m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(양곡택지개발사업), 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)으로 관련 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2012년 8월 21일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당(을1)입니다.

* 소멸되는 권리

등기부상 권리 분석 결과, 을1(근저당), 을4(근저당), 갑17(강제경매), 갑18(압류) 등은 말소기준권리 이하의 권리로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 건물 등기부상 을1(근저당), 을8(전세권), 을10(근저당), 을12(주택임차권), 을13(전세권), 을14(주택임차권), 갑8(압류), 갑13(강제경매) 역시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상으로는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서에 '지상권개요: 비고: 일괄매각. 제시외 건물 포함'이라고 기재되어 있으나, 지상권 설정 사실은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

제공된 자료에 따르면 다수의 임차인이 존재하나, 특이사항으로 '선순위임차권'이 언급된 반면, 임차인 현황표상 모든 임차인의 '대항력'은 '없음'으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 실제 권리관계는 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

- LIUHANRONG, 보증금 29,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2019-07-12, 대항력 없음.

- PAKLEONID, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-23, 대항력 없음.

- WUYINGLAN, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-02, 대항력 없음.

- ZHENGLIANHUA, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-07-12, 대항력 없음.

- 고점식, 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2018-06-19, 배당신고일자 2020-12-29, 대항력 없음.

- 김거호, 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 없음, 배당신고일자 2026-03-06, 대항력 없음.

- 김문수, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-06-27, 대항력 없음.

- 김선진, 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-01-26, 확정 2024-04-02, 배당신고일자 2026-03-10, 대항력 없음.

- 김옥련, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-04, 대항력 없음.

- 김흥홍, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-01-26, 대항력 없음.

- 박경훈, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-15, 대항력 없음.

- 이상현, 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-07-10, 확정 2024-07-17, 배당신고일자 2026-03-12, 대항력 없음.

- 이일재, 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-06-16, 대항력 없음.

- 이해두, 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-09-23, 배당신고일자 2026-02-25, 대항력 없음.

- 장달복, 보증금 63,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-04-14, 확정 2023-05-16, 배당신고일자 2026-02-19, 대항력 없음.

- 전성호, 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2013-04-30, 배당신고일자 2026-01-12, 대항력 없음.

- 정해동, 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

- 최엘레나바실리예브나, 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-10-10, 대항력 없음.

- ELENA VASILEVNA)황선수(HUAN, 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-01, 확정 2023-10-10, 배당신고일자 2026-04-24, 대항력 없음.

- GXIANZHU), 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-09-01, 배당신고일자 2026-01-20, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역적 특성

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리의 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 공동주택, 근린주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 양곡택지개발사업 지구에 속해 있어 향후 지역 발전 잠재력이 있습니다.

* 상업시설 현황

1층은 근린생활시설로 이용 가능하며, 2-4층은 다가구주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상업적 가치를 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

단지 내 및 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설

인근에 신양초등학교가 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가구의 교육 환경이 양호합니다.

* 교통

차량 접근이 원활하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 김포 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 표기

본 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 위반 내용은 2010년 11월경의 '무허가 대수선'이며, 이에 대한 원상복구 명령이 내려진 상태입니다. 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 법적 제재로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 건축물대장 상이한 가구수

본 건물 2층부터 4층까지는 일반건축물대장상 가구수(2층 2가구, 3층 1가구, 4층 1가구)와 실제 현황 가구수(각 층별 4가구)가 상이합니다. 이는 무단 증축, 불법 용도 변경 등 건축법 위반 소지가 크며, 시정명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 임차인 권리관계 불확실성

물건 정보에 '선순위임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 제공된 임차인 현황에서는 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 표기되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 높음을 시사하지만, 실제 권리관계에 대한 면밀한 확인 절차가 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역

본건 토지는 지정기간(25.8.26.~26.8.25.) 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인 등의 토지 취득에 제한이 있을 수 있으며, 향후 매각 시 계약 당사자(특히 외국인)에 따라 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설

주변 지역은 양곡택지개발지구로 지정되어 있으며, 현재 주로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 택지개발지구 내 기타 개발 계획이나 입지 요소를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양곡리 소재한 근린주택으로, 상가와 주택으로 복합 이용 가능한 장점이 있습니다. 주변 택지개발사업으로 인한 지역 발전 가능성도 기대됩니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 표기 및 현황과 다른 가구수 기재는 중대한 리스크 요인으로, 이에 대한 이행강제금, 원상복구 등에 따른 추가적인 비용 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 임차인 현황에 대한 재확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 및 상업 복합 활용 가능: 1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택으로의 활용이 가능하여 다양한 수익 창출 기회를 가집니다.

* 지역 개발 잠재력: 양곡택지개발사업 지구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄 매각함에 따라 통합적인 활용 및 관리가 용이합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 리스크 요인에 대한 충분한 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,036,648,200원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 3월 기준, 13,950만원 ~ 17,500만원)는 본 건과 건물 용도 및 규모가 달라 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 이는 주로 전용면적 기준의 매매가로, 본 건의 연면적(약 480㎡)과는 차이가 있습니다.

본 건의 주요 리스크인 위반건축물 및 건축물대장상 가구수 상이 문제는 향후 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 따라서 입찰가를 산정할 때에는 이러한 복구 및 제재 비용을 충분히 고려해야 합니다.

현 시세 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 유사 규모의 근린주택 거래 사례가 부족합니다. 보수적인 접근을 위해 감정가의 70% ~ 80% 범위에서 검토하는 것이 합리적입니다.

* 감정가: 1,036,648,200원

* 감정가 70% 수준: 약 725,660,000원

* 감정가 80% 수준: 약 829,318,000원

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

따라서, 본건의 위험 요소를 감안하여 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 위반 건축물 관련 실사, 주변 시세 재조사 등을 통해 더욱 면밀히 분석하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.