나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53719 [1] 경기도 광주시 목현동 169-23 노블레스바동 101동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "광주시농업기술센터" 남서측 에 위치한 부동산으로서 주위는 중.소규모의 공동주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 벽돌타일 등 마감 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 4미터내외의 포장도로 개설되어 있으며, 인접도로 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 성남지원 2025타경53719 (1)

소재지: 경기도 광주시 목현동 169-23, 노블레스바동 101동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 57.37㎡ (약 17.36평)

건물 면적: 51.62㎡ (약 15.61평)

1.3. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 광주시 농업기술센터 남서측에 위치하며, 주변은 중.소규모 공동주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량으로 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

도로상태: 본건 남측으로 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 인접 도로 상태는 보통입니다.

1.4. 건축물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제202호입니다.

외벽: 벽돌타일 등 마감

내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등

창호: 새시 창호 등

사용승인일: 2014년 09월 15일 (준공일 기준)

1.5. 이용상태 및 설비

이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

관리지역: 계획관리지역

성장관리구역: 성장관리구역(일반형)

제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25. / 외국인 등 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2015년 10월 05일 접수된 성남수정새마을금고 근저당권 (채권액 260,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리 (근저당, 임의경매, 압류 등) 는 매각으로 소멸됩니다.

2.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부 내역상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

2.3. 임차인 현황

임차인: 홍

보증금: 28,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 08월 06일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 절차 시 참고해야 합니다.

2.4. 등기부 요약

소유권보존: 장민화 (2015-10-05)

근저당권: 성남수정새마을금고 (2015-10-05, 260,000,000원) - 말소기준권리

소유권이전청구권가등기 (매매예약): 장길생 (2015-12-07) - 말소 예정

임의경매개시결정: 성남수정새마을금고 (2025-12-19, 223,688,190원) - 말소 예정

압류: 광주시 (2026-01-14) - 말소 예정

총 등기부채권액: 260,000,000원

2.5. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원

3. 상권분석

본 물건이 위치한 광주시 목현동 일대는 전반적으로 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 최근 주변의 유사 다세대주택 거래 사례들을 살펴보면, 2026년 5월 41.76㎡(약 12.63평) 면적의 물건이 1억 8천만원에 거래되었으며, 같은 해 5월 49.14㎡(약 14.86평) 면적의 물건은 1억 8천 3백만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,425만원에서 1,231만원 수준의 거래가격을 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 2억 3천만원으로, 이는 최근 거래 사례의 상단 가격보다 다소 높은 편으로 보이나, 면적 차이를 감안하면 유사한 수준의 시세로 볼 수 있습니다.

4. 생활정보

본 물건은 다세대주택으로, 주변에 중소규모의 공동주택이 밀집해 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량으로의 접근성은 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치합니다. 도시가스 난방 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 해당 물건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 또는 용도 변경 시 다수의 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 최근 주변 시세는 41.76㎡ 기준 1억 8천만원 내외로 형성되어 있으며, 본건의 감정가 2억 3천만원은 최근 거래가 대비 다소 높은 편이지만, 면적과 위치를 고려할 때 시장 가치는 충분히 있다고 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 엄격한 토지이용계획 규제와 미상의 임대 관계는 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능성이 있음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 향후 지역 개발 가능성 및 실수요자 접근 용이성.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원이며, 주변 유사 면적의 최근 매매 사례를 고려할 때 1억 8천만원에서 1억 9천만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 감정가와 시세, 권리 분석 결과, 그리고 인수되는 보증금이 없는 점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 205,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가의 약 89% 수준이며, 최근 거래가 상단에 근접하는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.