나이스옥션 법원경매 대전 2020타경107988 [1] 대전광역시 동구 원동 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2020.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 원동 소재 "대흥교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 및
업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재 되어 있으며, 제반 주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정
은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접필지 및 접면도로와 대체로 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(중로2-13호선)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역
(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역
(기존도심)) 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서,
- 외벽: 외장타일붙임 및 페인팅 마감 등,
- 내벽: 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 1층은 점포, 2,3층은 사무실 등으로 이용중이며, 지하1층은 폐문부재 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 에서와 같이 제시외 건물 기호 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역은 미상이며, 지하층은 폐문부재 상태인 바, 인근 주민으로부터 탐문 조사된 내용을 기준으로 평균적인 점포상태를 기준으로 평가하였는 바, 업무에 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
2. 건물소유가 구분소유적공유관계인지 여부는 불분명함(현황조사보고서와 현황재조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2020타경107988 (1)

소재지: 대전광역시 동구 원동 85-46 (대전광역시 동구 대전천동로 504)

용도: 주/상용건물

감정가: 295,458,460원

토지면적: 363.60㎡ (약 110.0평)

토지지분: 103.88052㎡ (약 31.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 959.04㎡ (약 290.1평)

건물지분: 273.997728㎡ (약 82.87평)

건물 제시외면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

특이사항: 중복사건, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 건물 소유 관계 불분명.

2. 입지조건

주변 환경: 대전광역시 동구 원동 소재 "대흥교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지 이용: 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 본건 남서측으로 포장된 중로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 인근에 다양한 근린생활시설과 상업용, 업무용 건물이 혼재되어 있습니다. 금화건설(주)와 같은 기업이 해당 주소지에 위치하고 있는 것으로 확인됩니다.

혐오 시설: 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 토지 및 건물 등기부 상 소유권 이전 및 다수의 지분 이전 내역이 확인됩니다.

* 주요 권리 관계로는 점진신용협동조합, 대전신용보증재단, 신용보증기금 등의 근저당 및 가압류가 있으며, 신용보증기금과 점진신용협동조합에 의한 강제경매 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

* 등기부 채권 총액은 280,800,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 상세 정보는 없습니다.

임차인 현황:

* 총 20명 이상의 임차인이 확인됩니다.

* 대항력 없는 임차인: 금화건설(주), 김정귀, 대신건재철물(박일경), 유수옥(김동술), 이대희, 홈CC인테리어(김만수) 등 다수가 있으며, 이들 중 일부는 배당 예상금이 산정되었습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김만수, 김평식, 김화람, 나영현, 최재순 등 5명이 확인됩니다. 이들의 보증금 및 차임은 '0원'으로 기재되어 있습니다.

* 주의사항: 대항력이 있는 임차인 중 보증금 또는 차임이 '0원'으로 기재된 김만수, 김평식, 김화람, 나영현, 최재순 등의 경우, 실제 금액이 미상이라 볼 수 있으므로 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

건물 현황: 본 건물은 1층 점포, 2-3층 사무실로 이용 중이며, 지하 1층은 폐문부재 상태입니다. 건축물대장상 제2종근린생활시설로, 창고, 사무실, 일반유흥음식점, 점포 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다.

주변 상권: 주변이 상업 및 업무 지역으로 다양한 근린생활시설과 혼재되어 있어, 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

교통 편의: 차량의 원활한 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 편의 시설: 상업 및 업무 지역 특성상 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등의 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

중복 사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 중복으로 진행 중이므로, 낙찰 후 절차 진행 및 권리 관계 정리에 주의가 필요합니다.

건물 소유 관계: 건물 소유가 구분소유적 공유관계일 가능성이 있어, 건물에 대한 권리 행사 및 관리에 복잡성이 따를 수 있습니다.

제시외 건물: 일괄 매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로, 감정평가서 등을 통해 정확한 현황을 파악하고 처리 방안을 검토해야 합니다.

대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 미회수 시 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 특히 '0원'으로 기재된 보증금에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 원동의 상업지역에 위치한 주/상용 복합 건물로, 토지와 건물 지분이 함께 매각됩니다. 교통 및 주변 환경은 양호하나, 중복 사건, 불분명한 건물 소유 관계, 대항력 있는 임차인 존재 등의 권리 및 소유권 행사에 있어 복잡성이 있습니다. 일괄 매각 조건 하에 제시외 건물이 포함된 점은 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

전략적 입지: 대전 원도심 상업 지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

다용도 활용: 건물은 점포, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 복합적인 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금(대항력 있는 임차인의 보증금 등)을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 5명(김 , 김 , 김 , 나 , 최 )의 보증금이 '0원'으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 실질적인 권리 확인 및 인수 가능성에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 만약 이들 임차인에게 실제 보증금이 존재하고 낙찰자가 이를 인수해야 한다면, 입찰가 산정에 중대한 영향을 미치게 됩니다.

감정평가액(295,458,460원)과 등기부 채권 총액(280,800,000원)을 고려하되, 주변 시세, 건물의 현재 상태, 명도 저항 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.