나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35457 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 560-22 성도리치빌6차 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "중동역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 "중동역")이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건내 5층 501호로서 (사용승인일: 2019.09.06) 외벽: 스톤코트 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,방화지구,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역),상대보 호구역(사랑나무유치원-부천교육지원청문의)),과밀억제권역,철도보호지구. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 560-22, 성도리치빌6차 5층 501호에 위치한 도시형생활주택입니다.

토지 면적은 25.44㎡ (약 7.69평)이며, 건물 면적은 68.36㎡ (약 20.68평)입니다.

건축물대장상 건물 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며, 2019년 9월 6일에 사용 승인되었습니다.

건물 총 층수는 7층 중 5층에 해당하며, 총 10세대가 거주 가능한 규모입니다.

감정가는 300,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "중동역" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 중동역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(사랑나무유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

또한, 본 건은 외국인 등 토지거래허가구역에 해당하며, 토지거래허가 대상(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 인천지방법원 부천지원의 강제경매(사건번호: 2025타경35457)로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 3월 14일 접수된 주택임차권(을1)으로 보입니다. 그러나 등기부등본상 해당 임차권은 말소 예정이며, 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약 상 소유권 보존, 이전 등기가 여러 차례 있었으며, 주택임차권(임재호, 보증금 348,000,000원)이 존재했으나 말소 예정으로 확인됩니다. 강제경매(주택도시보증공사) 또한 말소 예정입니다.

결론적으로, 매각으로 인해 등기부상 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 송내동 지역은 중동역을 중심으로 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

주변에 아파트 단지들이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

인근 근린생활시설 상권이 발달해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 건물 용도가 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 복합으로 사용되고 있어, 업종별 이해관계 상충 가능성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 1호선 중동역이 도보 거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

주변에 버스정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설로는 인근 마트, 병원, 식당 등 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

교육 시설로는 인근에 사랑나무유치원이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. 특히 외국인이나 법인의 경우 더욱 주의가 필요합니다. 허가 기간은 2026년 8월 25일까지입니다.

HUG 인수조건 변경: 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있습니다. 이는 HUG의 보증 채무 이행과 관련된 조건일 수 있으며, 매수자는 HUG의 관련 안내 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 임차인 현황에 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황 파악이 필요합니다. (다만, HUG가 임차인으로 되어 있고 보증금 반환 의무는 없는 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 중동역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 비교적 신축(2019년 준공)에 속하는 장점이 있습니다.

인수되는 권리가 없어 권리 관계가 명확하다는 점은 큰 메리트입니다.

하지만 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항은 매수 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

감정가 대비 인근 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

무권리 인수: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 보증금이나 부담이 없습니다.

역세권 입지: 1호선 중동역 도보 이용 가능한 역세권으로, 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 깨끗하고 현대적인 건물입니다.

주거 및 임대 수익 기대: 송내동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지 혹은 인근 유사 건물(송원씨티홈, 2012년 준공, 72.14㎡)이 2026년 7월 16일에 260,000,000원(평당 약 1,193,000원)에 거래되었습니다.

이를 기준으로 본 건(68.36㎡)의 시세 환산 시 약 246,500,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 300,000,000원으로, 유사 물건의 실제 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 권리 인수 부담이 없고, 2019년 준공이라는 신축성, 그리고 역세권 입지를 고려할 때 감정가 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

주변 시세와 감정가, 그리고 토지거래허가구역 및 HUG 조건 변경 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 265,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이는 유사 물건의 시세보다는 높지만, 감정가보다는 낮은 수준으로, 낙찰 가능성과 향후 시세 상승 여력을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.