나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35443 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주변환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건물 내 제5층 제502호로서, - 외벽 : 벽돌붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(오정초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35443 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 398,000,000원

토지면적: 43.90㎡ (약 13.28평)

토지지분: 43.90㎡ (약 13.28평)

건물면적: 74.94㎡ (약 22.67평)

건물지분: 74.94㎡ (약 22.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 27일 접수된 (주)세단투자대부의 근저당권(150,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(2025년 12월 23일 접수)는 말소기준권리 이후이므로 소멸됩니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사(박 )의 주택임차권(보증금 329,000,000원, 전입일자 2021년 3월 5일)이 등기부에 을구 5번으로 기재되어 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, '물건명세서 참고사항'에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용으로 보아, 해당 임차권 역시 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

따라서 낙찰자는 별도의 보증금 인수 부담 없이 권리를 승계할 것으로 예상됩니다.

1.2. 1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)으로 지정되어 있어, 취득 시 토지거래허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

물건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 1. 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례들이 존재합니다.

해당 정보들은 주로 1986년~1991년 사이에 건축된 건물들이며, 전용면적은 약 26.64㎡ ~ 31.32㎡ 수준으로, 거래 금액은 7,000만원에서 9,000만원 사이로 확인됩니다.

이는 본건 물건(2020년 준공, 건물면적 74.94㎡)과 건축 연도 및 면적에서 상당한 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 비교적 신축 건물에 해당하며 면적이 넓어, 제공된 주변 시세 정보보다는 높은 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "오정초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있습니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 물건 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경이 있었으나, 권리분석상 임차권은 소멸 예정으로 낙찰자에게 인수될 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, HUG의 역할 및 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물에 속하며, 전용면적이 74.94㎡로 여유로운 생활 공간을 제공합니다. 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 기본적인 생활 인프라 접근성 또한 양호합니다. 권리상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 토지거래허가구역이라는 점은 취득 절차상 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 관리 상태 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 넓은 전용면적: 74.94㎡로 쾌적한 주거 공간 확보가 가능합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 인수 부담이 없습니다.

* 교육 환경: 초등학교 인접으로 가족 단위 실수요자에게 매력적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 398,000,000원이며, 이는 건물의 신축 연도와 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 제공된 주변 시세 정보는 비교 대상으로서의 한계가 명확하므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 보증금이 없고, 권리상 하자 또한 없는 것으로 판단되므로, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역임을 감안하여 허가 절차 소요 시간 및 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가인 398,000,000원을 기준으로 제시합니다.

제공된 정보만으로는 주변 시설 중 혐오시설의 유무를 파악하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.