나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35442 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 411-1 웨스트필드 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제203호로서, 외벽: 외장타일 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"도시형생활주택-단지형다세대"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 장방형에 가까운 토지로서, "공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

고강동 411-1: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)) 고강동 411-23: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26. ~ 2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금247,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35442 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 411-1, 웨스트필드 2층203호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

토지면적: 32.02㎡ (약 9.69평)

건물면적: 47.24㎡ (약 14.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2018년 (준공)

1.3. 감정가

감정가: 251,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

소로 3류(폭 8m 미만, 접함)

가축사육제한구역

나지구(소음대책지역 제3종구역)

항공표면(진입표면구역)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기사항전부증명서상 소유권은 이영동에게 이전되었습니다.

을구 3번 순위 주택임차권(정성현, 금247,000,000원)이 등재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경35442)입니다.

3.2. 임차인 현황

* M Z

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-14

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임으로 인수 여부 확인 필요.

* M M

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-05

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임으로 인수 여부 확인 필요.

* 주택도시보증공사(정성현)

보증금: 247,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-10

확정일자: 2020-11-09

배당신고일자: 2022-12-21

대항력: 없음

비고: HUG 보증으로 말소 예정.

3.3. 인수되는 권리

임차인 M Z 및 M M 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 여부 및 금액에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이들이 대항력을 가지고 있으며 보증금/차임이 미상인 경우, 낙찰자가 부담해야 할 위험이 존재합니다.

3.4. 말소기준 권리

을구 3번 주택임차권(정성현)은 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없으나, 0원 보증금의 임차인 리스크는 별도로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 인근의 유사한 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 월드하니타운 (313-46): 2025년 12월, 37.28㎡ (약 11.28평) 거래가 100,000,000원 (평당 약 886만원)

- 성산주택 (383-24): 2025년 12월, 43.56㎡ (약 13.18평) 거래가 136,000,000원 (평당 약 1,032만원)

- 행복빌 (372-13): 2025년 12월, 57.51㎡ (약 17.40평) 거래가 225,000,000원 (평당 약 1,293만원)

4.2. 시세 적정성 판단

본 물건은 건물 면적 47.24㎡ (약 14.29평)이며, 건축년도는 2018년입니다.

가장 최근 거래 사례인 '행복빌'(2019년 건축, 57.51㎡)의 거래가를 기준으로 평당 단가를 산출하면 약 391만원/㎡ (1,293만원/평) 입니다.

이 단가를 본 물건의 면적(47.24㎡)에 적용 시, 현 시세는 약 184,778,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 251,000,000원과 비교했을 때, 본건의 감정가는 주변 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"고강초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 2명(M Z , M M )이 대항력을 보유하고 있어, 실제 인수해야 할 보증금이나 기타 조건이 있을 수 있습니다. 이에 대한 철저한 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (외국인 등 토지거래허가구역, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 보증 건으로, 인수 조건 변경 사항에 대한 상세 확인이 필요합니다. (현재는 말소 예정으로 파악됨)

6.4. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 경매 물건의 진행 상황이 본 경매에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 도시형생활주택으로, 고강초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 건축년도 2018년으로 비교적 신축에 속하며, 건물 및 토지가 일괄 매각되는 장점이 있습니다. 하지만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인 2명의 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다. 이들의 실제 권리 관계 및 잠재적 인수 금액에 대한 면밀한 조사가 시급합니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점도 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 수리가 필요 없을 가능성이 높습니다.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

8.3. 입지 조건

주거 지역 내에 위치하며 초등학교가 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 251,000,000원

주변 시세 분석 결과 (행복빌 기준, 47.24㎡ 적용): 약 184,778,000원

인수 가능성 있는 보증금 (0원 임차인): 0원 (현재로서는)

예상 입찰가 산정:

감정가 대비 저가 낙찰 가능성, 대항력 있는 임차인 리스크, 토지거래허가구역 지정 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최저 150,000,000원 ~ 180,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 0원 보증금 임차인에 대한 법적 검토 및 해결 방안 마련 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.