나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35452 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 422-3 중흥빌리지 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제502호로서 - 외벽 : 외장타일 붙임, 페인팅 등 - 창호 : 새시조 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 현황 공동주택, 근린생활시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 12M, 남측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의), 상대보호구역(연세유치원-부천교육지원청문의), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.(제시외물건에 대한 내역은 하기 기타참고사항 참조바람)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람. - 후첨 내부구조도 및 사진용지와 같이 본건 베란다 외벽을 이용한 소유자 미상의 제시외건물(판넬조, 주거용 확장부분(약 3㎡))이 소재하여 주된 건물부분에 포함하여 평가하였으며, 건축법 위반 및 양성화가능여부 등에 대하여는 입찰 시 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 422-3번지 중흥빌리지 5층 502호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35452 (1)이며, 감정가는 205,000,000원입니다.

토지면적은 28.05㎡(약 8.49평)이며, 건물면적은 45.78㎡(약 13.85평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하는 지역으로, 공동주택, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건 동측으로는 노폭 약 12M, 남측으로는 노폭 약 8M 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 건물 및 토지 상세

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로, 전유면적은 45.78㎡(약 13.85평)입니다.

외벽은 외장타일 붙임 및 페인팅 마감이며, 창호는 새시조 마감입니다.

내부 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 자체 지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형으로서 현황 공동주택, 근린생활시설 등 건부지로 이용 중입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건 베란다 외벽을 이용한 소유자 미상의 제시외건물(판넬조, 주거용 확장 부분 약 3㎡, 약 0.91평)이 소재하며, 이는 주된 건물 부분에 포함하여 평가되었습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부상 여러 권리가 존재하나, 말소기준권리(갑7, 2022-03-31자 가압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 을구 5번 주택임차권(전지예, 보증금 178,000,000원)은 말소대상으로 분류되나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

총 채권액은 213,784,385원입니다.

1.4. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 편차가 있습니다.

2026년 7월 거래된 삼성베스트빌(41.85㎡)은 111,000,000원(약 265만원/㎡)에 거래되었고, 소사빌리지(61.17㎡)는 171,000,000원(약 280만원/㎡)에 거래되었습니다.

반면, 2019년식 한양리버파크빌(64.955㎡)은 288,000,000원(약 443만원/㎡)에 거래되어, 비교적 최근 연식 또는 입지가 좋은 매물은 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

본건(중흥빌리지, 2011년식 추정)의 감정가 205,000,000원(약 448만원/㎡)은 최근 고가 거래 사례와 유사한 수준의 시가를 반영하는 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 부천대학교 및 연세유치원 등 교육시설과 인접해 있습니다.

주변 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 형태로, 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대, 연세유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효하며, 이 기간 내에 해당될 경우 허가 절차가 필요합니다. (현재 허가 유효기간 내)

1.6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 내부 상태에 대한 별도 확인이 필수적입니다.

베란다 외벽을 이용한 제시외 건물(판넬조, 약 3㎡)은 건축법 위반 소지 및 양성화 가능 여부에 대한 별도 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내에 매각이 진행되므로, 허가 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천시 심곡동의 준신축급 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건과 교통 여건이 양호합니다.

주택도시보증공사(HUG) 임차권이 말소 예정되어 있어 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 비교적 명확한 점은 큰 장점입니다.

다만, 내부 구조 미확인 및 제시외 건물의 법규 위반 가능성 등은 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

낙찰 후 인수되는 권리 부담이 최소화되어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.

부천대학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 향후 지속적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

제시외 건물 처리 및 내부 리모델링을 통해 주거 가치 및 시장 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 205,000,000원이며, 유사 면적 및 시기, 건물의 최고가 거래 사례(약 443만원/㎡)를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 시세를 합리적으로 반영한 수준으로 판단됩니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하고, 잠재적 리스크(내부 미확인, 제시외 건물)를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 205,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.