나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5471 [1] 경기도 김포시 하성면 후평리 476-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마조리 소재 "금성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중, 소규모의 공장이 혼재하는 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호1~8 : 8필지 일단지의 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 기호9 : 부정형의 토지로서 공업나지임. 기호17~23 : 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1~9 : 본건 북측으로 노폭 6m 내외의 도로와 동측 및 남측으로 노폭 3m 내외의 도로에 각각 접함. 기호17~23 : 본건이 지목 및 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~4,6,9,17~20,22,23 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형 , 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호5 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 농림지역, 생산관리지역(생산관리지역), 성장관리계획구역(복합형 , 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호7~8 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 농림지역, 성장관리계획구역(복합형 , 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호21 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 생산관리지역(생산관리지역), 성장관리계획구역(복합형 , 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호10~15 구조 : 일반철골구조 난연판넬지붕 규모 : 지상1층 외벽 : 판넬 마감 등. 내벽 : 판넬 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일:2019.03.22) 기호16 구조 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 규모 : 지상2층 외벽 : 노출콘크리트, 징크판넬 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일:2019.03.22)

이용상태

기호1~15 : 공장으로 이용중임. 기호16 : 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

"토지건물 감정평가명세표" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단 저당법 6조 목록 기계기구 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경5471 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 하성면 후평리 476-2

* 용도: 공장

* 감정가: 6,893,228,400원

* 토지 면적: 7117.00㎡ (약 2153.17평)

* 매각 대상 토지 지분: 6874.0199㎡ (약 2080.88평)

* 건물 면적: 2274.70㎡ (약 688.12평)

* 건물 제시외 면적: 1297.40㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 지분 매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 공장/광업재단 저당법 6조 목록 기계기구 포함

2. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 김포시 하성면 마조리 소재 "금성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 중소규모 공장이 혼재하는 공장지대입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 6m, 동측 및 남측으로 노폭 약 3m의 도로에 접하고 있으며, 일부 필지는 도로로 이용 중입니다.

* 토지 이용: 대부분 공업용 건부지로 이용 중이며, 일부는 공업 나지 또는 도로로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지), 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 2022년 10월 25일자 하나은행 근저당권 (채권최고액 4,252,800,000원)이 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 인수 권리:

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 현재 파악된 임차인은 총 6명이며, 모두 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원입니다.

* A (사업일자: 2024-10-23)

* K (사업일자: 2023-07-05)

* N (사업일자: 2023-06-28)

* S (사업일자: 2024-10-21)

* S (사업일자: 2024-11-07)

* 조 (사업일자: 2026-01-05)

* 소유권 및 지분: 본 물건은 '지분 매각'으로, 전체 토지(7117.00㎡) 중 6874.0199㎡에 해당하는 지분 또는 그에 상응하는 건물 지분이 매각 대상입니다. 정확한 지분 비율 및 소유권 관계는 등기부등본과 매각물건명세서를 통해 반드시 재확인해야 합니다. 이는 본 경매로 인해 소유권의 전부를 취득하는 것이 아님을 의미하며, 공동 소유자 간의 관계 설정 및 추후 재산권 행사에 신중을 기해야 합니다.

* 등기부 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 15,511,987,305원입니다. (이는 말소될 권리들의 합계이며, 낙찰자가 인수하는 금액과는 다릅니다.)

4. 상권분석

* 본건은 공업용 부동산으로, 주변은 중소규모 공장들이 밀집한 산업 단지 내에 위치하고 있습니다.

* 대형 상업 시설이나 유흥 시설 등은 눈에 띄지 않으며, 공장 운영에 필요한 물류 및 생산 활동에 초점이 맞춰진 상권입니다.

* 신규 공장 설립이나 기존 공장의 증설, 혹은 임대 사업을 고려할 때 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 금성초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 차량 이동 시 김포 시내 및 인근 지역의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통망: 주요 도로 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 지역 내 이동이 편리합니다.

* 주변 환경: 산업 단지 내 위치하나, 금성초등학교 등의 교육 시설이 인근에 존재하여 근로자들의 생활 편의를 일부 지원합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 (가장 중요): 본 건은 '지분 매각'으로 진행되어, 소유권의 일부만 취득하게 됩니다. 전체 부동산을 온전히 소유하는 것이 아니므로, 나머지 지분 소유자와의 관계, 재산권 행사, 처분 등에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 반드시 매각 대상 지분 비율을 명확히 확인하고, 공동 소유자들과의 잠재적 갈등 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제한보호구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역에 속해 있어, 건물 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 포함된 제시외 건물은 무단 건축물일 가능성이 있으며, 기계기구는 활용 가능 여부 및 가치를 사전에 정확히 평가해야 합니다. 철거 및 폐기 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시에 위치한 대규모 공장 부지로, 넓은 토지와 비교적 신축 건물을 보유하고 있습니다.

* '지분 매각'이라는 특수 조건이 가장 큰 특징이자 리스크 요인이므로, 매각 대상 지분 비율 및 공동 소유 관계를 철저히 파악해야 합니다.

* 제시외 건물 및 기계기구 포함 조건은 현황을 정확히 파악하고 실익을 검토해야 합니다.

* 군사 보호 구역 등의 규제 사항은 향후 활용 계획에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 2153평의 대규모 부지로, 공장 증설이나 대규모 물류 시설 운영에 유리합니다.

* 신축 건물: 2019년 사용 승인된 건물로, 즉시 사용 또는 최소한의 리모델링으로 활용 가능성이 높습니다.

* 포함 자산: 공장 설비 및 기계기구, 제시외 건물 등이 포함되어 있어, 별도 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 산업단지 내 위치: 김포시의 주요 공장 밀집 지역에 속해 있어, 관련 산업 인프라 활용에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원임을 고려하여 산정될 것입니다.

* 정확한 예상 입찰가는 최근 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 개발 가능성, 본 물건의 정확한 지분 비율 및 상태 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 현재 감정가 6,893,228,400원을 기준으로 시장 상황 및 본 물건의 투자 가치를 면밀히 검토 후 입찰가 산정을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.