나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35441 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 408-9 예다움 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재하며, 고강본동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 고리울시장, 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2025.11.10) 외 벽 : 드라이비트 및 벽돌 붙임 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방 설비, 필로티주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, '다세대주택(8세대),제1종근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35441 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 408-9 예다움 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 262,000,000원

* 토지면적: 32.75㎡ (약 9.91평)

* 토지지분: 32.75㎡ (약 9.91평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 60.17㎡ (약 18.20평)

* 건물지분: 60.17㎡ (약 18.20평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하며, 고강본동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 고리울시장, 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 중 제2층 제202호에 해당합니다. 건축물표제부 JSON 정보에 따르면 사용승인일은 2015년 11월 10일이며, 외벽은 드라이비트 및 벽돌 붙임, 창호는 하이새시로 마감되었습니다. 현재 '다세대주택'으로 이용 중이나, 내부 확인은 폐문 부재로 인해 하지 못했습니다.

* 설비내역

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비, 필로티 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지 위에 '다세대주택(8세대), 제1종근린생활시설'의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

대상 물건은 서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 소음대책지역(제3종구역) 및 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 거래 시 주의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 5월 25일 접수된 유옥관의 근저당권 (을5, 채권금액 450,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리는 말소될 예정입니다.

* 등기부 요약

등기부채권 총액: 722,849,592원

현재 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 (갑1, 2015-11-18)

* 소유권 이전 (갑2, 2015-12-30)

* 소유권 이전 (갑3, 2021-03-11)

* 근저당권 (을5, 2021-05-25, 유옥관, 450,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을6, 2023-03-28, 김민규, 260,000,000원) - 말소

* 강제경매 (갑18, 2025-12-23, 주택도시보증공사, 260,000,000원) - 현재 진행 중인 경매 개시 결정

* 다수의 압류 및 가압류 (갑7~갑17, 갑19~갑21) - 모두 말소 예정

* 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 김

* 보증금: 260,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-26, 확정일자: 2021-02-10, 배당신고일자: 2023-03-28

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을6)으로 등기되었으나 말소 처리됨. 현황 상 대항력 없음.

* 임차인: 김

* 보증금: 4,000,000원, 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 비고: 별도 등기 사항 없음. 현황 상 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 260,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-26, 확정일자: 2021-02-10, 배당신고일자: 2023-03-28

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 현황 상 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계

상기 임차인들의 대항력 유무 및 등기부상 말소 여부를 고려할 때, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 고강본동 행정복지센터 인근에 위치하며, 배후에 다세대주택 및 소규모 아파트 단지가 형성되어 있습니다. 또한, 고리울시장이 인접해 있어 지역 주민들의 일상적인 상업 활동이 이루어지는 곳입니다. 단지 내에 제1종근린생활시설이 포함되어 있어 일부 상업 기능을 수행하고 있습니다. 전반적으로 근린생활 위주의 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

물건지 인근에 고리울시장이 있어 식료품 및 생활필수품 구매가 용이합니다. 또한, 관공서(고강본동 행정복지센터)가 가까운 거리에 위치합니다.

* 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 다세대주택 밀집 지역으로 통상적인 학군이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 의료시설

가까운 거리에 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

해당 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 부동산 거래 시 허가 절차가 필요함을 의미합니다.

* 소음대책지역 및 항공표면

공항시설법에 따른 소음대책지역(제3종구역) 및 항공표면(진입표면구역)에 해당하므로, 항공기 소음으로 인한 불편이 있을 수 있습니다.

* 다수 압류 및 근저당

등기부 채권 총액이 7억 원을 초과하는 등 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 비록 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 예정이나, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 인수 후 HUG와의 관계 또는 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물 사용승인일 오기 가능성

감정평가서상 사용승인일이 2025년 11월 10일로 기재되어 있으나, 건축물표제부 JSON 정보에 따르면 2015년 11월 10일로 확인됩니다. 이는 자료 오기 가능성이 있으며, 실제 건축 연도에 대한 정확한 확인이 필요합니다. (JSON 정보 기준 2015년 준공으로 가정)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 6,200만 원입니다. 최신 건축 연도(2015년 준공 추정)와 편리한 교통 여건, 근린 상권 접근성 등의 장점을 가지고 있습니다. 하지만 토지거래허가구역 지정, 공항 소음대책지역 포함, 복잡한 권리 관계 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 등 추가 확인 사항이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2015년 준공 추정)

* 인근 시장 및 편의시설 접근성 양호

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 용이

* 시세 대비 감정가 격차 존재 가능성 (잠재적 시세차익 기대)

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 최근 매매가는 약 7,000만원 ~ 15,500만원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 전용면적(60.17㎡, 약 18.2평)을 고려하고, 신축 연도를 감안할 때, 시장에서 약 1억 6,300만원 ~ 1억 9,000만원 사이의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

감정가(2억 6,200만원)와 시장 시세 간의 상당한 격차가 존재하며, 인수할 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 소음대책지역 등 제약 조건과 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. (보수적 관점에서 1억 8,000만원을 추천하며, 입찰 직전 최신 시세 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.