나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35449 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12 디와이팰리스 가동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 소재하고, "부천부안초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호이며, 외벽 : 석재 및 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성한 장방형 토지이며, "공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2024.5.14.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35449 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12 디와이팰리스 가동 4층402호

건축물 정보: 2019년 건축, 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 220,000,000원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.81평)

건물면적 (전용면적): 31.38㎡ (약 9.49평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물대장 요약

건축물명: DY팰리스 (DY팰리스)

총괄표제부: 총 면적 810.3㎡, 연면적 1311.63㎡, 27세대, 주차 27대, 사용승인일 2020년 6월 25일

표제부: 가동, 5층, 철근콘크리트구조, 스라브 지붕, 전용면적 31.38㎡ (402호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, "부천부안초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접함.

가축사육제한구역, 상대보호구역(부안초, 양지초), 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 해당 기간 내 거래 시 허가 필요.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 서울특별시 압류 (2025.02.19. 접수, 갑3)

모든 권리는 말소기준권리 이후 순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 이재봉

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-09-01

대항력: 없음 (보증금 및 차임이 없으며, 전입일자가 말소기준권리보다 늦음)

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인 2: 정경덕 (HUG 관련)

보증금: 255,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-06-21, 확정일자: 2022-05-16, 배당신고일자: 2024-05-16

대항력: 없음

비고: 을구 순위 3번 주택임차권 등기되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 특이사항 및 주의사항

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 관련 임차권이 등기되었으나 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸됩니다.

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인', '선순위임차권'으로 언급되었으나, 등기부 및 임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 'HUG 인수조건 변경'은 HUG 채권이 경매의 원인이 되었음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지 인근은 공동주택과 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 상권 특징

지역은 주거 단지가 밀집해 있으며, 생활 편의를 위한 상업시설이 분포하고 있습니다. (구체적인 상권 발달 수준은 추가 조사 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

"부천부안초등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있으며, "양지초등학교"도 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (단, 상대보호구역에 해당하므로 교육청 문의 필요)

5.3. 기타

건물 내 승강기 설비가 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 일정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에는 관할 시군구청의 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 재매각 시 제약 조건이 될 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

제공된 주변 매매 사례(JSON 정보)의 가격과 본건 감정가(220,000,000원) 사이에 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정가의 적정성 또는 비교 사례의 대표성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

6.3. 신축 건물 대비 낮은 비교 시세

제공된JSON 비교 사례는 건축 연도가 오래되었으나, 본건(DY팰리스)은 2019년 준공된 신축급 건물임에도 불구하고 비교 시세가 낮게 형성되어 있습니다. 이는 비교 사례의 정확성 또는 본건의 실제 시장 가치에 대한 추가적인 분석이 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건 디와이팰리스는 비교적 신축된 건물로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리상으로는 임차인들의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없고, 모든 등기 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 제공된 시세 정보와 감정가 간의 큰 괴리가 존재한다는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히, 비교 사례들의 연식과 본건의 신축 연도를 고려할 때, 제공된 JSON 데이터를 통한 시세 분석은 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 자산 가치 유지 및 관리에 유리합니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 임차권 및 등기 사항이 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 인접성: 인근 지하철역 및 버스정류장을 통한 교통 편의성이 양호합니다.

* 잠재적 가치 상승: 재건축/재개발 가능성 또는 지역 개발 시세 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보를 기준으로 주변 다세대 주택의 면적당 매매가를 산출하면 다음과 같습니다.

* 삼성마이빌 (2003년식, 49.54㎡): 14,200만원 / 49.54㎡ = 약 287만원/㎡

* 청산빌라 (1994년식, 36.36㎡): 10,000만원 / 36.36㎡ = 약 275만원/㎡

(덕문주택 거래 사례는 금액이 매우 낮아 대표성 없다고 판단)

본건은 2019년 준공된 신축급 건물임을 감안할 때, 상기 시세보다 높은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다. 하지만 제공된JSON 정보만을 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 약 280만원/㎡ 수준으로 산정할 수 있습니다.

* 면적: 31.38㎡

* 면적당 가격 (보수적): 약 280만원/㎡

* 산정 시세: 31.38㎡ * 280만원/㎡ = 약 87,864,000원

이 금액은 제공된 JSON 정보에 기반한 보수적인 추정치이며, 본건의 실제 시장 가치는 더 높을 수 있습니다. 그러나 감정가(220,000,000원)와 비교할 때 상당한 차이가 있으므로, 입찰가는 시장 상황 및 경쟁자 동향을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원 (신축 프리미엄 및 시장 상황 고려)

본 금액은 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려한 잠재적 가치 대비 제안이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과:

본건 소재지 주변으로 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)이 직접적으로 검색되지 않았습니다. (Google 검색 결과 기반)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.