나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35439 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 118-11 더로즈빌 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, 외 벽 : 인조석붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 4필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-도당동 118-11 제2종일반주거지역,소로3류(폭8m미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,항공표면<공항시설법>,상대보호구역(도당고-교육청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(도당초-교육청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(동원유치원)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), -도당동 118-12, 118-13 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,항공표면<공항시설법>,상대보호구역(도당고-교육청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(도당초-교육청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(동원유치원)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), -도당동 118-14 제2종일반주거지역,소로3류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,항공표면<공항시설법>,상대보호구역(도당고-교육청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(도당초-교육청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(동원유치원)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35439 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 118-11 더로즈빌 2동 4층402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

건물 외벽: 인조석붙임 등 마감

창호: 샷시 창호

설비내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 333,000,000원

토지면적: 31.44㎡ (약 9.51평)

건물면적: 57.09㎡ (약 17.27평)

2. 입지조건

2.

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

본건은 남측으로 폭 약 6미터, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

제2종일반주거지역

소로3류 (폭 8m 미만 ~ 10m) 접합

가축사육제한구역 (전부제한구역)

항공표면 (공항시설법)

상대보호구역 (도당고, 도당초, 동원유치원 - 교육청 문의 필요)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래 허가구역, 해당 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2022년 02월 15일 접수된 김소정의 근저당 (을4, 300,000,000원)

등기부채권 총액: 569,000,000원 (근저당 300,000,000원 + 강제경매 채권액 269,000,000원)

3.2. 임차인 분석

임차인: 송민형 (주택도시보증공사)

보증금: 269,000,000원

전입일자: 2019년 05월 23일

확정일자: 2019년 05월 29일

대항력: 없음

비고: 등기부 상 주택임차권(을5)은 말소 처리되었으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 언급되나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 인수되는 보증금은 0원임.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음 (인수 보증금 합계 0원).

4. 상권분석

4.

4.1. 주변 거래 사례 분석

최근 2026년 7월 거래된 도당동 277-9번지 소재 1988년 건축된 다세대주택 (34.74㎡, 2층)은 250,000,000원에 거래됨.

최근 2026년 7월 거래된 도당동 49-12번지 소재 2010년 건축된 다세대주택 (47.86㎡, 4층)은 144,000,000원에 거래됨.

최근 2026년 7월 거래된 도당동 128-2번지 소재 2014년 건축된 다세대주택 (52.15㎡, 2층)은 238,000,000원에 거래됨.

4.2. 시세 동향

본건은 2018년경 건축된 것으로 추정되며, 건물면적 57.09㎡ (약 17.27평)임.

주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 2014년 건축된 52.15㎡(약 15.8평) 물건이 238,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 추정됨. (2010년 거래 사례는 특이사항으로 간주)

감정가 333,000,000원은 주변 시세 대비 높은 편으로 판단됨.

5. 생활정보

5.

5.1. 교육 시설

인근에 도당초등학교, 도당고등학교, 동원유치원 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편임. (단, 토지이용계획 상 상대보호구역에 해당)

5.2. 편의 시설

단지 주변으로 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 2025년 8월 26일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매수 시 허가 절차가 필요함.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 임차인 송민형과 관련된 복잡한 이해관계가 존재함. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 인수 주체 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필요함을 시사함. 다만, 권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 해석됨.

6.3. 기타

주변 혐오시설 존재 여부에 대한 공개 검색 결과, 본 건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

감정가와 실거래가 간의 괴리가 커, 낙찰 후 시세차익 확보를 위해서는 정확한 시세 재확인 및 시장 상황 분석이 중요함.

7. 종합 의견

7.

본 건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 속하며 생활 편의 및 교육 환경이 양호한 편입니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있으며, 토지거래허가구역, HUG 관련 조건 변경 등 인수 시 고려해야 할 특이사항이 존재합니다.

권리 분석상 명확한 인수 권리는 없으나, HUG와의 관계 및 토지거래허가 절차 진행에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.

비교적 신축인 건물 (2018년경 건축 등기)

생활 및 교육 인프라가 양호한 입지

토지거래허가구역 해제 이후 시세 상승 가능성 (2026년 8월 이후)

감정가와 실거래가 간의 괴리를 활용한 시세차익 기대 (정확한 시세 재확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.

건물 면적: 57.09㎡ (약 17.27평)

주변 실거래가 분석 (2014년 건축, 52.15㎡ 기준, 238,000,000원): 약 4,563,750원/㎡

본건 예상 시세: 57.09㎡ * 4,563,750원/㎡ ≈ 260,700,000원

적정 투자 고려 범위 (실거래가 기반): 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원

입찰가 산정 시에는 권리관계, 물건의 구체적인 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

단, 본건은 감정가가 333,000,000원으로 시세보다 높게 책정되어 있으므로, 시세 수준에서 낙찰받는 것을 목표로 하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 예상 입찰가 제안 (참고용): 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (리스크 및 시장 상황에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.