나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502091 [3] 대전광역시 유성구 봉명동 540-8 해나래 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 관평동(일련번호1,2) 소재 ""관평중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 업무시설(오피스텔), 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로, 제반 주위환경은 보통이며, 대전광역시 유성구 봉명동(일련번호3) 소재 ""지하철 1호선 유성온천역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등이 소재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 일련번호1~3까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

- 일련번호1,2

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층 건물로서, (사용승인일: 2019.11.14)

외벽: 치장벽돌붙임 마감, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
내벽: -
창호: 샷시 창호 등임.

- 일련번호3

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건물로서, (사용승인일: 2020.02.04)

외벽: 치장벽돌붙임 마감, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
내벽: -
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호1,2는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사되었으며,
일련번호3은 아파트(도시형생활주택(원룸형))로 이용 중인 것으로 조사되었음.

설비내역

대상물건 일련번호1~3은 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 일련번호1,2의 토지는 세장형의 평지로, ""업무시설 건부지"" 등으로 이용 중임.
대상물건 일련번호3의 토지는 2필 일단지로 사다리형의 평지로, ""아파트 및 근린생활시설 건부지"" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 일련번호1,2는 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스콘 포장도로가 소재하고 있음.
대상물건 일련번호3은 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호1,2(관평동 1343) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>임.

- 일련번호3(봉명동 540-8, 540-9) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임.

나. 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 ""구분건물 평가명세표""상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부 관찰 및 건축물현황도 기준하여 감정평가하였는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.

라. 대상물건의 호별 위치확인은 건축물현황도 및 현장에서 탐문조사된 사항을 근거로 표시하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502091 (3)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 신용보증기금

중복 사건 여부: 중복 사건 (특이사항, 특수물건정보)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 540-8 해나래 6층 605호

용도: 아파트 (도시형생활주택 원룸형)

건물 사용승인일: 2020년 2월 4일

감정가: 110,000,000원

토지 면적: 4.50㎡ (약 1.36평)

토지 지분: 4.5㎡ (약 1.36평)

건물 면적 (전용면적): 18.89㎡ (약 5.71평)

건물 지분: 18.8878㎡ (약 5.71평)

* 아파트 전용면적은 18.89㎡ (약 5.71평)이며, 분양면적은 제공된 정보에 명시되지 않았습니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 대전광역시 유성구 봉명동 540-8번지에 위치하며, 지하철 1호선 유성온천역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 상업용 부동산, 업무시설(오피스텔), 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 상업지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 교통: 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 유성온천역을 이용할 수 있습니다.

* 도로: 대상 물건은 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2024.05.13. 신용보증기금 가압류)

* 갑9: 2025-03-25, 강제경매(신용보증기금)

* 갑8: 2024-10-17, 가압류(우리금융캐피탈)

* 갑7: 2024-07-15, 가압류(농협은행)

* 갑6: 2024-05-13, 가압류(신용보증기금) - 말소기준권리

* 을1: 2024-09-25, 주택임차권(김재민, 보증금 100,000,000원, 전입 2020-08-11, 확정 2020-07-29)

* 갑5: 2020-08-07, 소유권 이전(매매)

* 갑4: 2020-08-07, 신탁등기 말소

* 등기부채권 총액: 244,462,436원

3.2. 임차인 현황

* * 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-11

* 확정일자: 2020-07-29

* 배당신고일자: 2025-05-07

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당 신고를 하였습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 2024년 9월 25일 접수된 주택임차권 등기(김재민, 보증금 100,000,000원)는 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 대상 물건이 위치한 봉명동 일대는 대규모 아파트 단지, 업무시설(오피스텔), 소규모 근린생활시설 등이 밀집한 활성화된 상업지대입니다.

* 해당 건물(해나래) 자체는 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 도시형생활주택 원룸형임을 고려할 때 1인 가구 수요를 중심으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 접근성

* 인근에 대중교통 시설(버스정류장, 지하철 1호선 유성온천역)이 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 주변 상업지대로서 다양한 근린생활시설 및 업무시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

* 건축물 현황도 및 감정평가서상 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없으나, 응찰 전 추가적인 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

* 대항력 있는 임차인(김재민)의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, 예상 배당금이 보증금과 동일하여 전액 변제될 가능성이 높음)

6.2. 법적 및 행정적 리스크

* 본 건은 중복 사건으로 진행되고 있어, 사건 처리 과정 및 낙찰 후 절차에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획상 관광특구, 온천원보호지구 등으로 지정되어 있어 관련 규제 사항을 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 물건 상태 및 정보 확인 리스크

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 건축물현황도 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 정확한 내부 상태, 하자 여부 등은 응찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

* 호별 위치 확인 또한 건축물현황도 및 탐문 조사를 기반으로 하였으므로, 현장에서 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 역세권 및 상업지대에 위치한 소형 아파트(도시형생활주택 원룸형)로, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

지하철역 인근이라는 입지적 장점과 비교적 양호한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

등기부채권 총액이 감정가를 초과하고 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제될 것으로 예상되어 매수인의 직접적인 권리 인수 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

다만, 중복 사건이라는 점과 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 및 권리 관계 재확인이 필수적으로 요구됩니다.

철저한 현장 답사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품: 지하철 1호선 유성온천역과의 근접성을 바탕으로 1인 가구 수요층을 겨냥한 투자 가능.

* 활성화된 상업지구: 주변 상업시설 및 업무시설 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리.

* 지역 개발 잠재력: 대전시 유성구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충이 이루어지고 있어 장기적인 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 (임차인이 배당으로 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상됨)

* 산정 근거:

본 물건은 감정가 110,000,000원으로 평가되었습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당 절차를 통해 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본건의 정확한 현장 조사 결과, 향후 시세 변동 가능성, 본인의 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.