나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1317 [7] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 3층디319호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~8)은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산일출봉' 북서측 근거리에 위
치하는 제주 성산 리치유 클래시아 제1층 제74호 외 7개호이며, 일대는 공동주택, 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

기호(1~8)까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니
다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 내 제1층 제74호 외 7개호로
<사용승인일: 2018.11.30.>

외벽: 치장벽돌타일 및 제주석타일 마감 등.

-기호(1) 내벽: 페인트 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 샷시창 등.

-기호(2~8) 창호: 시스템 창호 등

이용상태

-기호(1): 근린생활시설입니다.
-기호(2): 도시형생활주택(원룸형)으로 5층과 6층을 하나의 호로 이용중입니다.
-기호(3~8): 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

공통적으로 기본 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 스핑클러설비 화재탐지설비, 승
강기설비, 천장형 에어컨설비 등이 되어있으며, 기호(2~8)은 보일러에의한 난방설비 등이 되
어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 근린생활시설 및 도시형
생활주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

4필지 일단의 토지로, 북측으로 폭 약 25m, 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 토지(1): 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역
(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 역사문화환경보전지역(일출봉), 역사문화환경
보존지역(2023-12-29), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 토지거래
계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역
(2024.11.15~2026.11.14))입니다.
- 토지(2~4): 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제
한)), 역사문화환경보전지역(2023-12-29), 건축계획심의대상구역(건축계획심의
대상구역), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역
및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)), <추가기재> 역사문화환경보존지역(일출
봉)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 기호(2)는 집합건축물대장등본상 5층(24.27㎡)과 6층(12.6㎡)으로 등재되어있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 제주지방법원 2025타경1317 (7)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOO (서귀포동부신용협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 재매각

1.2. 부동산 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392, 제주 성산 리치유 클래시아 3층 D319호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물 명칭: 제주 성산 리치유 클래시아

사용 승인일: 2018년 11월 30일

1.3. 가격 정보

감정가: 97,000,000원 (9천 7백만원)

1.4. 면적 정보

토지 면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

토지 지분: 18.92㎡ (약 5.72평)

건물 면적: 21.91㎡ (약 6.63평)

건물 지분: 21.91㎡ (약 6.63평)

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 채권자

서OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

기호(1~8)은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산일출봉' 북서측 근거리에 위치합니다. 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. [cite:감정평가서요약]

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다. [cite:감정평가서요약]

2.3. 토지 이용 현황

4필지 일단의 부정형 토지로, 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 토지는 인접 도로와 대체로 등고·평탄한 상태입니다. [cite:감정평가서요약]

2.4. 인접 도로상태

4필지 일단의 토지로, 북측으로 폭 약 25m, 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다. [cite:감정평가서요약]

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2019년 5월 27일 접수된 서귀포동부신용협동조합의 근저당권 (1,027,000,000원)으로 보입니다. 본건 임의경매 개시결정 등기는 2025년 5월 15일 접수되었습니다. 현재까지 접수된 등기부 채권 총액은 1,027,000,000원입니다. 2024년 5월 29일자 소유권이전 4번신탁등기말소(일호주택주식회사) 건이 존재합니다. [cite:집합건물 등기부요약]

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도에 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

'제주 성산 리치유 클래시아'는 2016년 건축 허가를 받아 2018년 11월 30일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다. [cite:건축물표제부 요약, 감정평가서요약] 총 110세대가 거주할 수 있으며, 지하 1층, 지상 6층 규모입니다. [cite:건축물표제부 요약] 본건은 3층에 위치한 전용면적 21.91㎡(약 6.63평)의 도시형생활주택(원룸형)입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 및 개발 제한)

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 다음과 같은 제한 사항이 존재합니다.

* 준주거지역, 고도지구(20M 이하)

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보전지역 (일출봉)

* 건축계획심의대상구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역, 2024.11.15~2026.11.14) [cite:감정평가서요약]

특히, 제2공항 예정지와의 인접성은 향후 개발 호재로 작용할 수 있으나, 토지거래 허가구역 지정은 거래 시 추가적인 행정 절차를 요구할 수 있습니다.

4.3. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, '제주 성산 리치유 클래시아' 단지 내 유사 면적 물건들의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 28일 거래: 49.06㎡, 210,000,000원 (면적당 약 4,280,473원/㎡) - 5층

* 2026년 5월 28일 거래: 33.55㎡, 88,000,000원 (면적당 약 2,622,951원/㎡) - 2층

* 2026년 7월 2일 거래: 34.56㎡, 118,000,000원 (면적당 약 3,414,352원/㎡) - 2층

본건 물건의 면적(21.91㎡)은 제공된 거래 사례 중 가장 작은 면적입니다. 가장 낮은 거래가(88,000,000원)를 기록한 33.55㎡ 면적 물건과 비교 시, 본건은 더 작은 면적임에도 불구하고 88,000,000원 이하의 가격대가 형성될 가능성이 있습니다. 면적당 가격으로 환산 시, 약 57,400,000원 ~ 74,700,000원의 범위로 추정해 볼 수 있습니다. [cite:최근 매매 JSON 정보]

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

기본 위생 설비, 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 스프링클러 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 천장형 에어컨 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite:감정평가서요약]

5.2. 주변 편의시설

성산일출봉 인근 관광지에 위치하며, 주변으로 공동주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 버스정류장이 근거리에 위치합니다. [cite:감정평가서요약]

5.3. 지역 정보

세계자연유산인 성산일출봉과 매우 인접하며, 우도, 섭지코지 등 제주 주요 관광 명소와 접근성이 좋습니다. 올레길 1코스도 가까이 있어 산책 및 운동을 즐기기 좋습니다. [cite:제주 성산일출봉 앞 '리치유 클래시아' 첫 삽, 제주 성산일출봉 앞 '리치유 클래시아' 첫 삽] 또한, 제주 제2공항 예정지와 차량으로 약 7~10분 거리에 위치하여 개발에 따른 수혜도 기대됩니다. [cite:제주 성산일출봉 앞 '리치유 클래시아' 첫 삽, 제주성산 리치유 클래시아]

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유 (추정)

본건은 재매각 대상이므로, 이전 경매에서 유찰되었거나 낙찰 후 계약이 해제되었을 가능성이 높습니다. 이는 감정가 대비 낮은 시장의 관심, 명도 난항, 권리관계의 복잡성 등이 복합적으로 작용한 결과일 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물이 존재할 수 있습니다. 이 경우, 다른 담보물건의 매각 결과나 채무 변제 현황이 본건의 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한 사항

준주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. [cite:감정평가서요약]

6.4. 미상 임대 정보

임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

'제주 성산 리치유 클래시아' 3층 D319호는 성산일출봉 인근의 우수한 입지 조건과 제주 제2공항 개발 호재를 갖춘 소형 도시형생활주택입니다. 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 기본 편의 시설도 갖추고 있습니다.

하지만, 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 면적(21.91㎡)을 고려할 때 감정가(9,700만원)는 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 특히, 33.55㎡ 면적의 물건이 8,800만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 실질 가치는 그 이하로 평가될 가능성이 있습니다.

또한, 재매각 물건이라는 점과 과거 상가 부분에서의 개발 관련 이슈(기획부동산 사기 분양 의혹 등)가 있었던 점 [cite:한국자산신탁이 사전청약 받은 제주 신공항 수혜지역 쇼핑몰 “알고보니 빚만 떠안긴 깡통 상가”]은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 토지 이용 규제 및 미상 임차인 정보 또한 명도 및 향후 활용에 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 성산일출봉 및 주요 관광지 인접으로 인한 높은 임대 수요 기대

* 제2공항 개발 예정지에 대한 접근성으로 인한 미래 가치 상승 잠재력

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 단기 임대 수익형 부동산으로 활용 가능성

* 경매 물건 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회 (적정 입찰가 산정 시)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 및 본건의 소형 면적, 재매각 사유 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가 범위는 57,000,000원 ~ 75,000,000원 수준으로 예상됩니다.

감정가 97,000,000원 대비 낮은 가격으로 취득이 가능하다는 점이 경매 투자의 매력입니다.

본건은 33.55㎡ 면적 물건이 8,800만원에 거래된 사례를 바탕으로, 면적당 가격을 적용하여 보수적으로 산정하였을 때, 예상 입찰가는 약 65,000,000원 (6천 5백만원)을 제안합니다.

이는 감정가보다 현저히 낮은 수준이며, 재매각 물건의 특성을 반영한 보수적인 접근입니다. 단, 실제 경매 참여 시에는 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 전략적으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.