나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35444 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 329-46 오성골드빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 미장스톤 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-286호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 329-46 오성골드빌 4층 402호에 소재합니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35444 (1)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 용도

본 물건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지 면적은 30.07㎡ (약 9.09평)입니다.

건물 면적은 34.08㎡ (약 10.30평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 평가 및 매각 정보

감정가는 240,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, '부천대학교' 서측 인근 지역입니다.

주변은 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 보존(2014-07-28) 이후 소유권 이전(2015-01-19, 2021-08-10)이 있었습니다.

을구 3번 순위의 주택임차권(김혜민, 235,000,000원)이 있으나, 등기부상 말소 예정으로 확인됩니다.

말소기준권리로는 한국자산관리공사의 가압류(2022-10-17)가 있으며, 채권 총액은 242,982,996원입니다.

강제경매는 주택도시보증공사에 의해 신청되었습니다 (2025-12-23).

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(김혜민)

보증금: 235,000,000원

전입일자: 2021-07-27

확정일자: 2021-06-24

배당신고일자: 2023-08-03

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 여승희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-21

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

3.3. 권리 인수 요약

상기 임차인 현황 및 등기부 분석 결과, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 부천대학교가 있어 관련 유동인구의 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

주거지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

인근에 부천대학교가 있으며, 토지이용계획 상 두리유치원, 부천대, 심곡초등학교 등과 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 유효기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다. (2026년 8월 25일 만료 예정). 향후 거래 시 토지거래허가 취득이 필요합니다.

제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

감정가와 최근 주변 시세 간에 상당한 차이가 존재하여, 낙찰 후 시세 조정이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천대학교 인근에 자리하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 전용면적 34.08㎡의 소형 주택입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인 관련하여 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항은 거래 시 유의해야 할 부분입니다. 최근 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세와의 괴리를 고려한 입찰 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 다세대주택으로 소액 투자 접근 가능

* 부천대학교 인근의 입지로 임대 수요 기대

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담 적음

* 토지거래허가구역임을 감안한 전략 수립 필요

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 240,000,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 면적의 다세대주택 매매가는 ㎡당 약 2,650,000원에서 4,430,000원 수준입니다. 건물의 전용면적(34.08㎡)을 기준으로 환산 시, 시장가치는 약 90,000,000원에서 151,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가와 최근 시장 시세 간의 차이가 큰 점, 토지거래허가구역 지정 등의 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 검토한 예상 입찰가는 160,000,000원 (1억 6천만원) 수준으로 제안합니다. (본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.