나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35455 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 95-2 원하우스 2동 주건축물 제1동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 괴안동 소재 "부안초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며,대중교통상황은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 203호로서 외벽: 치장타일 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 승강기설비,도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 대체로 삼각형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 부천지원 2025타경35455 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 95-2 원하우스 2동 주건축물 제1동 2층203호

용도: 다세대주택

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 293,000,000원

토지면적: 37.95㎡ (약 11.48평)

토지지분: 37.95㎡ (약 11.48평)

건물면적: 57.95㎡ (약 17.53평)

건물지분: 57.95㎡ (약 17.53평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 괴안동 소재 "부안초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.

2.2. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 203호이며, 건물은 2017년 4월에 건축 허가를 받아 사용 승인되었습니다. 외벽은 치장타일 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시 창호 마감 상태입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

2.3. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 인접 필지와 등고평탄한 대체로 삼각형의 형상이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건은 남동측으로 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 12월 13일자 부천시의 압류(징수과-19 387)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리 요약

본 경매 물건은 말소기준권리보다 앞선 권리나 대항력 있는 임차인이 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 을구 순위 3번 주택임차권등기(채권자: 주택도시보증공사(이은서))는 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 분석

* 임차인: 노

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-26, 대항력: 없음

* 임차인: 안

보증금: 5,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2025-07-18, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이) (보증금 316,000,000원)

전입일자: 2021-11-11, 확정일자: 2021-10-12, 배당신고일자: 2023-11-15, 대항력: 없음

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약 (주요 권리 위주)

* 소유권이전, 신탁등기 말소, 압류 (부천시, 창녕군, 국민건강보험공단) 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 주택임차권 (채권자: 주택도시보증공사)은 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)가 본 경매를 개시한 채권입니다.

총 등기부채권 금액: 316,000,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건은 부안초등학교 남서측 인근 주거지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

인근 근린생활시설 및 상점들을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교육 시설

* 부안초등학교

4.4. 잠재적 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다. 토지 거래 시 해당 구청의 허가를 받아야 합니다. (참고: 검색 결과에 따르면 소사구 일부 지역이 과거 개발사업 목적으로 지정되었다가 해제된 이력이 있으나, 본건의 경우 명시된 허가 기간 내에 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음을 유의해야 합니다.)

5.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 주택도시보증공사(HUG) 관련하여 낙찰 후 인수조건이나 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5.3. 임차인 관련 잠재적 분쟁 가능성

모든 임차인이 대항력이 없으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

5.4. 기타 (미상 정보 등)

임대관계는 미상으로 되어 있으나, 임차인 현황에 기재된 인원들에 대한 정보는 파악되었습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 개요

본건은 경기도 부천시 괴안동에 위치한 신축(2017년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 293,000,000원이며, 채권액은 316,000,000원입니다.

6.2. 시장성 평가

비슷한 시기에 건축된 인근 다세대 주택의 실거래가(약 610만원/㎡)를 감안할 때, 본건의 건물 면적(57.95㎡) 기준 예상 시세는 약 353,000,000원 수준으로 평가됩니다. 이는 감정가보다 높은 수준으로, 시세 대비 저평가된 경매 물건일 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 주요 강점

* 신축급 건물 (2017년 준공)

* 모든 임차인이 대항력 없음

* 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 권리관계가 명확하게 정리될 예정

* 시세 대비 잠재적 이익 가능성

7.2. 고려 사항

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 절차 확인 필요

* HUG 인수조건 변경 사항에 대한 상세 확인 필요

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중, 2016년식 다세대 주택인 '삼성펠리스5차'(전용면적 34.7㎡)가 2026년 7월 1일 212,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당 단가로 환산하면 약 611만원/㎡ (약 2,020만원/평) 수준입니다. 본건의 건물 면적은 57.95㎡이므로, 이를 적용하여 시세를 산정하면 57.95㎡ * 6,110,000원/㎡ = 약 353,495,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

8.2. 입찰가 산정 근거

감정가는 293,000,000원으로, 위 시세 분석 결과와 비교 시 상당한 가격 차이가 있습니다. 또한, HUG의 채권 총액이 316,000,000원임을 고려할 때, 낙찰가는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다. 대항력 있는 임차인이 없고 건물이 신축급이라는 점은 긍정적 요인입니다. 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 추가 확인이 필요하지만, 경매 시장의 경쟁 및 물건의 잠재적 가치를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

8.3. 제안 입찰가

감정가 293,000,000원 대비 약 90% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.